核心观点：
始于2020年的房地产严监管政策在2021年下半年看到了“成效”，房地产投资、新开工、施工、竣工、销售全线下滑。除出口外，其他经济拉动力量表现均较为萎靡，导致中央经济工作会议首提三重压力——需求收缩、供给冲击、预期转弱。
2022年，当政策不加调整，经济增速很可能落于潜在增速水平之下时，房地产能否持稳乃至表现略好于预期，成为市场关注的重点。当宏观资金不再单一执着于金融市场，开始逐渐向商品市场渗透时，整个宏观面对大宗商品市场的影响程度也进一步加深。考虑到当前房地产走向对于整个金融市场和商品市场的影响至关重要，我们将推出若干专题。本期我们先聚焦房地产业的发展史（1987年-2004年），从历史和政策角度做一梳理。
1978年-1987年，可以看成是房地产市场发展的序曲。改革开放大潮下，房地产商品化发展迎来思想解放，房改、土改同时进行，其中1987年的土拍意义重大，意味着房地产使用权交易政策开始试点，突破了之前政府分房的限制。
1988年-1998年视为探索期。这期间，无论是市场主体还是政府都缺乏经验，导致乱象丛生，譬如，当时土地的出让方式以协议为主，只要有一张合同就可随意转让，导致“炒楼花”盛行。当经济过热，“国十六条”出台，银根缩紧下，房地产泡沫瞬间破灭。以海南为例，海南全省1.3万房地产公司中约95%倒闭，数千家开发商卷款潜逃，房价也回到1991年水平。
1998年-2004年为高速发展期。这主要得益于两项政策，分别是取消福利分房和推出个人按揭贷款。取消福利分房，将大量购房需求推向市场；推出个人按揭贷款，让大量无效需求转化为有效需求。在政策作用下，房地产投资由1997年的-3.4%上涨至最高2003年的29.7%，而全国房屋销售价格指数涨幅越来越大。2003年（含）之前年化涨幅较为温和，最高不超过5%，但2004年房价快速拉升，年化涨幅超过10%。
风险提示：参考资料不够全面
第1章 房地产市场发展脉络梳理（1978年-2004年）
始于2020年的房地产严监管政策在2021年下半年看到了“成效”，房地产投资、新开工、施工、竣工、销售全线下滑。除出口外，其他经济拉动力量表现均较为萎靡，导致中央经济工作会议首提三重压力——需求收缩、供给冲击、预期转弱。
2022年，当政策不加调整，经济增速很可能落于潜在增速水平之下时，房地产能否持稳乃至表现略好于预期，成为市场关注的重点。当宏观资金不再单一执着于金融市场，开始逐渐向商品市场渗透时，整个宏观面对大宗商品市场的影响程度也进一步加深。考虑到当前房地产走向对于整个金融市场和商品市场的影响至关重要，我们将推出若干专题。本期我们先聚焦房地产业的发展史，从历史角度做一梳理。
1.1． 序曲（1978年—1987年）
1978年在改革开放的大潮中，有关土地产权以及住宅是否应该商品化的争论开始出现。至今很多人将1980年视为房地产元年，因为这一年，邓小平同志把房子开始定义为商品。虽然当时房改和土改同时进行，但由于思想解放并不彻底，人们也更多期盼单位福利分房，因此房地产业发展缓慢。
1984年，邓小平肯定了房地产行业的意义。1987年，作为改革开放的试点城市，深圳开启了第一桩土地拍卖。这次土拍是迄今为止，中国规格最高的一次拍卖。国家体改委主任、外资领导小组副组长、中国人民银行副行长以及全国17个城市的市长莅临现场。此次土拍也促进了宪法的修改，原先禁止土地拍卖的规则被打破。房地产使用权交易政策开始试点，突破了之前政府分房的限制。
1.2． 探索（1988年—1998年）
1988年至1998年可视为中国房地产的探索期。这期间涌现了不少乱象，最著名的就是“炒楼花”现象，其中以海南最为典型。1988年至1991年房价整体较为平稳，约在1400元/平方米左右，但1992年开始大幅上升，大约在1993年上半年达到峰顶，此时海南房价高达7500元/平方米，较1991年上涨456%。然而泡沫破灭的也快，1993年下半年房价又回到1991年水平。
事后来看，以海南为代表的房产泡沫兴起与破灭都是特定时代与特定政策下的产物。1992年，邓小平同志南方讲话以及党的十四大召开奠定了市场经济体制的主体地位，思想进一步解放，走在时代潮头的部分沿海城市作为经济开发区，房地产业商业化大力发展，加之当年出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》下放了土地批租审批权，房地产开发热盛行。
由于整个行业处于起步阶段，市场主体的行为都是无序的，政府层面的相关法律法规也不完善，给了投机者不少钻漏洞的空子。譬如，当时土地的出让方式以协议为主，只要有一张合同就可随意转让，导致“炒楼花”盛行。
由于经济过热，1993年，中央紧急出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》（通称“国十六条”），包含严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金等一系列宏观调控措施。银根缩紧下，房地产泡沫瞬间破灭，海南全省1.3万房地产公司中约95%倒闭，数千家开发商卷款潜逃，房价也回到1991年水平。
就全国而言，在“国十六条”影响下，房地产企业陷入恐慌，这种现象直到1997年才有明显缓解。
1.3． 高速发展（1998年—2004年）
1998年通常被视为房地产历史的重要转折点。直到2004年，我国房地产业始终高速发展，欣欣向荣，这主要得益于两项政策，分别是取消福利分房和推出个人按揭贷款。取消福利分房，将大量购房需求推向市场；推出个人按揭贷款，让大量无效需求转化为有效需求。
在政策作用下，1998年至2004年成为我国房地产业的高速发展期。房地产投资由1997年的-3.4%上涨至最高2003年的29.7%，而全国房屋销售价格指数涨幅越来越大。2003年（含）之前年化涨幅较为温和，最高不超过5%，但2004年房价快速拉升，年化涨幅超过10%。
此后，房地产市场进入我们熟悉的调控时代。房价高了，风险大了，影响民生了，开展紧缩型调控。为发展经济，保障民生，又开展扩张型调控。
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