《东地产财经周刊》年终策划
【综述】
2011年销售额仅23亿，2012年增长至100亿，2013年飚升至220.2亿，2014年前三季度逆市完成156.7亿--阳光城抢眼的销售业绩，见证一个崇尚用数字说话的团队，通过稳增长、调结构、保利润实现\"有质量的增长\"，完成中盘蓝筹成人礼的历程。阳光城的2014年，不止是\"逆市稳增长\"的业绩。多年稳踞福州楼市房企冠军的阳光城，在夯实\"大福建\"区域的同时，近两年来悉心培育以上海为中心、包括杭州、苏州在内的\"长三角\"区域。2014年，这一布局成效已初现端倪。而稳健领跑房企第二梯队的阳光城，其\"快跑\"与\"稳跑\"的模式，处处浸淫着企业团队管理与运营思维的拓新。拿地节奏的准狠快、适销定位的产品线，区域深耕的边际效用，持续优化的资本结构，快速上升的品牌美誉度......在成为经典教科书般案例的同时，也书写房地产中国式发展成就的精英诗史。
【TRIZ理论运用】
1.拓新思维
以一个量化、系统的创新理论对企业的拓新思维评估，是一项颇有挑战的工作。将TRIZ（萃智）理论的创新思维模型与阳光城集团的开拓创新进行比较，很容易得到较佳答案。事实上，阳光城拥有一个偏好量化风格的企业团队，其拓新思路极易获得五星评级。
2.系统进化
广泛运用于工程技术发明创造领域的TRIZ（萃智）理论，在系统进化上更多强调的是技术与创新的演进。在企业管理领域，如果将企业本身开拓创新的历程看作一个系统，以阳光城为代表，企业更新迭代的管理运营进程，本身就是一种进化。对管理与运营不断优化的阳光城来说，系统的进化已非一日之功。
3.矛盾解决原理
从根本上讲，TRIZ（萃智）理论所归纳的40个发明创造原理，其核心在于技术性运用以解决实际问题。相较于工程学科，社会科学的企业运营管理，其矛盾的解决往往来自于管理层的觉悟。本案例中的开拓创新主体阳光城高管团队，较深刻地意识到增长的速度与质量、区域管理半径等系列问题，并以创新思维加以解决。
4.标准解法
标准（或标准化）是个双刃剑，在品质领域，标准化促进了产品质量管控。但同时，对具有鲜明地域特征的房地产业，有针对性地投资开发优于批量制造。
因此，就标准问题而提出标准解法的TRIZ理论着手，阳光城针对不同城市\"适销产品\"的作法值得肯定。
5.知识库
企业的创新与拓展基于企业传统累积资源，对一家近2年来飞速发展的企业，阳光城开拓创新的知识库得益于优秀团队过往丰富的从业经验。
【背景】
全年业绩预增100%至140%，股价年内涨幅达50%（截止12月上旬）。阳光城，这个《东地产财经周刊》（微信号：dongdichan）中线股票池的优秀投资标的，自2012年10月入选以来，迄今为止录得150%以上的涨幅。2014年即将收关，尽管具体业绩数字尚未盖棺定论，但大局已定的背景下，对这样一家中盘龙头公司的复盘意义，超越研究监测结果本身。
这不仅仅是一个企业发展的范例，更是一个\"打江山易、守江山难\"中国式困局下的求新求变样本。而其主动求变的战略思维，发生于传统房地产传统开发模式拐点已现的背景之下。
2014年，在宏观经济持续下滑，地产行业政策由打压转向扶持的背景下，行业增速却疲惫显露。
2014年1-10月份，全国房地产开发投资77220亿元，其中住宅投资52464亿元，同比增长11.1%；与此同时，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，商品房销售额56385亿元，下降7.9%。
中国房地产市场投资开发与新房销售增速双双下降，显现住宅行业体量在8万亿以上时，行业天花板隐约可见。
另一方面，就企业层面而言，土地红利的时代也正在远去。近一年来，一、二线城市与三、四线城市供求关系急剧分化，结构性机会中，开发商投资开发策略由之前的分散走向收敛，企业扎堆核心城市，使得一线城市地价涨幅远远高于房价涨幅，低价拿地机会越来越少，行业盈利能力受到挑战。
对阳光城来说，变化已被企业所预见。过去三年，这家公司实现了远远超越同业的增长速度，从2011年销售额仅23亿元，到2012年增长至100亿，2013年飚升至220.2亿，再到2014年前三季的156.7亿，在房企领先同业的复合增长率面前，阳光城需要同时考虑企业规模、投资回报以及长远发展的均衡。
多维度开拓创新，正是阳光城解决现实问题、打开业绩增长空间的钥匙。
【看点】
适销产品线 新生冠军培育之道
2014年9月，一个并不为大众所熟知的新开楼盘成为上海楼市销售冠军。
CRIC公布的\"上海商品住宅排行榜TOP10\"榜单中，阳光城愉景湾以7.6亿元的销售额、2.4万平方米的销售面积列两榜之首，成为上海楼市的新科\"销冠\"。
紧随其后，是两个名声在外的楼盘：万科翡翠滨江、绿城黄浦湾。这两个声名显赫的项目映衬了阳光城愉景湾\"冠军\"的含金量。事实上，在对官方的网上房地产监控数据中，愉景湾在销售额、面积、套数三项统计均力压群雄，是上海9月的\"三冠王\"。
这是一个精准投资、精确定位、精致产品策略实践的范例。这个位于浦东川沙新市镇的项目，配套成熟、交通便利、区域前景极佳。更具战略意义的是，在阳光城2013年9月13日成功拍得该地块之后，时隔两周，上海自贸区规划正式公告，地块处受益核心区域之一。迪斯尼概念叠加自贸区概念，地块价值进一步凸显，阳光城投资团队的前瞻可见一斑。而在一年前的12月，阳光城在自贸区辐射范围内的阳光城·MODO自由区、阳光天地，两个项目，开盘即清盘，8个月完成从拿地到售罄全过程，且营销费率极低、有效实现了项目收益最大化。
事实上，2014年，阳光城在核心城市的项目销售均表现上佳。福州奥体阳光花园、阳光凡尔赛宫、厦门阳光城翡丽湾等多个明星楼盘单盘销售额超十亿。10月初，晋江阳光城·九玺首次开盘，43分钟售罄89套联排，10栋2000万级的滨湖庄园热销8栋，创下4.07亿销售额的城市销售奇迹。
这是阳光城\"精准投资、精确定位、精致产品\"策略的直接体现，这个策略将对逆周期拿地、对地块价值的精心甄选，对城市配套的有效利用，对客群的精准把握，以及对产品的精心打造融汇贯通，从而形成卓有成效的产品投资开发模式。这也是中国房地产业变局大考中，一个优秀管理团队的创新答卷。
培育双引擎 实现区域战略纵深
2014年，对于阳光城来说，是\"稳增长、调结构、保利润\"的一年。多年稳踞福州房企冠军的阳光城，在夯实\"大福建\"区域的同时，近两年来一直在悉心培育以上海为中心、包括杭州、苏州在内的\"长三角\"区域，打造\"双头鹰\"、\"双引擎\"战略。
这一年，阳光城主动收缩城市布点，加大力度培育\"大福建\"和\"长三角\"两大战略纵深区域。事实上，经过短短两年的布局，阳光城在长三角已快速步入收获期，目前已成为企业又一业务增长极。
在上海，阳光城·花满墅、阳光城·新界、阳光天地、MODO自由区等项目销售业绩斐然。
其中，阳光城·MODO自由区、阳光天地两个项目，开盘即售罄。2014年9月，阳光城·愉景湾一入市，便实现销售冠军，同时上海房地产公司销售业绩排名中，阳光城稳居上海区域房企第六名。从2年前低调进入上海到悄然完成布局，再到项目销售的风生水起，阳光城精选城市、区域深耕的战略在进一步推进。
在苏州，地铁上盖项目、定位于高端商业综合体的阳光天地11月29日首推370套房源，现场两小时售罄；在杭州，阳光城·翡丽湾缔造为区域内唯一的滨水住区，12月入市便成为区域板块销售第一，后续位于萧山区域的阳光城·上府项目也即将面市。
同时，为了更稳健的备力后续发展，阳光城把握土地市场节奏，适时进行战略补货。11月26日，阳光城以21.08 亿元竞得上海市杨浦区平凉社区普通商品房地块，土地总面积2.74 万方，建筑面积5.13 万方，楼面价约41078 元/平米，该区域潜力被业界市场广泛看好。
据了解，阳光城位于上海唐镇板块的重点储备项目也将于2015年推出，再加上愉景湾、丽景湾等项目的持续热销，都将为阳光城未来1-2年的业绩实现奠定坚实基础。
进入一个发展空间大的领先城市或区域，形成区域品牌影响力，最终跻身城市销售排名前列--2014年的阳光延续着\"区域聚焦、深耕发展\"战略，稳步推进。
这实质上也是\"高效运营\"战略的体现。在近十年来狂飚突进式发展的中国房地产业，管理半径是个\"仁者见仁，智者见智\"的话题。但阳光城选择了更为简洁高效的模式--在全国布局的进程中，收缩管理半径，从而带来了效率的提升。
持续优化的资本结构
曾几何时，高周转与高负债的\"双高模式\"风靡于房地产业，甚至成为房企做大规模的不二法宝。而长期向上的地价与房价，模糊了业界对这个模式的风险意识。
事实上，财务杠杆是把双刃剑，而\"双高模式\"必须以快速去化为前提，这也意味着这个模式的成功必须是处于一个少有动荡的市场环境中。
近年来的市场环境悄然生变，深谙风险控制的阳光城敏锐地洞察到市场变化，在高速发展的同时，采取了更为稳健的发展策略。企业所提出的\"稳健与快跑\"、\"有质量的增长\"实质上隐含了增长速度、企业规模与投资回报的系统考量。
而面向机构投资者的定向增发，是阳光城优化资本结构、改善负债的重大战略举措之一。
11月5日，阳光城发布公告，宣布定向增发圆满收官。公司以11.38元发行2.28亿股，募集资金26亿元。这次面向资本市场的直接融资，多家大型机构投资者的高额认购，反映出长线资金对阳光城前景的坚定看好。
定增结束后，公司财务结构进一步优化。以三季度财务数据为基数，定向增发结束后，公司账面货币资金预计达50亿以上；净资产由三季度末的38亿元提升到64亿元，增长68.4%；此次定增也使三季度末的资产负债率降幅逾5%，公司剔除预收账款的资产负债率为50.38%，低于同类公司净负债率水平。
更重要的是，此举也为公司在经济新常态下借助资本市场发展打开空间。本次定增完成后，公司在可转债、中期票据等再融资业务，并购基金等资本运作方面具备了更为坚实的基础。
白银时代的品牌跃升
土地红利远去的时代，企业的无形资产--品牌成为胜负手。
\"百强企业第28名\"、\"成长性TOP10\"冠军、\"中国蓝筹地产\"奖、\"2014中国价值地产总评榜\"......2014年的阳光城崭获诸多荣誉。
这其中，以\"三级跳\"形式进入200亿军团的百强排名最为直观。这个标签是阳光城作为二线龙头房企品牌的标志。
体现企业软实力的品牌价值背后，凝聚着企业高管团队企业管理与运营的独到之处。以阳光城集团总裁陈凯为核心的管理团队构建并严格贯彻了独特的\"五步走\"战略模型，即\"高周转+低成本\"的运营策略、\"丰富产品线+精选城市\"的定位策略、\"扁平化+青年近卫军\"的团队建设策略、\"股+债\"的多元融资策略、\"信息对称+评价到位\"的管理策略。
上述战略中，人是核心因素。对于一个吸引了诸多老牌房企资深业者加盟的企业，目前的阳光城已成为行业内最具分享精神和丰裕激励机制的上市房企，其中包括股份所有权的激励。2014年以来，阳光城已多次发布员工持股或增持计划，让优秀人才分享公司未来，持续为企业的成长注入动力。今年10月，公司大股东又一次公布了二级市场增持计划，增持比例不超过公司总股本的2.00%，体现了其对公司中长期发展信心。
【展望】
迈向新起点
CRIC发布的2014年前三季度房企销售TOP50数据显示，阳光城集团凭借156.7亿的销售业绩位列第29名，有效保障了企业逆市稳增长的目标。
在土地储备端，现金流充裕的阳光城适时攻城掠地。
11月26日，阳光城以21.08 亿元竞得上海市杨浦区平凉社区普通商品房地块，土地总面积2.74 万方，建筑面积5.13 万方，楼面价约41078 元/平米，溢价率约61.41%。这一地稍高于今年5月保利置地摘得的3.9 万每平方米平凉街道项目楼板价。
由于该项目地处核心城区，轨道交通、教育、医疗以及生活基础设施配套完善，同时平凉街道旧城改造正在有序推进，区域升值空间较大。优越的地理位置，周边大牌林立的开发商，也为公司在高端市场的开拓打下基石，公司品牌的区域号召力有望进一步强化。
行业转型的氛围已日渐浓厚，对完成\"三级跳\"、羽翼丰满的阳光城来说，迅速长大后的稳固阵脚不仅是中盘蓝筹公司的成人礼，也是企业发展进程中又一重要里程碑。
阳光城，新的一页正在翻开。
【记者手记】
献给巴菲特的投资标的
一年之前，阳光城首次入选本刊2013地产MBA教例。在记者手记中，我们写下了一个讲给成长股投资大师彼得林奇的故事：阳光城是高成长典范的投资标的。
一年之后回首时，阳光城带给二级市场投资者约50%的投资回报。当然，自两年前入选《东地产财经周刊》（微信号：dongdichan）中线股票池的投资回报率高达150%以上。
一年之后，我们认为，讲给彼得林奇的故事应该讲给巴菲特了，因为阳光城已经从一家成长型的公司进入稳步发展的中盘蓝筹行例：更稳健的财务表现，更高的投资安全边际，更稳定的投资回报，更可控的周期风险，巴菲特式价值投资的全部要素已经完备。
不过，还是应验那句老话，并非每个投资者都能成为巴菲特。
《东地产财经周刊》编辑部
