付英俊（武汉大学金融学博士，中国建设银行湖北省分行高级经济师）
5月17日，中国人民银行密集出台多项房产新政，意在维护房地产市场平稳健康发展。央行本次调整房贷政策，是对4月末中央政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”要求的贯彻落实和积极响应。本轮政策堪称“史上最宽松”房地产政策，彰显中央对稳定房地产市场的坚定决心。在重磅利好政策的刺激下，北上广等十余城楼市购房热情高涨，新房、二手房看房量明显提升。地产股也出现久违的集体大涨。房产新政有效降低了刚需群体、改善群体的购房门槛和成本，有助于释放一些前期积压的购房需求。短期内，房地产市场活跃度或将逐渐修复，成交量有望企稳回升。
房地产行业涉及上下游数十个产业链的发展，长期以来，房地产业被认为是国民经济的支柱产业。从宏观上看，房地产行业平稳健康发展对经济恢复回升具有重要意义。同时，房地产行业与金融部门密切关联。因此，促进金融与房地产良性循环，既是房地产市场平稳健康发展的需要，也是防范化解系统性金融风险的需要。在过去的二十多年里，我国房地产市场发展迅猛，房价持续上涨，房企快速扩张，政策调控以“紧缩性政策”为主。房地产为我国经济的稳定和增长作出了重要贡献，但粗放的发展方式也埋下了较大隐患。高杠杆、高周转、高负债的“三高”模式成为房地产发展的典型模式，房企持续通过高周转追求市场规模，盲目搞规模扩张，不少房企资产负债率长期超过80%高位；部分市场主体投机炒房，银行和社会资金大量涌入房地产市场，房地产市场出现过度金融化。房地产风险已成为我国金融风险的重点防范领域。近几年，监管部门持续通过调控政策推进房地产企业债务风险化解。2020年，针对房地产企业提出“三道红线”，即房企剔除预收款后的资产负债率不得超过70%、净负债率不得超过100%、现金短债比大于1。2021年，房地产贷款集中管理制度建立，银行业金融机构的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比不得高于监管部门规定的上限。其中，中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。同年，土地供应“两集中”政策实施。
当前，房地产市场供求关系已发生重大转变。在降杠杆政策下，房地产供给端处于深度调整期，住房矛盾已经从总量短缺转为结构性供给不足，房地产市场总体供给过剩。在需求端，经济增速和居民收入增速放缓，居民购房能力不足。同时，对房地产市场预期的变化也导致居民购房意愿减弱。中长期看，受城镇化增速放缓、人口老龄化等因素影响，购房需求仍将有较大的下降。正是由于房地产市场供给需求基本面发生重大变化，房地产市场已逐步由增量向存量转变，因此，中央和地方关于房地产政策在不断优化，房地产发展新模式也正加快构建。
本轮房产新政将对银行部门产生多重影响。首先，对银行住房按揭贷款业务产生影响。受房地产市场需求偏弱和提前还款影响，我国商业银行住房按揭贷款呈现负增长态势。2023年底，作为房贷投放主力军的六大国有银行的按揭贷款余额总计约26万亿元，比上一年末减少了超过5000亿元。央行公布的最新数据显示，4月居民部门人民币贷款减少5166亿元，同比少增2755亿元。其中，中长期贷款减少1666亿元，同比少增510亿元。调降首付比例、调整利率下限、下调公积金贷款利率均利好需求端，有利于刺激居民刚性和改善性住房需求释放，进而提升银行住房按揭贷款规模。与此同时，调整住房贷款利率下限，在市场竞争机制作用下，银行住房按揭贷款利率面临下行压力，这将缩减银行息差，挤压银行利润。当前银行净息差已处于历史新低水平，调整住房贷款利率下限将使净息差空间进一步压缩，给银行稳健经营带来一定的负面影响。最终的综合影响取决于新发放按揭贷款规模上升的幅度和按揭贷款利率下降的幅度。
其次，对银行体系地产风险产生影响。本轮房产新政有利于防范房地产风险向金融部门进一步溢出并可能引发银行系统性风险。2023年上半年，房地产信用风险的形势仍在恶化，主要表现为房企的销售端和融资端均难以获得充分资金来源，导致一部分上市银行的房地产企业贷款不良率显著攀升。数据显示，在30家上市银行中，有19家银行房地产企业贷款不良率较2022年上升。其中，有5家银行上升高于1个百分点。房产新政有利于房企从居民预付款和按揭款中回笼资金，从地方国企收购款中回笼资金和从银行获得贷款，房企现金流有望改善，部分缓解当下流动性困境，银行体系的地产风险也将得到一定程度缓释。另一方面，首付比例作为一项重要的贷款要素，对商业银行的风险控制有着重要的影响，它的合理确定对于及时满足刚需群体的住房需求以及抑制投资投机需求有着重要意义。当前首付比例已降低至历史最低水平，在总价不变的情况下，按揭贷款的额度会相应增加，这可能会增大银行信用风险，对银行的风险管控能力提出了更高的要求。
房地产金融新政策对商业银行来讲既有机遇也有挑战，但总体上机遇大于挑战。从长远看，商业银行只有通过提高贷款额度、延长贷款期限、下调贷款利率等措施帮助房企渡过难关，才能化解自身遭受的房地产行业带来的风险，实现房地产与金融的良性循环。商业银行要密切关注房地产市场新变化，洞悉房地产行业发展态势。切实落实相关政策要求，保交房与促购房并重，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，积极支持刚性和改善性购房融资需求，助力构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。
