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江浙县城为什么房价会五万?

真叫卢俊的地产观

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最近,县城住宅限高,大部分住宅将会只建到6楼,成为热点话题

又开始有人出来断定,这一下,县城楼市彻底被锤入死局

不知道多少次了,但凡谈到县城或者三四线城市,新闻标题不是已死,就是末日

更有甚者,将中国的所有县城,都定义为下一个鹤岗,乳山

理由无非都是老生常谈的那几个:存量较大、人口外流、产业不足以支撑导致的经济衰退

似乎未来楼市的成王败寇,大城市永远胜利,小县城必定凉凉,这样的论调,实在太耳熟能详了

但是,你换一个频道看看,突然发现,浙江县城地价快4万,房价都快5万了

是不是有点矛盾和魔幻

5万都可以买下中国所有二线城市,甚至北京、上海了,去买浙江的一个小县城,人都疯了吗

其实,如何看待三四线楼市,是一个见仁见智的问题

我们之前有聊过,鹤岗式城市的陌路和狂欢,但也有必要搞清楚

当很多县城开始衰退式发展的时候,什么是江浙县城的的房价,可以突破5万

最近全国拍出的几块高价地,几乎全都来自江浙

不是杭州,而是江浙的几个三四线县城

事实上,除了浙江义乌拍出3.6万的那块,3月至今,浙江绍兴、丽水更是在短短的一个半月内几次刷新县级市土地最高单价:2万+/平、3万+/平...

看到了么,浙江县城的地价,已经超越了武汉、郑州等省会城市的地价,甚至超过房价

(来源:CRIC)

对于这些县城来说,未来部分新房售价突破4-5万/平,并不意外

最近我去了趟义乌调研,在义乌市中心的房子,因为一波土地红利,新房售价已经突破4万/平

义乌未来最贵的那块地,加上各种成本和利润空间,价格预计在5万/平左右

实际上,义乌目前部分二手房,房东挂牌价也已经有不少4万+,5万+的出现

浙江几个县城房价排名,能够排进全国前20,这在其他地方的三四线城市,根本难以想象

以上都是目前浙江县城楼市,经过实地调研后,我感受到的最真实的市场和热度

江浙县城的收入和工资无关

因此这里的购买力和一线城市,根本就不是一个逻辑

你一定看过这样的地方,尤其是在贸易比较发达的浙江县城中

一整条街上的所有企业都在生产同一种灯泡,而隔壁的另一条街上则都在生产与这种灯泡配对的灯罩

或者说全中国一半以上的羽毛球,都是一个县制造的

对于小县城来说,很多店铺也都是做生意,但是你干你的,我干我的,只能内生发展,久而久之,立马就看到天花板

县域经济最好的地方,就是如此,做出特点后,一家做一个村都跟着做,相关的配套产品也就都起来了

这种极致的分工,我们在全国其他地方都是很难看到的,所谓干一行爱一行,说的就是浙江的这些县城

不可否认,形成了有效的产业聚集后,带来的不仅是规模和效率的改进,浙江的藏富于民,不是说说而已

1月27日,国家统计局义乌调查队发布数据:2020年义乌居民人均可支配收入达71210元,全国第二,超越北京、深圳、仅次于上海

(来源:每日义乌)

在县域方面,浙江的居民收入水平很高,从一个细节就可以体现出来,大家有机会去到浙江县城,甚至农村

这样的豪车,街上跑的随处可见

别说4万的房子,千万的房子对他们来说,也不是问题

我在和义乌项目销售聊天的时候,发现2个很有趣的现象

县城里的老板买房,都喜欢把车位同步买了,而且大家都尽可能多支付一些,不喜欢大量贷款

可能是有钱就可以这么任性吧

浙江县城里买得起5万/平房子的那些客户,也并不是靠稳定收入来支撑购房的,一定是大量的现金流

这样的购买力,一旦被唤醒,那就是一次新的轮动

县城开始有越来越多品牌房企和好房子

如果住在县城里长大的人,应该有感触,县城可能是中国唯一人人都实现了自有住房的地方

为啥这样说啊,因为大家都有房子啊,而且人人都不止一套了,而且每套都是有天有地的别墅,不仅有房子,人家还有地皮

也是因为这样的原因,大部分的县城楼市一直不好,陆陆续续开盘的项目,购买者是乏善可陈的

但现在我去看县城卖到4万的项目售楼处,简直不要太火热,都快赶上五个新城和环沪城市的热度了

理由和现在的一线城市购房逻辑,大差不差,县城不缺房子,但是都缺好房子,当居住升级的意识被唤醒,这里的楼市,也会一夜之间爆发

这几年,浙江县城开始有很多品牌房企大举进入县城楼市,为县城里人的居住升级带来好产品,比如金茂、华润、融创、绿地等等

这样单价4万的房子可以说是顶豪了,各大品牌开发商来到浙江县城,也不会做刚需,而直接做的最高端的产品线

我问了一个品牌项目的操盘手,他分享了一下浙江几个县城楼市和其他不太一样的地方

第一,这里的外来人口很多,并不存在人口外流空心化的情况,也就是说,有人走,但来的人更多,人才强势红利硬着陆,带来了一波购买力

第二,还有本地客群的消费升级,我们不可否认,这些县城确实养活了一批富裕的小老板

小老板不可能一直住在四层半的老房子里,他们也要居住升级

第三,县城里因为父母辈是苦出来的,对子女教育极为重视,所以县城里房价最高的,依然是好学区房

第四,有些县城的基建速度正在以你无法想象的速度,赶超部分城市

你也无法相信这样的城市界面,出现在一个县城里

就靠以上这四点,把县城的父老乡亲们都激活了,所有人都开始认可,确实要买一套有电梯的商品房了,无论是为了自己还是子女

这里的人不以投资思维买房,几乎全都是真实刚需

还有,谁说小县城就一定会人口外流,或者空心化

大部分县城人口流出,空心化可能是一个致命难题,但在有些县城,这也许就是个伪命题

就拿义乌来说,一趟下来,让我感到震惊的,义乌政府为了吸引高素质人才,不是喊口号

而是真的拿出真金白银来补贴,极力吸引你去落户、买房

去年6月,义乌人才购房政策做出调整,取消本市户籍要求,取消工作社保满2年要求,取消首付50%要求,强启动人才红利

我一打听吓死了,自己买房,竟然可以得到:30万元的首付补贴

等于你买400万总价的房子,按照30%首付比例计算,120万首付款,政府可以倒贴给你白花花的几十万,甚至上百万的现金

这样操作下来首付只要24万-52万,减少了买房的大部分压力

这就是如今县城楼市的魔幻之处,挖掘自身优势,大力吸引高素质人才,购房游戏规则灵活变化

盘点下来,会发现县城房价高过5万,都不是无缘无故的,也绝对不是炒房客、炒房团炒起来的

有真实购买力支撑的房价,即便县城房价5万,也不存在泡沫的情况

我们必须要认清的一个事实是

中国14亿人口不可能都住到大城市,搬到北京、上海

未来的毕业生、年轻人,也不会全是在大城市工作

尽管有大量的人跑到大中城市务工,大城市可以提供更好的职业发展空间和生活便利性,所有人都想住进大城市,但这是绝对不可能的

从人口看,县城和县级市城区常住人口,目前为1.55亿、0.9亿人左右,共计2.4亿人左右,占全国常住人口的进30%

这组数据看下来,县域市场的体量不容忽视,有人的地方,就一定会有市场

全中国每个地方的人都要过上更好的生活,那些先富起来的县城,更是如此

所以,房价本质上与城市分级无关,而是和居民的平均收入、产业规模效应和人口虹吸能力有关

这几点来说,很多二线城市还不如浙江的一个县城呢

未来这些县城,会继续把部分二线城市的房价,远远甩在后面 

那些一谈论到县城或者三四线楼市,就以末日或者死亡来吸睛的观点,实在是没有必要

以上为正文,来自乔不丝

 

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