花400万元圆深圳海景房之梦？看上去很美罢了．．．
来源：中国房地产报大湾区
无论是投资还是自住，花400万元圆深圳海景房之梦，从现实上说，只不过是看上很美罢了。
赖苏婷/发自深圳
惬意的海风，蓝天白云，坐在家中阳台享受大自然的美景，似乎是很多疲倦都市人的向往。
假若现在出现了一个机会，花500万元就能买到深圳“刚需”海景房，你会心动吗？
中铁诺德·阅山海推大鹏新区454套住宅
5月29日上午，位于大鹏新区的项目中铁诺德·阅山海正式开盘，主打山海景观。
中铁此次共推出住宅产品共计454套，建面约86-185㎡的2-4房，均价约5.8万元/平方米，单价区间在4.24万-7.46万元/平方米，总价区间在386万-1386万元/套。
现场销售陈先生告诉中房君，“目前还有购房折扣，全款享受96折，贷款享受99折”。
“现在有一套19楼的，总价400多万元，折扣可以优惠4万元左右，而且是精装交付，不加收装修费”，现场销售人员陈先生提到。
“大鹏湾下一个深圳湾”的广告标语在营销中心特别显眼，“你看我们楼盘和深圳湾的豪宅就很相似，有产业、有山、有海，还有配套地铁，现在买绝对划算！”。
连口袋空空的中房君被说得心痒痒，中铁诺德·阅山海真的如同中介所言是“下一个深圳湾豪宅”吗？
大鹏湾对标深圳湾？难
“大鹏湾是不可能成为下一个深圳湾的”，深圳头部房企高级投资经理Emmons对中铁诺德·阅山海打出的广告标语并不认可。
“从《深圳2006-2020年的整体土地利用规划》可以看到，东部大多是农业用地，西部则大部分是建设用地，再加上当前深圳发展重心在西部，未来东部的发展处于落后的状态。再加上现在环保搞得这么严，基本不可能在未来把东边的土地性质做成片区的重大调整，更何况东边都是山地”，Emmons说到。
从当前发展来看，深圳东部在产业规划、交通规划都远不及深圳西部。
在2012年至2019年的7年时间里，深圳市新增3条地铁线，7号西丽线、9号梅林线，11号通沙井线，还有南山区的5、9号延长线，沿线物业的价值和租金提升，而东部没有一条新增线路。
在区域规划方面，2016年虽然提出“东进战略”，但战略推进速度远不及西部，深圳市整个城市发展向西部转移，前海自贸区、深圳湾后海总部基地、宝中、沙井太空港等片区崛起，逐步将东西部的发展差距拉大。
其中，在2019年深圳南山区成为直辖市外经济实力最强的市辖区。截至2021年1月7日，南山区上市企业总数达187家，排在全国各区县前列，甚至超过了中国大多数省份的上市公司数量。
对比之下，东部由于缺乏高端产业，深圳市各区排名中东部各区域排名常年靠后。物业升值空间和速度与区域发展速度呈正比。
根据乐有家统计2020年深圳市各区二手住宅成交数据显示，坪山区、盐田区涨幅均低于西部的南山区、宝安区涨幅，其中盐田区价格甚至出现下跌。
假若是出于投资意向购买中铁诺德·阅山海，在回报率上可能并不乐观，也有可能面临亏损的风险。
据悉，近日，大鹏新区一套法拍别墅，业主在4年前以1550万元的价格买入，如今降价630万到920万元拍卖，依然流拍。
该房源与中铁诺德·阅山海一样，都是位于大鹏新区，属于深圳滨海度假项目，靠近海边景区较场尾、大鹏所城，项目卖点也为山海景观，投资结果非常惨淡。
当年一入市引发强烈关注的万科十七英里也可以作为参考。
万科十七英里在2005年开盘时，项目单价已经高达2万-2.5万元/平方米，一年后房价翻倍到4万-5万元/平方米。然而，15年过去了，万科十七英里房价依然在5字头徘徊，涨幅几乎为0。
这与区域发展的程度密不可分。
海景刚需房？也难
“买来给老人、孩子居住都是非常方便的，环境好住得舒服！”中铁诺德·阅山海营销中心负责的销售人员陈先生告诉中房君，“中铁诺德·阅山海自住都非常适宜”。
但中房君从地图册查阅可知，项目无论是在医疗、教育、商业配套上面都较为缺乏。
当前项目医疗资源主要依赖社区医院，距离最近的三甲医院盐田人民医院梅沙分院有6公里的距离。
此外，据营销中心的销售人员介绍，目前中铁诺德·阅山海完全没有任何配套商业，还需等新世界的旧改项目建成后才能补齐商业配套方面的短板。
这意味着在较长时间内，业主居住在此平日都需要驾车10分钟去菜市场买菜，才能勉强满足生活所需。
Emmons指出，“海景只是房产价值的加分项之一，不能为了海景而省略其他所有属性，况且深圳大部分海景比较一般，毕竟不是巴厘岛那些著名海岛。而且还要承受台风的侵袭、海风的腐蚀。如果只是单纯追求海景而买中铁诺德·阅山海根本没有现实基础，对刚需群体而言更是如此”。
综上所述，对于刚需群体而言，选择中铁诺德·阅山海作为“上车盘”，在每日超4小时的通勤时间面前，已经是个不切实际的选项，即便是给老人养老居住，从居住的舒适性上看，项目的性价比也非常低。
假若是作为投资标的，中铁诺德·阅山海的升值空间会受限于大鹏新区整体区域发展空间，“如果资金比较充裕，可以较长的投资周期买一套也无妨，深圳的住宅出现亏损的概率比较低，不过投资的收益率估计比较低”，Emmons说到。
无论是投资还是自住，花400万元圆深圳海景房之梦，从现实上来看只不过是看上很美罢了。
当然，深圳的土豪可以随意。
