文/肖妍茹 摄影/胡军
房地产私募基金这种投资形式近年来越来越受到房地产开发商和投资者的关注。它将社会上闲散资本聚集起来，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，分散投资风险。
成立于2002年的上海中城联盟投资管理股份有限公司（下称“中城投资”）是国内最早的地产私募公司之一，它脱胎于中城联盟——一个由万科、万通等数家知名地产企业共同发起成立的民间房地产行业组织。
截至2014年3月31日，中城投资管理资产余额约160亿元人民币，公司累计投资总额超过300亿元。
中城投资总裁路林说，投资总额的快速增长意味着团队得到了更多历练，团队成员有更多机会接触不同的地产开发商，以及不同区域、不同业态、不同类型的房产项目。
随着经验的逐步累积和项目来源的不断丰富，中城投资把不同的项目打包组合在一起，路林相信，组合投资是平衡投资风险与收益非常有效的方式。
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多项目平衡风险
“我们已经做了不少组合式的投资。”路林说。去年中城投资一共募集了16只基金，其中8只基金的投资标的是项目组合。
路林强调：“投资第一是选项目，第二是组合。”正如一只公募基金不会仅买一只股票，路林说，他们也会筛选那些具有互补性或者说相关度较低的项目组合在一起，比如选不同的开发商、不同的区域、不同档次以及不同周转速度的项目做组合，这样才好分散风险。
“我们还是想在行业内有所追求吧，”路林说，“而且从国外的经验看，金融产品的常识就是要组合平衡风险。”
在组合时，需要对每个项目都有充分了解，包括其开发周期、预算计划、现金流状况等；尽管如此，一些意外状况可能仍不能避免，这时候需要把项目分解，即把原来的一个项目拆分成几个。总之，一只基金投向几个项目，路林比喻，这是汉堡式的金融产品。
路林还强调，组合投资可以享受递延税收政策，这能减轻企业和投资人的税收负担，有利于增加投资的积极性。“税负少了才有发展的动力，基金的本金、红利都可以拿来再投资。”
无忧资产
上述的项目组合，是单只基金中的投资组合，而对于中城投资整个公司而言，也有业务板块的组合，路林说，每个基金有产品经理，他作为总裁则是业务板块组合经理。
中城投资的业务包括以下几个板块，一是围绕地产开发商做的开发类投资基金，如上文所述，包括单个地产项目或者几个项目组合。路林介绍，这类业务以销售为目的，以住宅类项目居多，即地产商完成开发后把房子卖出，之后将收益和本金给投资人。“这是我们传统的也是做得比较多的一类，有完整周期的也有阶段性的。”
另一个重要的业务板块是商用不动产投资基金，与开发类投资基金不同的是，商用不动产基金是已经完成开发阶段或者没有开发风险的实物资产经营，比如投资已有的大楼、酒店。这类实物资产在投资时就已经可以预计能收回一些现金流，包括租金和销售所得等。
对于这一类业务，路林抛出了无忧资产的说法，“实际上我们想做一个‘无忧资产’投资基金。”
所谓无忧资产，和中心城市、人口导入、第三产业发达密切相关，路林解释，中城投资对无忧资产的规划主要放在写字楼和酒店式公寓，写字楼成为无忧资产就是和经济发达、企业及人口导入以及第三产业发达等因素相关。
“无忧资产第一步要跟着城市发展走，第二要跟着楼宇经济，还有就是要跟着商务区的步伐，我不会到非常冷僻的地方做写字楼项目。”路林说。
做地产投资的都会强调位置的重要性，尽管现在关于楼市硬着陆的风险屡被提起，但投资者对好地段仍信心十足。“徐汇滨江那块地方非常好，周围的环境很好，我觉得任何价格都不算过分。”路林表示，无忧资产将是他们投资的一个大方向，除了前面提到的写字楼、酒店公寓之外，路林还很看好购物中心以及上海商务区的五星级酒店等的投资价值。
2013年12月，中城投资收购了位于虹桥路的原嘉凯城写字楼项目，现已改名为中城国际大厦，这正是路林强调的无忧资产——一座5A级写字楼，位于徐家汇商圈，离新鸿基徐家汇中心项目仅一街之隔，毗邻许多大型商场、银行及医院等。中城投资相信，这一写字楼项目不仅能带来不错的经营收入，还会有稳定的增值空间。
此外，中城投资的业务还包括海外投资基金和证券投资基金。路林说，他们正在设计一个私募基金，计划投向美国的一个开发项目，预计下半年就会设立并完成投资。“这也算是一种项目组合，原来只是不同地区、开发商等，以后就能有不同国家的组合了。”对于海外市场，中城投资眼下比较关注的是北美市场。
“公司业务现在还是以前两块为主，不管怎么说，企业转型也是一步步来的。”路林说。
责任编辑：杜琰 SF007
