焦点丨碧桂园生死赛跑：销售额腰斩，5000亿债务偿还成疑
来源：债市观察
二手房下跌、成交周期变长，房地产的这个冬天有点长。今年1月各大房企成交额惨淡，比这更危险的是钱越来越难借，融资成本越来越高。
大房企就公布了今年1月份的成交数据，整体表现非常不如人意。
其中，超3成百强房企权益销售金额同比下滑，22家房企降幅在30%以内。
连房地产龙头企业也没能幸免，据碧桂园控股有限公司（下称碧桂园）公告，新年首月，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币330.7亿元。与去年同期约691.6亿元相比，1月份碧桂园合同销售金额下滑52.2%，腰斩。
△碧桂园公告
万科1月份同比减少28.1%，恒大同比下滑32.9%。
按照往年的数据来看，1月份的春节往往是在外打工者回家置业的高峰，很多人辛苦了一年，买不起一线的房子，也会选择在家乡置办一套房产，但今年低迷开局，让不少房企老总的脸上，泛起一阵愁云，今年会更难吗？
◈
房价开始下跌，房市遭遇寒潮
中信证券曾预测，今年大房企的销售增速明显下降，基本面下行带来的销售压力对房企销售数据的影响开始显现，预测一些低线城市或出现房价持续下行现象，房地产市场的游戏规则变了，这已经变成危险的生意了。
现实中，大家也感受到了房地产市场的寒潮。
近十年来，房地产的疯狂“掠夺”，对居民储蓄和消费能力几乎是“掏空”，能上车的已经咬牙上了，真正到现在还没买的，是真的买不动了。
从大的经济环境上来看，经济下行或者名义经济增长放缓已经不可避免，房地产的增长的基础是要倚靠经济增长的，或者说人口红利，或者说居民的购买能力，归根结底是一回事。
看似大家拥有的纸面财富很多，一线城市到处都是千万富翁，但就房子而言，能变现的才叫资产，不能变现的就只能叫钢筋水泥混凝土。大家手上都是被锁死流动性的不动产，又能剩多少消费能力呢？
而且，在经济放缓的情况下，福利和收入都会下降，失业率上升，购房能力进一步恶化，断供和违约的风险随之增加。想一下自己过年发了多少年终奖就知道了。
如果只是单个事件，那没什么好担心的，但如果发生了系统性、大范围的债务违约，那将是非常可怕的。
其实大家可以去中介网站上看看，看一下挂牌时间和30天内带看次数，很多房子挂牌时间都有好几个月了，依然没有成交，而那些降价少的，带看次数基本为0。
◈
高杠杆房企碧桂园，每天要还债14亿
话说回来，就算房价不下跌，有价无市一潭死水没有流动性，比下跌更可怕，耗也把高杠杆的耗死了。
房企一直以来玩的都是“借新还旧”游戏，碧桂园、融创等巨头房企，更是资金链上踩高跷的高手。
从去年起，房地产开发商们融资就不断收紧，整体的综合融资成本较前年提高约1-3个百分点，融资收紧之后，这些房企遭受了巨大的资金压力，去年大量发行公司债缓解燃眉之急。
Wind数据统计显示，2018年房地产企业公司债共发行190支，发行规模合计2435亿元，同比增长177%。
（图片来自中国指数研究院）
其中，碧桂园的债务危机尤其严重。
根据2018年半年报（2018年报还未公布），碧桂园总负债为12606亿元，而总资产为14030亿元，资产负债率接近90%，远比恒大高出8个百分点。
而一年以内需要偿还的负债，达到5307.21亿元（含银行贷款等）。这意味着，碧桂园平均每日需还债达14.5亿元。
而且，在2018年12月中旬，发改委批示可发企业债的主体，碧桂园因负债太高不在此列。
这对碧桂园是双重重压，一边是债务高企，一边是发新债遇阻，就像在高速上飞驰、又不握方向盘的汽车，结果会怎样？
很多人都听过碧桂园“456”工作要求：拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金回正，据网友爆料，在碧桂园工作，剪头发需向领导请示，出去速剪速决；同事要结婚，都需特别申请才能周末回家摆酒搞婚礼，然后周日晚上必须回到宿舍。
这样的高周转，让碧桂园经历了巨大的舆论危机，不仅因为大量降价卖房而遭到业主暴力维权，安全隐患也快速暴露，3个月时间5起事故，8人死亡，25人受伤。在微博上，现在依然充斥着很多业主找碧桂园维权的信息。
碧桂园这种不惜任何代价的高周转方式，主要是为了加快资金回笼，缓解兑付到期账款的压力。
在刚刚过去的一月份，碧桂园合同成交额腰斩，失去了高周转的杀手锏，碧桂园的资金周转率必然会降低，资金回笼速度只会不断下降。
内部是现金流不足，外部是市场寒冬，碧桂园的1.26万亿如何偿还？一旦出现逾期，后果是什么？
这将是一场现金流与债务的死亡赛跑。
一个真正经历过泡沫破灭的城市才更明白，雪崩时每一片雪花都不是无辜的。同样，每一片雪花都将覆没，付出代价。
对此你有什么看法？欢迎您在评论区留言讨论。
