上涨了一年的三四线楼市 2018年还会继续接力吗？
棚户区改造是三四线城市楼市量价齐升的主要原因，一是拆了房子总要买，二是拆房子的补偿足够买。
杨冰柯
“有没有买房子，房价上涨了多少”成了春节返乡饭桌上的新话题，话题背后是2017年三四线楼市的爆发。根据链家研究院数据，2017年三四线城市土地成交占比为63%，三四线城市已经成为2017年楼市的主力军。
中信建投房地产团队调研数据显示，他们返乡调研的不少城市成交量继续创历史新高，2017年同比增速高的城市可以达到50%以上，而其他部分城市虽然成交量有所下滑，但并不代表需求萎缩，实际上草根调研楼盘显示的情况依然是供不应求。
2017年三四线城市全年去库存呈现的结果超出了他们年初的预期。
三四线楼市成交由刚需、改善和拆迁们买走，中信调研城市的购房结构都已经向120平米以上转移。以浙江金华为例，17年金华新房成交总量中仅30%为80-90平的住房，而45%是120平以上的大户型、改善型需求住房，成交面积约在80万平。以浙江嵊州热点项目为例，本地拆迁户约占八成以上，其余少量为非拆迁户中的改善。同样的，沈阳、湖北荆门等市场整体上也主要是刚需、改善性和拆迁需求。
成交爆发下三四线楼市也出现一定程度的涨幅。在中信调研的城市中，浙江温州瑞安2017年网签均价15000元/平米左右，同比增长6%左右。浙江嵊州2017年住宅成交均价8417元/平，同比上涨1.8%。沈阳2017年住宅整体均价约9000元/平米，全年上涨15%左右。湖北荆门2017年住宅成交均价整体上涨约550元，同比增长约15.4%。陕西宝鸡2017年住宅成交均价3774元/平方米，同比上涨4%。
棚改带来的增量需求是推动房价上涨的主要原因。以浙江温州市为例，温州市2017年中提出的棚改补贴新政策下补偿款比原先提升了30%-50%。中信调研报告显示，一个过去几年去化不到百套的项目在棚改政策下可以几日内去化千套。浙江嵊州2017年住宅网签7298套（其中房票购房2290套），面积共计90.2万平（其中房票购房30.2万平），其中房票购房占到30%以上，即旧改需求占到成交30%以上。
中信调研报告认为，货币化棚改无疑是推动多数三四线城市这轮房价上行的主要背景。一是拆了房子总要买，二是拆房子的补偿足够买。
需要注意的是，棚改背景下拉动的需求和房价上升仍有一定的空间，但这种拉动并不能一直持续。比如浙江嵊州城改工作领导小组2018年1月会议再次提出，2018年7月底前完成9个区块的城中村改造，拆迁面积56.8万平，城中村改造安置方式基本为货币加房票的形式，比例各约占50%。拆迁带来大量的住房刚需叠加全市原有供给的不足，可以说是嵊州市房地产市场的强心剂。
湖北荆门棚户区改造项目及数量逐年也在递增，且由于棚户区改造实施房票货币化安置，旧城区的棚户区改造空间仍然较大，中信报告显示，该地的一家施工方往年平均每年承接1-2个项目均为商品房项目，而2017年承接3个项目均为棚户区改造的安置房源项目。
同时，中信调研报告认为，一旦未来棚改减速，或者货币化比例没那么高了，房价上涨动力就又消失了。“棚改本身不是永动机，棚改力量减弱可能在两三年之后。”
值得一提的是，外来房企的进入是三四线楼市出现的新变化。
浙江温州瑞安市2017年最大的变化是外来龙头房企加速进入，恒大、碧桂园、万科等房企都在瑞安市拿地，2017年拿地的前十房企中有近半数是首次进入瑞安，改变了之前被华鸿、中梁、时代等本土房企垄断的状况。浙江金华往年的楼盘主要以保集、德信、江晨等地方性房企开发为主，但从2017年开始，龙湖、融创等全国性房企也开始布局进入。
