文/特约撰稿 华之杰
投资者拼命抢房VS开发商不断退缩。
2008年的全球金融危机，让抵押贷款泡沫化严重的美国地产市场一度损失惨重，个别投机性强的地区如佛罗里达州的楼盘一度暴跌60%~70%。但就在“一衣带水”的加拿大，楼市的回调却远小于美国，平均最大回调幅度也仅有15%左右。一方面这固然与加拿大金融业政策的稳健保守有关，另一方面源源不断涌入的新移民为这个国家提供了强有力的刚性需求。
强者恒强，后金融危机时代的加拿大楼市迅速复苏并创出新高，在此后的几年里繁华大城市如多伦多和温哥华等地楼市更是以每年6%~8%的平均幅度上升，在全球地产市场亦属前列。
抢Offer
2014年，加拿大那些持币等待者比以往更加郁闷。年初地产市场就一改以往缓步上扬的走势，出现了上升加速度。
以第一大城市多伦多为例，上半年大多数地区房价涨幅已经轻松超过10%，到了10月底一些优势社区甚至出现了同比房价增长30%~50%的惊人表现。
2014年加拿大楼市第一位的关键词，当属“抢Offer”。所谓抢Offer，就是众多买家争抢一套房源，向房屋卖家出具书面竞价函，最后价高者得。毫无疑问，通常建立在浮躁和非理性基础上的抢Offer行为必然带来高溢价和供需扭曲的结果，它不可能是一种好的消费行为和投资策略。
但在紧俏的房源面前讨论这些都没有意义了。多伦多的一些房屋在今年一二季度甚至能引来二三十个买家抢Offer，结果一套市场价100万加元的房子往往被哄抢到130万~150万加元。有些故意采取低出价策略吸引Offer的屋主，最后笑呵呵地将高于出价一倍甚至更高的楼款纳入囊中。
继全球不少国家上演了“疯狂的楼市”大片之后，2014年加拿大的同名大作终于进入高潮。
加拿大蒙特利尔银行（BMO）最近公布的一份报告显示，在多伦多有44%的买家都加入了竞价战，这是全加拿大抢房比率最高的一个城市。《多伦多星报》的一篇相关报道特别描述道：在多伦多，目前的局面甚至让一些在房市中打拼多年的经纪人都感到相当惊讶，在购房者的身上，他们看到了一种被绝望所激起的购买欲。
“被绝望激起的购买欲”，一个非常恰如其分的描述。在任何投资理论中都强调心平气和的理性投资原则，这种因恐惧（或贪婪）心态而挑起来的购买行为几乎无一例外会导致错误的投资方式。
其实，说44%的比率可能还低了点，抢Offer在一些华人聚集的热门区域或好学区、5万~70万加元中低价位的房产中甚至可能达到“十房九抢”的地步。就像近期40万元以下的独立屋已经基本绝迹一样，有些地方5万~60万元的房子也在快速消失。一些经纪商在与笔者交流时慨叹：现在我们面临的最大风险，不是没有客户来看房，是根本抢不到Offer。
疯狂楼市四因素
对于加拿大版“疯狂的楼市”，笔者大致总结出以下几个原因：
其一，去年下半年市场销售平平，许多人等待观望，到了今年一看政策没有大调整，按揭利率是历史最低水平，便按捺不住纷纷入市形成报复性上涨。而由于价格和气候等因素，市场供给暂时短缺，所以造成严重的供不应求，进一步刺激了需求并抑制了供给。
其二，加币贬值严重，一年内对人民币贬值据说最高达14%，那些手里持有人民币和美元的投资者以一种捡便宜货的心态加入抢Offer大军，大大增强了多方实力，使空方溃不成军。
其三，价格上升如同涨潮，是一节一节往上推，也就是把40多万价位的房产推至50多万，然后50多万的房产由于比价效应自然会被市场慢慢推到60多万，以此类推，跟股市中“消灭3元股”的行为类似。
其四，很多持币者认为这个势头还会维持，再不抢以后会更高，赶紧“落房为安”，指示地产经纪无论以怎样的代价都要抢到手，这叫做趋势自我强化。
毫无疑问，抢Offer，其实最终抢的是人心。缺乏等待的耐性、主观认为高了还要高、被一种近似于癫狂的心理所左右、不顾一切买进目标、大众幻想与群氓效应，这些是许多抢Offer者的真实写照，与投资所应恪守的理念和行为模式其实是南辕北辙的。
在抢Offer大军中，华人特别是中国内地华人投资者扮演着中坚力量的角色。虽然有关具体数据多伦多地产局并未披露，但根据一些经纪传出的消息，某些高档共管公寓项目50%以上是华人买走的。一些顶级社区500万~1000万的豪宅甚至七八成都被华人投资者收入麾下。
开发商开始退缩
但非常有意思的是，作为“最终接棒人”的终端投资者正抢得热火朝天，那边厢真正能够影响市场格局和未来的开发商、建筑商却开始趋于保守和退缩。
一些机构投资者已经决定退出市场。“自2012年年初开始，针对多伦多共管公寓部门的投资就开始减少了。”Alcion Ventures房地产基金的总裁马丁·泽夫（Martin Zieff）说。
泽夫于1995年开始投资多伦多的共管公寓项目，他指出，投资多伦多共管公寓项目的利润空间“比北美其他城市都要低”。“2011年我决定不再投资多伦多的公寓项目，因为公寓项目的收益一再下滑，我们不愿再为此劳心费力了，”泽夫说，“为什么要为这么少的利润承担风险呢？”
这直接导致的一个后果就是市场开工率下降。在开工量缩水最为明显的安大略省，多伦多可谓是重点市场中的重点，这里9月的新屋建设量减少了14300个，为加拿大众多城市中跌得最惨的一个，这也是多伦多近5个月来建设量最少的一个月。在蒙特利尔，开建量也锐减7800个。
此前据加拿大统计局公布的数据，全国兴建高密度共管公寓的势头开始进入了大幅度消退期，尤其以多伦多的公寓市场最为明显。消退程度排第二的温哥华都远远地与多伦多拉开了距离。该份报告统计了今年8月份全国对兴建新共管公寓意愿，结果显示自从上一次共管公寓兴建数量创下历史纪录后，全国准建新盘的数量剧减30％，其中以安大略省和卑诗省最为明显。
楼市被高估20%
对于这样的数据不能不重视。这是决定投资者能否先知先觉的根本因素。对于坏消息，要看它究竟是即时的还是持续性的。如果是前者，那么只是市场的一个噪音而已，不必过虑。
但如果是后者，那么无论如何要引起重视。量变会引起质变，持续的坏消息最终会损伤市场整体信心。
近期全球三大国际评级机构之一的惠誉国际发布警告称，由于房地产价格仍然被高估20%，在加拿大决策者没有推出新的短期措施的情况下，房地产市场的“软着陆”可能不会出现。晨星（Morningstar）公司此前甚至预测，加拿大房价未来几年可能下调三成。与此同时，包括国际货币基金组织(IMF)和经济合作与发展组织(OECD)在内的国际机构也齐声警告加拿大楼市正在累积风险。在IMF列出的房价被危险高估名单上，加拿大名列前茅。
加拿大五大银行之一的丰业银行最近也发布报告称，短期内持续的房贷低利率对楼市交易、房屋兴建以及房价，都带来上升风险（upside risk）；然而，周期性因素与结构因素显示加国房市在中期内下跌风险（downside risk）高于上升风险。另外，从未来中期角度来看，人口发展趋势对刺激加国住房需求的前景也不被看好，比起上一波的房地产繁荣，25岁至34岁的首购族可能不再对激励房市贡献良多，而逐渐老化的人口也会减少成家置产与换屋率。
所谓弱者道之用，开发商热情快速退潮却又被投资者竭力追捧的Condo市场，会不会是“疯狂的楼市”末段的一个重要观测窗口？
责任编辑：杜琰 SF007
