21世纪经济报道 记者郭聪聪
“女士您好，您在XX申请的个人二手住房购置贷款已经审批通过，贷款金额为40万元，贷款期限为360个月……”家住浙江的郑女士难掩兴奋，分享了自己的房贷贴息结果。
“国庆假后第一个工作日，赶上房贷贴息了！我应该是最早享受房贷贴息政策的了。”郑女士说，客户经理打来电话告诉她，她的贷款是全市第一笔通过贴息政策的贷款，贴息之后执行利率降到了2.05%，5年可以优惠近2万元。
不只是郑女士。家住广西的尹先生也表示：“我也享受到了贴息政策，今天去签贴息协议。”
由于各地房贷利率由贷款市场报价利率（LPR）与加点共同决定，不同城市、不同银行的执行水平并不一致，叠加贴息后的实际执行利率也各不相同：尹先生的实际执行利率降至2.06%，家住中山的梁女士则因LPR减50个基点再叠加贴息，实际执行利率降至2%。
居民购房贷款贴息政策迅速落地后，全国各地已有多名购房者切实感受到了这份“真金白银”的实惠。
这场贴息政策的源头，是10月1日起中央财政首次对居民购买首套住房的商业性个人住房贷款给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年，单户贴息贷款规模上限为100万元。政策正快速从文件走向银行柜台。
有人房贷利率降到2%
郑女士给记者算了一笔账：贷款40万元、期限30年，贴息优惠为40万元×1%×5=2万元。“正好省下2万块，虽然不算巨款，但月供能少一点是一点。”
国庆假后第一个工作日，郑女士就享受到了贴息实惠。她的体验，也是贴息政策加速落地的缩影。
9月30日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有行集体发布公告，明确以“免申即享”方式推进贴息服务——银行依据房屋面积、成交价格等信息自动识别符合条件客户，每月收息时在还款额中直接扣减贴息金额，客户无需单独提交申请。
此后，中信银行、光大银行、招商银行、浦发银行等12家全国性股份制银行及北京银行、杭州银行、宁波银行等城商行陆续跟进，落地银行覆盖面持续扩大。
不过，不少购房者也遇到了一个共同的困惑：贴息明明已经生效，为什么手机银行上显示的利率还是原来的数字？
“我已经签了贴息协议，但是今天放款下来，在手机银行查看还是原利率，请问你的贴息是直接减了，还是还款时抵扣呀？手机银行上面利率变了吗？”类似的疑问在购房者交流群里频频出现。
对此，本报记者咨询了一家国有大行的客户经理。该客户经理告诉本报记者，贴息是在每月还款时直接抵扣利息，并不会改变贷款合同上的原利率，所以手机银行上显示的利率不变是正常现象。
他表示：“客户不需要担心，实际还款金额已经包含了贴息抵扣，月供会实实在在减少。”
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“贴息1个百分点，估算来看，每个家庭最多能拿到5万元左右的贷款贴息。以往购房补贴多为1万元至3万元，此次财政贴息力度明显更大。”
他同时指出，叠加银行本身的降息、贷款期限延长至40年等其他政策，实际上使得房贷的整体还贷压力明显减轻；再加上首付降低等既有政策，进一步使得低首付、低利率、低月供的“三低”效应显现。
“已审未发”贷款是否享受贴息，可咨询贷款行
从减负效果看，1个百分点的贴息相当于在目前首套住房商业性个人住房贷款加权平均利率约3.06%的基础上，将实际利率降至2.06%，优惠幅度约为利率的三分之一。对于一笔100万元、期限超过5年的贷款，借款人累计可减少利息支出近5万元。
但节省5万元的贴息政策并非人人有份。综合各家银行公告内容看，政策设定了三项硬性条件：
- 使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房（不含存量贷款置换）；
- 所购住房建筑面积120平方米以下（含）；
- 所购住房价格150万元以下（含）。
农业银行在客户问答中就明确道，“首套住房”的认定按照现行政策执行，既包括新房也包括二手房；但对于使用贷款购买保障性住房和使用公积金贷款购房的相关群体，国家已有相关政策支持，此次不再叠加享受该政策。
关于政策适用时间边界，多家银行的公告划定了清晰的界限。
宁波银行就在客户问答中明确，“对于2026年10月1日前在该行已经放款的存量住房贷款，不享受本次贴息优惠”。这意味着此前已发放的按揭贷款无法通过任何方式追溯享受贴息，政策仅面向新政实施后新发放的贷款。
不过，“已审未发”贷款作为一种过渡情形，借款人是否享受贴息政策呢？
建设银行在公告及相关执行说明中明确，贴息政策以放款时间为准。2026年10月1日起，新发放的符合条件的商业性个人住房贷款即可享受中央财政贴息政策。
家住浙江的穆先生就表示，他在9月购入的房子，其房贷彼时尚未发放，贴息政策下来之后，银行表示他符合最新的贴息政策，在签署《贴息授权确认书》之后，就可以享受贴息政策。
在10月1日前已经审批通过、但尚未放款的购房者，可主动联系办理贷款的经办行，确认贴息政策的具体落地细则。
严跃进表示，此次贴息政策对支持对象设有明确要求，主要面向首套房，且住房面积在120平方米以下、住房价格在150万元以下。政策重要落脚点在于减轻新购买首套住房家庭的房贷利息负担，体现了对居民家庭刚性住房需求的支持。
