道滘、高埗二手房挂牌均价直冲“3字头”，下一个“万江”要来？

道滘、高埗二手房挂牌均价直冲“3字头”，下一个“万江”要来？

来源： 中国房地产报大湾区 

“贝壳平台数据显示，道滘、高埗二手房挂牌均价已迈进“3字头”，融城趋势下，镇街关注度及市场预期空间升温明显。”

受调控收紧，金融端严查及信贷加码等影响，东莞二手房成交量正呈现量跌趋势。

5月11日，东莞市住建局公布过去4月全市网签数据，其中二手房网签量2449套，环比下跌11.27%，相较去年历史成交最高位跌幅近70%。

但价格方面则保持平稳，4月全市网签均价约1.86万元/平方米，环比略涨2%，业主心态整体仍居高位。

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6镇（园区）二手房挂牌价超“3字头”

虽全市网签均价仍停留在“1字头”，但据贝壳平台最近一周数据挂牌价来看，目前全市33个镇街（园区）中，已有6镇街（园区）挂牌均价超“3字头”，22镇街超“2字头”，其中松山湖最高，为5.57万元/平方米。

注：价格统计不能覆盖市场所以房源，并且有一定滞后性，仅供参考；谢岗无房源贝壳挂牌，均价显示“0”

值得注意的是，诸如莞城、长安等公认的“高房价”地带，在镇街发展过早，存量房市场庞大，部分老旧小区挂牌价的拉低下，镇街均价仍在“2字头”。

以学区房占位的莞城为例，目前范围内告罄新盘早已“4字头”，但从二手房成交来看，“1字头”的房源其实不少。

21年楼龄的莞城创业新村，小区对口莞城建设小学，东莞初级中学，可园中学二选一，据成交纪录显示，单价仅“1字头”，总价一百多万元便可拿下建面超百平方米的3居室。

换句话说，抢不到新房，也不需要被市场高价的声音劝退，降低标准，也能上车热门板块。

不过创业新村这一类也是典型的占坑学区房小区，楼盘自住率其实不高。而据一项民间调查，在莞城公办中小学就读的学生中，50%以上并没居住在莞城。

有高价值支撑的区域，项目价低的同时，相应而来的便也是老、破或小了。

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高埗、道滘二手房冲上3万元+/平方米

除松山湖、个别主城区二手房挂牌均价霸占前列外，环主城区的高埗与道滘意外的冲进靠前位置。

其中高埗镇贝壳平台二手房挂牌均价高达3.4万元/平方米，仅次于松山湖与南城；另外的道滘挂牌均价同样去到3.14万元/平方米高位，位居全市第五。

从两镇街的挂牌价走势来看，道滘的业主心态提升明显，去年同期镇街挂牌均价仍在“1字头”。

“道滘二手房都要3万元+/平方米了？！”房产交流群中，不乏有购房者表达着对高房价的惊讶，除群友附和道“早就这个价了”外，也有关于团伙护盘，炒房团控盘抬价的讨论流出。“道滘有盘扬言要抄到‘4字头’”一位购房者表示道。

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近主城区，且 一二手房源都少

道滘、高埗两镇街二手房挂牌价较高有一定共性原因，如靠近主城区的区位优势、镇街本身无论新房还是二手房皆供应少的现状，以及不排除如上述网友表示的范围内或存在炒房团控盘等因素。

其中道滘紧临南城万江与厚街，水乡大道直接联通东莞大道，从道滘镇中心区出发，约20分钟车程便可抵达东莞CBD范围内，镇街还设有2个地铁站点（在建中）、1个城轨站等，对于主城区通勤来说，在大部分购房者的合理可接受范围之内。

但两板块的房价却差距悬殊，目前东莞CBD范围内二手房价格大部分已去到5万元+/平方米，新房更是“打新”困难。

合理的距离，加上有差距的房价，自然将置业需求倒流过去。另外的高埗亦然。

当购房者的目光转移至这些环城板块，范围内本就供应不足的项目们更加迎来高光时刻。

新房市场缺货，且无地出让

目前来看，无论是高埗还是道滘，新房市场几乎都属于断供状态，其中道滘镇仅有大新鸿基豪庭极少量尾盘在售，过去的4月，镇街新房网签套数仅11套。而据东莞市不动产登记中心显示，镇街未网签住宅总量也不过一百余套，且大部分为已交楼数年项目。

高埗镇上月新房网签数量则更少，为3套，镇街现仅有新世纪颐龙湾在售，项目为建面超百万平方米的大体量小区，目前已达出让条件的二手房挂牌价区间在2.7万元-3.6万元/平方米。

而在2021年东莞经营性用地供应计划中，高埗与道滘依旧没有住宅地块供应。

二手房挂牌房源全市倒数

新房供应有限的同时，镇街的二手房同样稀缺。

据链家平台5月14日更新数据，道滘镇目前挂牌房源仅390套，尚不及南城街道的零头，在全市范围来看，数量也居各镇街后端；高埗则更少，仅61套。

供应少，房价有空间，市场自然迎来高关注，相关项目也表现可观涨幅。

2020年，道滘镇多个二手房项目挂牌价涨幅都超过50%以上，包括金地城南艺境、新世纪君汇半岛、钜隆碧琴湾、新里城（二期）等，随着调控收紧，近半年的挂牌涨幅也普遍在10%以上。

不过挂牌价体现的是业主心态，回归到成交数据上，4月道滘镇最新二手房成交均价仅为16781元/平方米。

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新项目排队入市

两镇今年虽都没有供地计划在列，但仍有新盘预备入市，面对挂牌价或存在一定水分的二手房，新备案规则下，镇街待入市的新盘或许更加值得关注。

高埗来看，目前仅有新世纪颐龙轩在建中，据中原地产研究院统计数据显示，预计将于本月全新入市。

颐龙轩总建筑面积约115730.97平方米，涵括3栋商业楼、7幢住宅楼，主力产品约120平方米-140平方米洋房。

项目位于高埗镇上江城村，相比2020年的热盘安联尚璟，以及新世纪颐龙湾更加靠近中心城区，目前吹风价在3万元+/平方米。

另外的道滘，则更加热闹，多盘排队入市。

其中进程最快的或为位于道滘镇中心区的阳光城翡丽湾，据销售表示，预计将于5月底或六月除开放营销中心。目前，项目已在华南MALL开放城市展厅。

阳光城翡丽湾距离东莞地铁1号线（建设中）道滘站直线距离约700米，由于位于镇中心区，相关配套较为成熟。项目洋房主推为95平方米-113平方米三到四房。

距离阳光城约2公里便是道滘又一新盘嘉霖玥尚府，项目地块于去年10月份由嘉霖集团竞得，楼面地价高达16802元/㎡，为道滘镇地价新高，业内预计售价可在3.2万元/平方米以上，目前在建中。

另外还有旧改项目君泰·君悦华府、道滘最大体量项目时代香海彼岸三四期，都处于建设中。

此外，水乡大道旁还有一个已建好、主力建面约124平方米-152平方米的里岸项目，由于部分原因，迟迟未能入市。

那么，随着众多新盘的上线，沉默许久的道滘镇是否会成为下一个热点区呢？