成都二手房遭遇“砍头杀”，市场接下来怎么走？
来源： 成都九眼桥
昨晚，一则通知在各大微信群流传：
紧接着，网友纷纷表示高价二手房“看不到了”。在贝壳网界面，纯净房子见证了这一魔幻现实——
金融城、攀成钢的大部分小区，挂牌房源仅剩车位：
此前一飞冲天的天府一街，老牌高单小区皇后国际，同样未能幸免：
一位朋友的关注清单里，挂价4万+的房子全部隐身：
经验告诉我，此番操作必有后手。果不其然，一份出自“成都市房地产经纪协会”的红头文件随即发布。
总结一下，差不多三点：
1、下架以及不再上架价格“虚高”房源；
2、不局限于线上，线下也要严防死守；
3、房住不炒，不能坏了规矩。
这不是什么新鲜东西，成都“3.22新政”就明确要逐步“建立二手房参考价格机制”，现在不过是顺水推舟。“狼来了”可能迟到，但一定不会缺席。
关于二手房指导价，深圳已于2月8日打响头炮，但在后边三个月里，只有宁波跟了一步棋，“参考价格”还只限于学区房，传了很久的南京、杭州、厦门等都没等来靴子。
那么，为何成都响应如此积极？纯净房子在旧文看不见的成都二手房！！里已有分析，这里不赘述。
就在前不久，贝壳网成都平台上的“房产估值”消失不见。从成交价隐藏、评估失效到高价房源被“砍头”，调控之网一步步收紧。
好了，下面回答几个大家关心的问题：
第一，为什么？
第二，怎么做？
第三，会如何？
为什么？
与其说稳房价，不如说“稳信贷”
还是先看深圳这个“风向标”——
关于为何出台“指导价”，官方是这样回应的：发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
“稳房价”不用多说，是迎合上峰精神的。但存量房不同于新房，从尊重市场经济的角度出发，直接控价终归不妥，即便强行比照指导价交易，房东买单吗？于是我们看到几百万的家具，甚至上千万的“名贵”字画古董……
它的深层目的，是“稳信贷”。根据规定，深圳各大商业银行只能依据参考价格进行贷款审批，而非成交价或过去的评估价。
落差有多大？以南山热盘华润城为例：市场价最高时超18万元/㎡，现在官方指导价13.2万元/㎡，直接“砍掉”30%。
比如一套800万的房子，以前一般能评到700万以上（给小费做高评），若是首套房， 首付应给700x0.3+100=310万；而参照指导价（按70%算），最多只能贷到560万的七成，意味着首付得准备800-560x0.7=408万。
个别楼盘指导价甚至不足市场价一半，实际首付比例接近七成，与买二套房无异。
好处在哪？贷款总额少了，杠杆不就降了嘛！
据《中国金融不良资产市场调查报告》，2020年，大型国有商业银行、股份制商业银行的不良资产余额达729亿元，同比增长50%；房地产贷款余额上升为5.17万亿，增幅达11%。去杠杆，防范系统性风险势在必行。
因此我们看到，央行和银保监局多次强调“三道红线”，深圳、上海乃至成都等城市，在调控中都祭出提高首付比例（高情商：差别化信贷政策）、严查首付来源、严控经营贷等杀招。据说成都首套房利率高达6.13%且额度吃紧，就是摆明要“挤泡沫”。
中央银行数据显示：今年一季度，个人住房贷款余额为35.67万亿元，同比增长14.5%，只比去年同期下降0.1个百分点。不难判断，“降杆杆、稳信贷”将是持久战，作为强力辅助手段，二手房指导价肯定不会“雷声大雨点小”。
怎么做？
精准灵活管理，新房“锚点”作用强化
合理性有了，如何实施？我们关注的不外乎两点：一是定价依据，二是核价手段。
老大哥深圳这样搞——
在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
新知识点来了：网格化。严肃地讲，城市网格化管理是运用数字化、信息化手段，以街道、社区、网格为区域范围，以事件为管理内容，以处置单位为责任人，通过城市网格化管理信息平台，实现市区联动、资源共享的一种城市管理新模式。
意思是数据采集会非常全面、精准，管控手段也会趋于灵活。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋称，深圳二手参考价原则上“一年发布一次”。可见它不是一潭死水，而会随时态变化。
成都怎么做？“3.22新政”都说了：先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格。大数据、精细化统计不会放过漏网之鱼，却也不至于锁死预期。
另外，深圳“二手定价参考一手”的提法也值得玩味。不出所料，加强一二手联动的政策会陆续在其他城市出台。
今年3月纯净房子就预判：成交价消失将加速存量房定价系统重构，进而推动房地产迈入新的阶段；在市场化作用下，二手房价格趋向稳定和合理化，同样加速以新房为锚的价值体系成型。（详见 看不见的成都二手房！！）
现在看来，新房的“锚点”作用或将得到进一步强化。虽说存量房才是真实市场，但如果政府下决心“稳预期”，通过一手间接控盘将比直接压制更合国情，也更能赢得舆论支持。
会如何？
整体趋稳，板块走向分化
既然醉翁之意不在酒，那“砍头杀”乃至二手参考价是否对楼市影响有限？我们不这么看。
数据说话——
2021年4月（指导价出台两个月），深圳二手房成交4877套，环比3月减少28.2%；成交面积440122㎡，环比三月减少23.3%。
5月3日-9日（指导价出台前一周，风声已起），宁波网签二手房1332套，环比前一周下跌40.28%，较去年同期缩减41.44%。
很显然，立竿见影。成都市场会怎么走？纯净房子做了3个预测（欢迎打脸）：
A： 三个月内，二手腰斩
注意，这里“腰斩”说的可不是价，而是量。期待房价对折的朋友，出门左转不送。
指导价即便不能真的“砍掉”成交价，也一定会影响预期。参考价格远低于实际行情，你卖不卖？高了，你买不买？不高不低，房东会不会甩幺蛾子？买卖双方都搬起小板凳观望，市场还能蹦跶？
为什么说腰斩，且看这张图：
成都二手房市场走势（来源：冰山大数找房公众号）
冰山指数（市面上最可靠的存量房数据之一）显示，成都二手房市场活跃指数在“3.22新政”后差不多打了五折。
有人说：可是“5.15”后几乎冰封啊！与当年那个大杀器不同，无论“3.22”还是指导价，都旨在稳预期而非致命一击：参考宁波，“预期”就值一半。
至于三个月这个区间，我的判断基于心理学中的“三月定律”。观望期一过，该买还是得买，该卖还是要卖，那就进入第二阶段。
B：三个月后，市场企稳
首先是量：腰斩后可能会有些许反弹，不过最终会稳下来。
“5.15”后市场固然低空飞行，却不也是一种“稳”么？只要供需都不被按死，依然能“春风吹又生”。
成都二手房市场走势（来源：冰山大数找房公众号）
然后是价：我之前就说过，无论二手房能不能看得到成交价，市场一定会在博弈后趋稳。这是市场经济的奥义，与是否存在指导价无关。
往深了说，指导价不一定能限制高价，却一定可以“保护”一部分二手房。这就跟限售三年五年一样，表面上看利空楼市，实则起了一个托底作用：你涨不了多高，但也不会大跌。
还是那句话：一切为了求稳。
C：板块走势：头部屹立，中间分化，底层横盘
细化到具体区域，我认为像金融城、攀成钢这样的头部板块会强者恒强。
为什么？高单高总客群不只对价格没那么敏感，对首付比例也没有刚需那么care。
前不久金融城某盘成交一个90平套二，500万。从买家披露的心路历程来看，他对所谓“站岗”并不是太焦虑，更在乎这套房能给自己带来的东西。
不要觉得首付提高一成，高总盘比低总盘多付几十上百万就能劝退客户，陆家嘴、深圳湾30万一平依然有接盘侠：越往金字塔上端走，“性价比”就越没意义。
高价房统一下架后，且不管交易如何进行（据说内网还是能看到和询价），也不论溢出部分如何买单，就算你比参考价贵500万，真正想买的人还是会倾囊而来。
刚才也说了，二手指导价与限售令“双剑合璧”，对高单高总盘来说是种保护：不求暴涨，只求看得见的稳定预期。
其他片区呢？
专家表示：深圳划定指导价的三千多个小区中，62%的参考价格与实际成交相差无多。枪打出头鸟，我们看到针对高价房的打压，却忽略了“沉默的大多数”。
再看成都：假如真以39300元/㎡作为红线，绝大部分区域是“安全”的，指导价理论上可以无限接近成交价。
这里边又分两档：中端和低端（仅指价格，没有歧视意味），姑且以2万元/㎡作为分水岭。
中层板块将出现分化——
次核心位置、配套成熟、城市界面较好的会小涨，比如24城、市一医院、天府长城，一方面定价约束没那么大，另一方面吸收了部分头部板块的溢出客源。
不少板块会阴跌：一是与核心区缺少地缘连接的地方，比如十陵；二是虽然位置不错，但缺少优质供应的老牌区域，比如玉林紫荆；三是此前上涨过快的“潜力地段”，比如城南某些选手。
低单低总板块比如温江、航空港，指导价可能齐平甚至略高于成交价，两个字：横盘。不排除个别指导价低于行情的，意味着增加首付，自然劝退价格敏感度较高的刚需买家，垮丝不用多说了吧……（此处不点名）
结语
最后关于二手指导价，我们希望不要和最初的限购、摇号政策那样一刀切，缝缝补补才堪堪合身，因为这里边的潜在BUG太多了！
比如锦江区的四海逸家，以及高新区的中德英伦联邦、中海兰庭，看上去单价唬人，算上高赠送后实得价格还好，没有必要限死。
比如同一小区的户型可能有几十种（中海兰庭举手），建面88实得120的套三、建面87实得170的套四该卖一个价吗？
另外还盼望价格体系完善后，我们的贝壳/链家APP能少一些套路，多一点真诚：估价都查不了，你让我盲人摸象，还是暗度陈仓？
