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没有一个投机者能逃出深圳:深圳楼市没有刚需 只有生意

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原标题:没有一个投机者,能逃出深圳!

来源:“大碗楼市”微信公众号

没有一个投机者,能逃出深圳!

这还是房地产的时代。

无论你怎么憎恨它。

1

没有一个深圳人说,买房只为自住。

绝大多数人,都会加多一句“自住+投资“。

这一周,深圳华润城润玺的开盘盛宴终于落下了帷幕——

1171套房源,9687位符合资格的无房客户;

抢到即赚500万的套利空间,开盘即售罄。

这次润玺开盘,主推100-200平米的大户型,均价13.1万/㎡,总价起步近1200万。因为润玺严格执行限价,每平米至少比周边二手房低3万块。

抢到一套房,三年不白忙。

715新政后,深圳严格执行“优先满足无房居民购房需求”的政策。

也就是,无房户优先选房。

此次参与华润城四期开盘“打新”的九千多人,全都是无房老刚需。

这些老刚需们,每参与一次打新,就要至少冻结300万以上的资金,抢的还都是总价千万的房子。

讲道理,这可能是全国最有钱的一批刚需。

在选房现场,听到最多的一句话就是——

无论什么楼层,不管什么户型,只要有得买,什么都不挑。

最有钱的刚需,遇上了最狠毒的套利空间。

于是,他们主动打爆了自己的购房底线。

一同被打爆的,还有“无房户先选”和“限购”的游戏规则。

华润城润玺新房和二手房的倒挂价差,产生了高达500万/套的套利空间,驱动着资本争相涌入“打新”市场。

一边是,手握大额资金却没有购房名额的投资大资本们;一边是,有购房名额却没钱的无房刚需们……一场充满利益的大勾兑就产生了。

你有房票却没钱,我有钱却没房票,但我们都想挣钱。

有钱的捧个钱场,没钱的捧个票场;可以合伙,也可以借名;签个代持协议,找个律师公证;抢到房之后,大家一起分钱。

如果一个人的钱不够,那就众筹一下。最后,按出资比例分钱。

只买房不消费,人字拖塑料袋,干就完事儿了。

中介说,深圳的刚需房票已经卖到了“六位数;还有人说,深圳的打新浪潮中,代持的比例超过50%……

深圳楼市没有刚需,只有生意。

参与其中的每个人,都活成了公司。

2

前天,新华社点名了深圳的打新潮。

抑制楼市“打新热”,需要“硬核”举措。

硬核举措,可能被包括但不限于:

更多的关注住房流向,房子究竟是被投机客还是被刚需抢了;

加强对持有环节的调控,比如增加税费;

建立科学的房地产税制度;

通过市场化的手段抑制投资投机行为……

可以预见的是,深圳楼市即将迎来政策的乱棍。

此时此刻,耿直少年高低得整上一句骚话:

骚话讲完,我想认真的聊聊深圳的打新潮。

接下来,我要讲的这句话相当ZZ不正确,但可能对解决深圳的这轮投机浪潮有意想不到的奇效——

建议深圳,放开限价!

先别着急喷,认真听我走完流程。

深圳这波打新投机浪潮的核心是,限价导致的暴利价差。暴利价差,进而引发灰色套利空间的全民总动员。

想要让暴利价差消失,只有两种手段——

第一种手段是,二手房的价格降下去。

通过新房的限价,用大量的低价新房,吸引市场上的购房者。让二手房的客户流失到低价新房市场里,进而让二手房的价格因为没有客户而下降。

也就是,用新房限价,引导二手房价格回调。

最终,完成整个楼市的房价下跌。

但是,这招在深圳完全没luan用。

深圳住房自有率只有23.7%,每年还有50万人以上的人口流入,而新房的供应只有不到10万套。

天量的住房需求,是没办法在新房市场中解决。

深圳的楼市主体,仍然是二手房。

二手房价格,才是深圳房价的主导。

新房限价,不仅不会拉着二手房降价。

反而,会激发更多原本没有购房需求的投机客,参与进来抽大奖。

在二手房占主导的深圳市场中,新房限价只会让市场越来越热,越来越疯狂,越来越投机。

让暴利价差消失的第二种手段,就是彻底放开新房限价。

从715调控到现在,深圳楼市的热度其实是在下降的。

沙井星河开盘,并未日光;

招商臻园卖了两个月,需要中介渠道带客,才能清盘;

尖岗山壹号这种网红盘,实际只有两倍认筹量;

龙华诸多倒挂不太严重的新房,都需要中介带客;

上个月的二手房交易量,环比大跌40%以上……

以上这些,都是深圳楼市降温的典型特征。

楼市降温的背后,预示着一个尖锐的问题——

深圳楼市里,有真实需求的购买力已经被消耗的差不多了。

新房的万人摇号,其实是套利空间下的投机客涌入。

新房限价一天,套利空间存在一天,投机情绪就一天不会消失。

与其这样,还不如彻底放开限价。

让新房短时间涨上去,让新房套利空间消失,让倒挂价差抹平,让投机客丧失最后的一块肉。

既然,深圳的市场主体是热度消失的二手房。

那就干脆让逐渐凉掉的二手,给热腾腾的新房降温。

最终,让价差磨平的新房和二手房,一起回归到715的调控重锤下。

套利消失了,鸟兽自然就散去了。

3

遗憾的是,以上只能停留在我的空想建议中。

因为,深圳一定不愿意承受新房价格剧烈波动的短期后果。

因为新房限价的存在,深圳的房价从数据层面上看起来是被压着的。

一旦限价放开后,深圳房价从数据层面上,一定会出现剧烈的波动。

短期内,数据层面上的深圳均价,一定会上涨。

这种数据层面上的上涨,从某种意义上违背了“房住不炒“的规则。

任何一个地方,大概率都不会冒这个风险。

即便这个风险,从长期来看一定是对深圳楼市的平稳有非常大的作用。

从2015年1月开始,这轮房地产周期已经持续了整整五年,长效机制也喊了五年。

三年的去库存,然后是两年的调控,范围之广时间之长前所未有。

目前,依然没有明确见尾的信号。

没有摇到润玺的投机者们,又重新把目光盯到了深圳南山的龙光前海天镜,同样是倒挂盘,同样有巨大的套利空间。

有人正想办法把手中的房票腾出来,下周我也是无房户了;

有人正想办法通过过桥贷来筹措资金,毕竟据说这次要冻资500万;

有人正重新攒一个众筹摇号,有人出票,有人出钱,一起打新赚大钱的资本局。

没有一个投机客,能逃出深圳。

距离2020年结束,只有不到一个月的时间。

现实中的很多问题,依旧没有更好的求解。

世界的变化,依旧少之又少。

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