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全部家当买华南城写字楼却被开发商抵押6个亿 “小产权房”惹争议

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有购房者花了全部家当买一套“房”,却发现没有产权?

出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

文:林大水

数据显示,2019年深圳常住人口1343万,户籍人口494万。近期数据显示,深圳商品住宅为250万套左右,商品房高企的价格迫使部分人“铤而走险”购买不少“产权不明朗”的房产。

据了解,在深圳,处于“地下交易”状态的“小产权房”就有750套左右。

然而“小产权房”的交易可能存在诸多的风险,特别是没有绿本、“猪肝”本的情况,业主的权益保障程度较低。

而有一类“小产权房”比较特殊,其销售套路多为以租代售,变买卖为租赁,开发商以低价买来工业用地、仓储用地或综合用地,将其建成后销售出去。

近日,有业主向乐居君爆料其买下的此类“小产权房”,原本因不满物业服务走上仲裁之路,而后竟发现房子被开发商拿去做抵押,我们一起看看是什么情况。

01

蓝本?高额物业费?

“小产权”业主:我们要退房!

陈先生买华南城铁东物流区写字楼的时候是2015年,当时均价1.3万/㎡,据陈先生回忆,原本本着一种去“看一下”的心态跟中介去了这个写字楼项目。

当时现场有很多销售,在宣传售卖写字楼的时候称有优惠还能谈价格,并且称腾讯要入驻,以后租金还会不断升值。由于价格便宜、项目形象吸引力强,陈先生随即付了定金。

无独有偶,李先生也于2016年购买了该项目的写字楼,“就觉得相比商品房便宜多了。”当他看到业主群里讨论的“只有使用权没有产权”的话题,才察觉不对劲。

而后,10-13元/㎡的高额物业费并没有与之匹配的物业服务,这引起许多业主的不满,大家纷纷在写字楼窗户上挂起有着“高收不服务”、“黑心物业”等字样的横幅。

李先生告诉乐居君,物业主要是服务不到家,“一个是安全问题,业主群曾经有人发出图片说自己家的门被破坏物业没什么理会(处理),有一段时间大家担心财产安全问题,一个是厕所不打扫卫生。”交房时,李先生连消防设备都需要自己配备。

另外,陈先生还向乐居君提供了一张开发商当时提供的租金回报单,表示尽管开发商这样承诺,但事实并非如此——市场行情并不好。

而在产权方面,陈先生表示自己交了十几万定金才能看到合同,看到合同抬头为《华南城铁东物流区*栋物流综合用房有偿使用合同》时,即代表此类华南城兜售的为“不完全产权”的房产。

许多业主因为价格便宜,此类“小产权房”购买数量多,再加上对定金无法退款的担忧,还是签了合同,事后陈先生听说有少部分业主在看到合同后闹事要求退款最终成功了的例子。

而在知道没有产权后,“10栋业主表达诉求较为激烈,天天往区里往市里跑,因为他们可能拿着全部家当买了一套房。”

陈先生向乐居君展示一本写着“华南城使用权证”的蓝本,律师表示,该证并非政府颁发的不动产权证,并无法律效力。

2019年5月,陈先生、李先生等200多户业主一起集资聘请律师走上了仲裁之路。

02

仲裁查档意外发现

项目被抵押贷款6个亿?!

广东广和律师事务所的吴春生律师接下该案后,在调取该几栋房产档案资料时发现,所有写字楼的所有权登记在华南城公司名下,200多户业主购买的写字楼被抵押贷款了6个亿。

而抵押时间刚好就是他们签约合同之后,这时候业主们才开始了解到“小产权房”的风险所在,“开发商抵押了之后,东西一旦被拍卖了,租赁方就完蛋了。”

好在开发商在2020年初,也就是仲裁结果出来之前,对己方不利的贷款给予还清,但红本不在自己手里,这样的操作开发商以后可能还会继续,李先生和陈先生对此非常担忧。

吴春生律师表示,业主无法得到产权是因为该项目用地的性质为仓储用地,被政府部门限定了只能整体转让,而不能分割转让。除非取消了限制整体转让,才可以进行分割转移登记。

这些业主少则付了几十万,多的则上百万、上千万,却没办法将产权过户到自己名下,而只拿到20多年的使用权。

业主们向仲裁委员会提出了把本金和利息退回来的请求,即退房,但并没有得到仲裁委员会的完全支持。

原因是该合同没有被认定为买卖合同,而被认定为一个租赁合同,其中包含了一项待生效的产权转让条款。

即一超过20年的合同无效,开发商应该把钱还给业主,也就是说业主只能拿回25%- 30%左右的成本,而剩下的70%左右要等待慢慢通过租金来回收成本;二华南城什么时候去补交地价、把只能整体转让的条件取消掉,才能给业主办红本。

从2016年到现在,业主们一直希望开发商能变更土地性质,后续他们补交地价可以获得房子的产权。

03

一样的开发商

一样的套路还在上演……

微博上,乐居君发现在西安、郑州、南宁等地,华南城均有业主集体表达诉求的爆料。

据悉,华南城是从深圳起步的商贸物流运营商,并已将其模式成功复制到全国另外7个城市,据其首席财务总监分析,他们主要经营的并不是住宅开发,而是物流园区的开发。其主要收入来自物业发展、物业投资和管理以及电子商贸业务。

而就在离铁东物流区不远处,华南城还有一个在销售的项目——10号公馆。

该项目产品为公寓,建面约3.2万㎡,有46-115㎡的户型,主推51-56㎡,交楼时间为19年。

与铁东物流区相似,该项目亦只有一个大红本,乐居君从现场销售处了解到该项目目前已进入清盘阶段,开发商为了加快资金回笼,小户型必须全款买下,现只有大户型能走贷款程序。

对于乐居君提出的关于产权方面的疑问,销售表示,开发商没有绿本,但其提供的本,也就是蓝本“与正规红本一样,可以贷款按揭,没有什么风险。”并向乐居君表示,合同上写的是50年产权。

一方面涉嫌虚假宣传、以租代售、收取高额物业费等,业主投诉服务却不周到,从多地业主表达诉求的结果看来,华南城的商业模式已经开始面临挑战。

另一方面,陈先生表示,“开发商有过错,我们业主自己也想占便宜。”

乐居君认为,追求性价比高并无过错,但许多购房者对小产权的认知确实还存在模糊,尤其对相关风险的了解。

在开发商营造的紧张购房氛围里容易因“担心你不买别人就买了”的第三人效果而出现冲动消费,在此律师提醒,小产权房的购买一定要冷静联系律师交流合同相关内容,租赁合同的保障性最差,相关内容可以点击此处回顾律师对租赁合同的解读。

截至发稿前,尚未联系到开发商相关负责人,后续回应或进展乐居将继续跟进报道。

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