看不见的推手
来源：壹地产
前天，一份徐州市地价稳控方案工作的会议纪要，发到了一些部门手里。会议文件中表明，徐州即将入市的28块土地：
全部限价。
土地两集中制度出台后，徐州就宣布过要进行土地限价。现在，政策终于落地了。
不过仔细读完，子姨却发现徐州的限价政策很奇怪。比如，拟出让的土地中，有三块来自于云龙区翠屏山板块，都限溢价率30%，楼面价最高不能超过12500。但翠屏山板块的地王楼面价也就：
一万二。
这点，从文件后半部分的几块已批准未出让土地的调整方案里，看的更清楚：
太行路北A地块，原方案楼面价7000元/平米，拟调整起始价为10000元/平米；
太行路北C地块，原方案楼面价7000元/平米，拟调整起始价为10000元/平米；
玉潭湖地块，原方案楼面价3300元/平米，拟调整起始价为3500元/平米……
这意味着，在土地限价政策出台前，起始楼面价被政府拔高了。在其他城市为了调控房价的限价，在徐州，竟然变成了限“最低价”。
徐州是苏皖鲁三省交界的交通要冲，有880万常住人口，和济南、长沙这些省会城市量级相当，比南京的人口还要多。庞大的人口基数，代表了徐州楼市拥有巨大潜力。
2016年至今，徐州二手房价格连涨61个月了，市中心的云龙和泉山区，均价从五六千来到了一万五六。
楼市地王频出，有项目售价甚至超过了两万。年初，一位在上海工作的年轻人，打算回徐州置业，却发现：
老家终于也买不起了。
热闹楼市背后，除了普通地产商和有形之手之外，其实还有其他推手在搅动一池春水。
前天，广州成为中国首个进行土地集中拍卖的一线城市，上百组企业报名，累计吸金452亿元。这其中，央企国企是主角。
江苏也不例外。比如，徐州最新单价地王原华东机械厂地块，就是去年八月南京市国资委旗下，一家做保障房起家的国企南京颐居拍下的，楼面价高达一万七。
国企的融资优势大家都清楚，他们在公开市场上的资金水平，其他人无法比拟。
淮安国资委旗下的淮安水利，也是徐州房地产市场上的一个重要角色。淮安是南水北调、淮河治理等重大工程的关键枢纽，作为淮安市政府授权的城市水利公司，淮安水利实力雄厚，净资产超过了1000亿。
2018年，徐州原华东机械厂地王旁边的一块土地，由合资企业徐州正升置业拍下，楼面价突破九千，把附近地价拔高了三千多，一举成为片区地王。
后来，这里开发出了徐州红盘玖熙，云龙区房价也从此飙涨。玖熙的开发商股东有四家，分别是正荣、华宇、金地商置和淮安水利。
三年过去，淮安水利和地产商的合作，已经十分有经验了。他们几乎改变了徐州楼市的游戏规则。一位徐州开发商告诉子姨，和国企合作：
投资成本、资金峰值等算法都不同了。
对于房企来说，国企拿到的前融，利息比自己拿的开发贷还低。就算是楼面价很高，账也能算的过来。更重要的是，不仅项目能提出表外，不影响负债，而且根据股份的多少：
净利润还会提高两三点，IRR提高14到15点。
淮安水利更不差钱，朋友说他们的贷款利率比基准利率还要低至少15%。甚至，淮安水利还设有资金池，为房企提供土拍保证金的过桥贷款，再挣一笔财务回报。
企业拿到了利润，政府有了GDP。淮安水利合作开发的，泉山区云珑府、云龙区景悦、水沐唐悦等项目，售价比楼面价高了两三倍。朋友说，除了限价房，这种合作项目问世，：
一般会将市场价拔高1500元。
现在，不止徐州，南京、扬州、淮安等地，淮安水利和中南、碧桂园都有了长期合作。这些深耕三四线的高周转房企，终于找到了最好的财务投资人。淮安水利也找到了，最好的财务投资领域。
据说，淮安水利虽然淡泊名利，隐身于各种地产排行榜，去年全口径销售额却已经突破了200亿。
