沉寂多年终入市 北京丰台明星地王项目们的高光时刻

市场丨沉寂多年终入市 北京丰台明星地王项目们的高光时刻

来源：中国房地产报

中房报记者 秦龙丨北京报道

3年前的丰台是北京地王制造区；3年后，这里成了豪宅林立的地方。

据中国房地产报记者不完全统计，2015年一年，北京市产生了7宗地王，其中丰台就占了4宗。且2015年北京总价前三的地王项目和单价最贵的项目均出在丰台地界。

9月13日，中国房地产报记者走访了丰台区的葛洲坝北京中国府、泰禾西府大院等丰台豪宅项目发现，蛰伏了三四年，这些等待“解套”的“地王们”已经大部分入市或即将入市。

━━━━

丰台明星地王逐一亮相

9月10日，位于北京市丰台区的葛洲坝中国府开放示范区，这块“蹉跎”了3年地王项目的亮相引起了市场的广泛关注。

据中国房地产报记者了解，3年前的2015年10月，葛洲坝“单挑”众多巨无霸联合体，包括中粮天恒首创、龙湖保利首开平安，以及万科金融街，最终以49.5亿元总价和4.1万平方米保障房配建面积竞得。彼时，住宅部分7.5万元/平方米的楼面地价刷新了北京的单价纪录。

该项目从2016年底开工建设至今，项目何时入市一直是外界关注的重点。

9月13日，中国房地产报记者走访发现，这个案名为葛洲坝北京中国府的项目被四周围墙围着，项目在施工当中，有十几栋建了七八层高的楼房。一个工地工作人员对中国房地产报记者说，“项目估计今年年底建完，有十五六栋19层的高层，和几栋六七层的别墅”。

“售楼处正在装修当中，没有对外开放，还在等预售证下来，只接受一些内部人员的参观。”上述工作人员表示。

对于葛洲坝北京中国府项目，合硕机构首席分析师郭毅在接受中国房地产报记者采访时这样评价道，“葛洲坝在这个项目上是不惜成本投入的。这个项目对于葛洲坝的意义，它是要在北京做个标杆。”

距离葛洲坝北京中国府六公里左右的另一个明星地王项目是泰禾西府大院。这一项目也即将揭开它的神秘面纱。同是北京的顶级豪宅，两者有诸多的相似之处，该项目同处在拿预售证即将开盘阶段，亦是泰禾重金打造的北京顶级豪宅项目，将其作为标杆产品运营。

此地块经历更是一波三折，从拿地到开工到即将入市历时4年之久。4年前的2014年2月20日，泰禾以49.58亿元、配建5万平方米限价商品房（21000元/平方米）的条件拿下此地块。拿地后，项目一直延续2015年6月19日才开工建设。原本预定2017年上半年推出，彼时又受到北京住建委严控房地产预售证审批“调控”，项目一直拖到至今。

泰禾一置业顾问对中国房地产报记者说，“项目将于10月底开盘，预售证还没有下来，首期推出有170平方米与190平方米的户型。最低面积的170平方米户型，总价3000万元，算下来均价在18万元/平方米。”

━━━━

地王项目的盈利空间

“这些地王按着正常的开发流程，2016年或2017年就能上市了，现在才到了即将上市的阶段。”一位业内人士这样感慨。

地王项目为何迟迟未入市？

事实上，彼时拿地楼面价的偏高、政府对于房价的管控等一系列因素，导致企业在项目定价上与预售证审批上困难重重。企业为了盈利只能“拖”。这一“拖”，让葛洲坝北京中国府拖了3年，泰禾西府大院拖了4年。

郭毅向中国房地产报记者分析，“定价及预售证的审批由主管部门来管控，其实企业在定价上是处于一个相对被动的状态，企业唯一能掌握主动权的就是产品。”

对于葛洲坝项目的定价，业内人士普遍认为，从葛洲坝7.5万元/平方米的楼面地价去算，其销售价格至少15万元/平方米才能实现一定的盈利。

但在整体限价调控背景下，主管部门虽然对这个项目没有明确限定，但一直以来北京豪宅项目售价有一个隐形的天花板，这就是所谓的8万元/平方米红线（北京相关部门对期房改现房做出限价要求，每平方米售价不得超过8万元），这一红线限定了许多豪宅项目的入市。

不过，这一红线在去年逐渐出现松动。从去年公示豪宅项目的售价来看，中国玺预售价格最高为9.6万元/平方米、昆仑域的预售价格最高为9.57万元/平方米、金茂府住宅预售价格为9.5万元/平方米。这些项目都突破了8万元/平方米的红线。

“限价政策谈不上放松，但从产品的打造上来说，住建委能看到企业在产品上下的功夫与成本，也会适当地在价格上给予一定的调整空间。”郭毅表示。

中国房地产报记者还发现，进入2018年后，这种对于高端改善住宅的限价进一步放松。最近将面世的泰禾西府大院，推出均价18万元/平方米的定价更是可以看出企业的信心，这或许对于同为顶级豪宅的葛洲坝北京中国府有一定的参考意义。

中国房地产报记者还走访了丰台区在2015年诞生的其他地王项目，比如在一个星期内出让的两大相邻的地王丰台南苑A组团与B组团。

彼时，两地块竞得的楼面价都刷新了当时的纪录。丰台区城乡南苑A组团地块以85.95亿元被中粮首创天恒联合体竞得，其楼面价约为5万元/平方米。如今该项目已于去年入市，项目名为中粮天恒天悦壹号；丰台区南苑B组团地块以83.4亿元被华润华侨城招商局联合体竞得，其楼面价约为5.6万元/平方米。在去年底，华侨城将该项目转让给泰禾，如今项目名已经由“华侨城新著东方”更名为泰禾金府大院。

中国房地产报记者在走访中发现，两项目在售价上都卖到了8万元/平方米以上。

对于丰台区豪宅的盈利空间问题，郭毅分析，“有些地王项目有盈利的话，利润也比较微薄。当然每个企业的盈利情况不一样，每个项目建安成本不一样，包括它们的财务成本差距也很大。比如，央企和民企就不能一概而论，央企从银行较易获得贷款，利率也相对比较低；民企如果在项目融资上通过一些杠杆获得资金，成本就会提升到15%~18%，这中间就有近10%的差距。”

━━━━

北京豪宅卖一套少一套

两三年前的地王催生出如今大量的豪宅项目，但随着土地供应结构的变化，这种形势正在改变。

据中国房地产报记者了解，在日趋严厉的调控下，从土地供应来看，近两年来大量的共有产权、限价住宅用地入市。中原地产研究中心数据显示，自2017年起，北京供应的“限竞房”项目合计超过60个，总供应面积高达500万平方米。预计2018年下半年将迎来集中入市。

郭毅表示，“这些限竞房限制了它们未来的售价，再加上‘7090’政策，在这些前提下，北京从今年开始，意味着市场供应主要以中低价位、中小面积的刚需改善型住宅为主。”

与此同时，2018年严格控制高单价、高总价预售证的发放，这也造成了一种局面，从土地、新房供应结构上看，对刚需消费者是一种福利，但对于高端改善客群，尤其是豪宅需求者，选择将会非常有限，未来一手豪宅将成为珍稀产品。