来源：金融时报客户端
首套住房贷款利率下限再迎调整！
9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
目前，全国层面规定的首套住房贷款利率下限为贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。在此基础上，各城市政府按照“因城施策”原则，自主确定当地首套住房贷款利率下限。银行和客户可在当地政策范围内，协商确定具体的贷款利率水平。
记者注意到，8月24日召开的国务院常务会议曾明确提出，“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。”在业内专家看来，此次政策措施的出台，一方面，针对首套住房贷款，体现了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好地支持刚性住房需求，有利于促进房地产市场平稳健康发展。另一方面，阶段性政策，在这段时间贷款购买首套住房的居民，可以享受到较低的利率。政策到期后，原有政策将自动恢复。此外，“因城施策”可以更好地支持城市政府，根据当地房地产市场形势变化及调控要求，用足用好政策工具箱。
东方金诚国际信用评估有限公司研究发展部高级分析师冯琳认为，这是继“保交楼”措施在房地产供给端发力后，政策面在需求端支持楼市回暖的新举措。在推动楼市回暖的同时，也体现了政策渐进调整、坚持“房住不炒”的基本原则。
23个城市符合新政要求
通知要求，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
由此可以看出，此次政策主要针对部分城市，即连续三个月房价环比、同比均下降的城市。根据统计局公布的70个主要城市数据，符合条件的有23个，包括天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次下调属于阶段性的调整政策，各地可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。但从政策基调看，主要还是在下调的导向，目的是为了减少居民利息支出、更好地支持刚性住房需求。
根据业内专家测算，当地城市政府调整利率下限后，首套住房贷款利率会进一步下行。如果降低0.5个百分点，对于一笔100万元、25年的房贷，利息总额将减少超过8万元，每个月可少还约270元。
值得注意的是，这只是首套房贷利率下限的调整，不同地区、不同银行实际执行的利率或有不同。招联金融首席研究员董希淼分析称，从地区看，部分二三线城市可能符合调整的条件并进行调整，但一线城市及部分省会城市难以调整；从银行看，预计多数银行对首套住房贷款将实际执行利率下限。
引导首套房贷利率下限进一步下调
记者注意到，这是金融管理部门年内第二次对首套住房贷款利率下限进行调整。5月15日，人民银行、银保监会印发《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
最新一期LPR报价为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。按照上述住房信贷政策，目前首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%。
事实上，近段时间以来，金融管理部门就房地产领域多次发声。人民银行货币政策委员会日前召开的2022年第三季度例会指出，“因城施策”用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。
冯琳分析称，此次允许部分城市可自主决定在年底前阶段性维持、下调或取消当地首套房贷款利率下限，意味着银行可以与客户自主协商首套房贷利率而不受下限约束，有利于引导首套房贷利率下限在当前水平上进一步下调，降低满足刚性住房需求的门槛。
在董希淼看来，对个人住房贷款，应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等措施进行优化。
