从“住有所居”到“住有宜居”的法治温度
——《亳州市住宅小区物业管理条例》立法纪实
城市越来越美，房子越建越多，“物业”二字的分量，也在百姓心头越压越重。2026年10月1日起，《亳州市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）正式施行。
一部条例的出台，不是一朝一夕之功。它自群众的呼声里萌发，在调研的泥土里扎根，于基层民主实践中生长，又历经法定审议的精雕细琢，最终以法的名义，守护亳州万家灯火。
启动立法 回应群众所居之困
在亳州市住房发展中心的台账上，一组数字格外醒目：全市658个住宅小区里，既有353个新建商业小区，也有108个还原安置小区和197个老旧小区；一年间，全市办理各类物业矛盾纠纷和投诉约3.3万件次，市本级直接办理3500多件。居住形态多元、利益诉求各异，物业纠纷一度成了基层治理解不开的“千千结”。
郑店子还原小区航拍图。陈显锋 摄。
“物业费交得明明白白，账目却是一笔‘糊涂账’。”“业委会成立难、运转难，业主的诉求没人理会。”“电梯广告、车位租金，到底进了谁的腰包？”……业主群里的一句句吐槽，12345热线里的一条条工单，人大代表走访时记下的一件件建议，渐渐汇成一个强烈的立法期待——物业管理这件事，该有个“说法”了。
民有所呼，法有所应。亳州市人大常委会敏锐捕捉这一“民生信号”，经市委研究同意，于2025年初将住宅小区物业管理立法列入年度立法计划。
“物业管理一头连着千家万户，一头连着基层治理，我们要通过立法把群众急难愁盼转化为刚性制度供给。”亳州市人大常委会相关负责人介绍。
调研组随即走进基层一线，与业主促膝长谈，在“烟火气”里记录诉求；打开物业服务企业台账，细问经营背后的难处；来到社区、业委会中间，了解党建引领下“三方联动”的真实运转；翻阅信访台账、调解记录，循着纠纷的来龙去脉找到物业治理的“病灶”。服务质价不符、公共收益被侵占、维修资金使用不规范、设施维护不到位、老旧电梯更新不及时……一条条带着温度的问题清单，化作立法必须破解的“靶心”。一部关乎民生冷暖的《条例》，于2025年8月按下“启动键”。
开门立法 广纳群策群治之方
立法不是“关门写条文”，而是一场“开门聚众智”的生动实践。起草过程中，亳州市人大常委会充分发挥立法主导作用，把全过程人民民主贯穿立法全过程，广泛汇聚民声民意。
草案初成，征询意见的触角便延伸至街头巷尾。线上，立法公告通过报刊、网站、政务新媒体广泛发布；线下，基层立法联系点把“民意直通车”开进街道社区、小区楼栋，座谈会就在群众家门口召开。
市区润园小区物业人员打扫健身房。汝平 摄。
“业委会哪些事能干、哪些事不能干，建议在法规里规范。”“供水管道抢修急需动用专项维修资金，希望简化应急使用流程”“电动自行车入楼入户、违规充电等隐患突出，法规要明确管控举措”……一场场座谈会上，业主、业委会、物业服务企业、街道干部、社区工作者畅所欲言，摆问题、提想法、献对策。
起草专班会同政府部门、人大代表、政协委员、法律学者集中论证“会诊”，直面一线物业治理难题：毁绿种菜、不文明养犬、噪音扰民……到底谁来管？业委会怎样才能既选得出来、又转得起来？业主与物业服务企业互不信任，怎么破解“死循环”？执法人员也将日常治理中遇到的堵点难点带到研讨现场，供起草专班进行研判。
从多渠道征求意见、召开立法论证会，再到小区现场听取补充意见，亳州市人大常委会共征集意见建议500余条。起草专班审慎权衡各方意见，严格恪守上位法依据，遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法监管指导相结合的原则，聚焦突出问题精准破题，固化基层成熟治理经验，力求法规贴合亳州实际。草案先后完成合法性审查、公平竞争审查，开展社会稳定风险评估、网络舆情风险评估，于2025年10月经亳州市人民政府常务会议研究通过，提交亳州市人大常委会审议。
开门立法，打开的不仅是机关会议室的门，更是群众有序参与国家治理、充分表达利益诉求的门，这正是全过程人民民主在最基层、最前沿的生动注脚。
精雕细琢 打磨管用务实之规
一部条例的诞生，并非一蹴而就。亳州市人大常委会用三次审议，反复推敲、细致打磨，不断完善法规制度。
一审，重在明确立法思路、确立制度框架，把《条例》的“骨架”立起来；二审，着眼查漏补缺，针对审议中反映的问题逐条梳理、修改完善；三审，则最终“定稿把关”。“县区应当建立物业管理执法协作机制”“物业服务企业擅自撤离物业管理区域的应当处罚”“针对物业退出空档期与老旧小区无物业服务情形，可以明确居（村）民委员会应急兜底职责”等等，常委会组成人员充分发表审议意见，推动制度设计更加精准务实、贴合基层治理需要。
三次审议，三次打磨，一部条例如期出台。2026年4月28日，亳州市第五届人大常委会第四十二次会议表决通过；5月22日，经安徽省第十四届人大常委会第二十四次会议批准。共设六章三十八条的《条例》，针对群众反映强烈的关键问题，逐一作出明确约束与规范。
针对物业监管“边界不清、责任虚化”，《条例》明确政府相关部门监管责任、乡镇街道属地责任以及社区协助责任；针对业委会“成立难、运作乱、换届难”，《条例》细化成立和换届流程，框定职责范围和禁止性行为，明确筹备经费由建设单位承担并专款专用，并创设物业管理委员会制度；针对公共收益“说不清、管不住”，《条例》明晰8项来源、5项用途，要求每年公示，20%以上业主提议即可委托专业机构审计，电梯广告、车位出租、快递柜入场费等收益真正为业主共有；针对物业服务乱象，《条例》明确物业收费前要公示，明令不得以停水、停电、停气、限制出入或停用电梯等方式催缴物业费，不得因“有人没缴费”而降低服务质量，并建立物业服务考核机制和信用信息档案，不达标企业纳入负面清单；针对停车难题和设施老化，《条例》要求车位信息公开、优先保障业主，并为老旧小区专项维修资金筹措、加装电梯和充电桩开辟制度通道……
刚性落地 浸润万家宜居之暖
为推动“纸上的法律”转化为“身边的法治”，亳州市人大常委会出台《亳州市人民代表大会常务委员会关于全面加强地方性法规贯彻实施工作的决定》，协同政府打出立法引领、党建赋能、专项整治组合拳。当前全市小区党组织覆盖率100%，业委会（物管会）覆盖率超90%，执法进小区实现全覆盖；物业问题整改率达98.3%，474个小区规范公共收益，更新改造老旧电梯174台，新增停车位38.43万个、充电端口9.56万个，维修屋面漏水及外墙脱落10.6万平方米，惠及群众9000余户等。印发《物业服务公开工作指引》，严格公示公开物业服务收费等事项。中心城区常态化开展物业测评，约谈、处罚、清退不合格企业。
《条例》出台以来，多方共治机制加快落地，谯城区丽阳春都小区成为鲜活治理缩影，物业费缴纳率从“收不上来”跃升至98%，物业服务也随之提升：电梯加装防滑地垫、单元门口增设外卖挂钩……细微之处尽显小区温度。
回望来路，群众的呼声是起点，民主的实践是桥梁，三次审议是层层递进的阶梯；展望前路，这部饱含民生温度的法规所承载的，正是老百姓“家门口”最寻常也最紧要的幸福。
“接下来，我们将全面抓好《条例》贯彻实施监督，持续推动亳州人居环境提档升级，以法治力量护航群众从‘住有所居’稳步迈向‘住有宜居’。”亳州市人大常委会相关负责人表示。 （李冉冉 汝平）
