新浪财经

平安不动产邹益民:不动产股权投资是房企发展新动力

新浪财经

关注

确定不再关注此人吗

新浪资管讯 7月20日消息,“2019中国资产管理年会”在上海召开,本次年会的主题为“金融供给侧结构性改革与高质量发展”,平安不动产有限公司董事长兼CEO邹益民出席“不动产基金主题论坛”并发表致辞演讲。

邹益明表示,资金密集型是不动产行业的标签,不动产投资、股权投资已经成为未来的发展趋势。国内不动产股权投资还处于发展期,这个股权投资也许是未来房企新的合作伙伴。从全球不动产投资收益来看,不动产投资一直都是各项投资里边不错的选择。在中国从政策导向和投资者的需求来看,根据国际市场上发展的经验,从不动产投资价值各个维度不动产投资空间和发展空间还是很大的。

  以下为致辞演讲原文:

感谢邓总的精彩致辞。非常高兴见到了王忠民理事长,王理事长是基金界资深人士,也是我们的老领导。我跟他有几年没见面了,今天见到非常的开心,也感谢我的好朋友田明主席,我们都是经常在一起的,同时也见到很多新的朋友,非常开心。

今天在于这里做一个“不动产基金”主题论坛,又合时宜又不合时宜。不合时宜的是现在地产总是受到各种各样的非议,合时宜是因为现在作为基金进入市场,用债的形式进入受到比较严厉的控制,作为股权基金倒是一个新的方式。我们在这样的形势下探讨不动产股权基金未来的发展情况也许是一个挺好的事情。

我就简单的讲一讲不动产投资、股权投资未来的发展趋势。抛砖引玉吧。

在成熟的国家,不动行业已经进入了精细化运作阶段,运营与投资分工是分开的。国际上以不动产基金,REITs为主的金融产业链发达,开发商是吸引资金,设计建造、中介流通、项目运营的组织者。资金密集型是不动产行业的标签。

不动产各行业的分工,首先需要有投资商,包括私募基金、信托基金、个人投资者,也包括私人银行基金的组织。开发商是在这个链条里边的组织者,可能做土地的开发,也可能做住宅的,商业的,写字楼,甚至是货舱的,工业园区等等不同业态的开发。物业服务商包括销售策划、运营管理和管理服务。金融服务商可以做抵押贷款、ABS等等。

我们看了一些资料在国外开发期和运营期四大块的结构是接近的,开发期里边投资商所占的市场规模更大,运营期做REITs,做实体运营服务的比例是差不多的。

四个环节里边国际上比较有代表性的投资企业是黑石集团,黑石集团2018年资产管理规模已经达到1362亿美元,在过往的十年里边募集了很多的资金,加大了亚洲投资规模,在这边募集了很多资金,平安也是其中的投资者。黑石集团的投资更多的是偏向于成熟物业的投资。

开发商的代表在国际上比较出名的是铁狮门,资金主要来源于美国国内几大家族,铁狮门是几个开发商组织这些资基金,进行了各种各样项目的开发,包括好的物业的收购和运营。铁狮门在曼哈顿就有二十几栋写字楼。

金融服务商日本的NBF是其中的一个代表,它主要是做REITs,以日本本地的REITs为主。NBF本身做REITs收益不是特别高,但是相对于日本本地的利息,加上杠杆就是一个很漂亮的成绩单了。

物业本身的运营服务商这里讲的例子是JLL,包括做物业管理、咨询、租赁等等业务,物业管理是它最重要的一块,房屋的销售、买卖也是它很重要的一块。

现在中国的情况是比较初级阶段的,开发商所做的是全链条的作业,自己找钱,自己找地,找人做设计,自己做开发,开发之后自己做销售,可能会找一部分外部的代理帮忙,自己也做一部分的销售,存有的物业自己做运营管理,甚至自己建立一个物业管理团队,是全链条的作业,负债率也是比较高的。左边的是开发商房地产的情况,做房地产开发也是包括投资、运营、开发,开发有各种不同的业态。单独做房地产中介服务规模相对比较小。右边的图讲的是国外的几个出名的开发商他们的负债率,右边是中国前几名开发商的负债率。国外几个开发商有人不是特别熟悉,但是香港几大开发商负债率比这个还要再低一点。中国前面几位的房企负债率更高,因为中国有一个习惯,就是还有表外业务的问题。

目前国内的现状对房地产是政策持续的收紧,这样的话将会对房地产金融造成直接的影响。在现阶段开发商所感受到的是5月17号的“23号文”正在落实,包括对信托、基金管理公司的指导,开发商会一步一步接收到传递的信息,对下一步的基金会更难一些。

国内不动产股权投资是处于发展期,这个股权投资也许是未来房企新的合作伙伴。可以看到股权基金规模还不是特别大,一般一个基金大概10亿左右,这属于项目基金,很难做成一个综合的基金。平安不动产做了一下尝试,但是规模不是很大。在基金的发行过程中可以看到2016年相对的量多了一些,2017、2018年又收紧了,随着国家政策的变化,包括基金的批准难易程度会有一定的影响。

从全球不动产投资收益来看,不动产投资一直都是各项投资里边不错的选择,右边是全球不动产,包括REITs和上市房企所处的位置风险和收益处于相对比较低的位置。在中国从政策导向和投资者的需求来看,根据国际市场上发展的经验,从不动产投资价值各个维度不动产投资空间和发展空间还是很大的。国内因为信贷的收紧,发展商也有寻找新的投资方式的需求。作为投资者来讲本身有一个资产配置的需求。房地产总的投资韧性还是比较良好的。未来收并购、合作开发都会成为房地产金融新的动力。

对于房地产股权投资产品来讲把为开发型的不动产基金和持有型的不动产基金。开发型主要投资的是不动产的增量市场,可以解决开发商高负债率的现象。持有型的不动产主要投向于不动产的存量市场,能够维持持有型物业运营的稳定性。同时也是符合国家现在倡导的房住不炒,租售并举长效机制的举措。

我就简单谈一下我的认识,抛砖引玉,下面我们一起欣赏各位大咖精彩的演讲。谢谢各位!

加载中...