10月底,济南市槐荫区阳光100小区F区,一场经过业主们签字同意的特殊“手术”刚刚完成。陪伴业主们上上下下20多年的老旧电梯逐步退出历史舞台,取而代之的是崭新的电梯轿厢和配件。
在这个二十年前建成的小区,刚做完“手术”的楼栋不在少数。连续几个月来,一个又一个装着新电梯配件的箱子陆续运入小区,摆放在单元楼栋附近,截至发稿,阳光100小区多个高层楼栋换梯工作均已完成。
住宅电梯的使用寿命一般在15至20年,随着大批2000年到2010年前后建成的高层住宅电梯进入老龄化,电梯故障频发、反复修理不解决根本问题时,业主们该怎么办?是继续修还是换?换梯费用又从何而来?连日来,壹点帮办记者先后走访了济南市区10余个小区,调查电梯老龄化的现状与困境,探寻破解之道。
故障频发险情不少
老旧电梯修还是换?
时间回到九月初,“施工期间,电梯零部件会暂时占用小区空地、绿化带等场地。”在阳光100小区F区某高层楼栋的单元门口,一张电梯更新改造施工告知书映入眼帘,一个个装着新电梯配件的箱子摆放在楼栋口附近。
据居民李建(化名)介绍,这栋楼的电梯经常吱吱响,声音挺大,“除了出现过电梯错层,之前我父亲在里边还被困过。”
记者注意到,这栋楼的总高是18层,两梯六户,从交房起,两部电梯已使用20年左右,近几年故障不断,居民们对更换电梯一致比较支持。“电梯换是换了,听说是用维修基金,但现在还不知道每户平摊多少钱。”李建补充道。
一部电梯使用寿命一般为15到20年,但在实际生活中,由于不同小区电梯使用状态不同,有的已经换新,有的虽三天两头闹毛病但仍在勉强运行,还有质量不错的使用20年依然在平稳运行。
走访中记者了解到,同样建成于2000年左右的住宅小区,位于济南市市中区的三箭如意苑一期和济南市历下区的永大清华园小区,由于电梯故障不频繁,楼层相对不高,业主们的换梯意愿并不强烈。
而在交付于2013年左右的济南市市中区鸿景苑,一栋33层、3梯12户住宅楼,由于长期高负荷使用,电梯早已不堪重负。
今年是仵先生在鸿景苑居住的第13年,每次乘坐电梯都提心吊胆,“有一次被困了二十分钟。”仵先生介绍,不仅如此,电梯还出现过从高空突然坠落,或者在运行中出现故障突然停运,卡在楼层之间。“从16层唰一下就到底了,多吓人啊!”他告诉记者,为了能在电梯停运困人时第一时间赶来救援,电梯维保公司甚至在小区安排专人24小时值守。
“有时一部或两部电梯停运,有时三部全部停运。一次有位急症病人没法下楼,只能背下楼来。”仵先生表示,虽然电梯维修比较及时,但经常修完半个月又出问题,每次都是“治标不治本”。
“为什么使用年岁差不多的电梯,有些小区运行正常,有些乘坐体验并不那么好?因为开发商在选梯时,选配的标准和电梯型号是有区别的。”业内人士张勇(化名)表示,电梯配置如何,和开发商有很大关系,一般来说,高端小区电梯选配的型号和标准比较高,售价较低的小区则会选择相对便宜、门槛较低、能满足基本需求的电梯,普通业主买房时,一般不太在意电梯配置,只要在市场监管部门备案且通过检验机构检验,合格就行。
以三箭如意苑一期为例,因总楼层较低,且安装的均是进口电梯,电梯运行22年来,至今没出什么问题。而鸿景苑小区33层的居民楼,电梯损耗快,投入使用十年左右就启动了更换流程。
但张勇也表示,电梯故障率受多种因素影响,既有本身质量问题,也有使用频率、使用不当和损耗过快的原因。如装修期间暴力使用或用装修材料阻挡电梯,人为损坏等,都会造成电梯不同程度故障。此外,电梯故障率还会受到环境影响,比如夏季电梯机房温度高,对电梯的线路板和元件是非常大的考验。
电梯无强制报废年限
换梯要过业主表决关
“作为比较复杂的机电设备,电梯故障受多种动态因素影响,具有不确定性,比如电压波动、信号干扰或不规范使用等,质检合格只代表检验的那个时间是符合检规的。”山东省特种设备检验研究院集团有限公司山东电梯质检中心副经理尤艺表示。
尤艺说,按照相关规定,15年以内的电梯,分别要在第1、4、7、9、11、13和15年进行一次定期检验。超过15年的电梯,每年要进行一次定期检验,除此之外,按照检规,还应在实施检验之外的年份,每年进行一次自行检测。
采访中记者了解到,目前国家对于电梯整机并没有强制报废的年限,但关于电梯主体责任的划分比较明确。在小区开发建设期间,电梯已安装并通过了检验,这时开发商承担主体责任；如果小区交付,开发商把电梯移交给了物业,物业就要承担电梯的安全管理责任。
张勇表示,电梯产权归全体业主所有,是否对老旧电梯维修或整体更新,需要业主依法表决；物业承担电梯日常安全管理责任,负责落实电梯维保、检验以及改造项目相关配合工作。
值得注意的是,虽然目前国家对老旧电梯的定义尚无统一标准,但一般认为交付使用年限超过15年的属于老旧电梯。在记者走访的电梯运行15年以上小区中,包括历城区锦绣泉城、历下区保利芙蓉在内的多个小区,目前一些业主并没有更换电梯的打算。
在鸿景苑业主仵先生看来,换电梯最大的难题就是“人”和“钱”。“有的业主是压根儿不想换,有的业主想换,但又担心自己掏钱。”
“比如,有的业主房子已经租出去了,换不换电梯无所谓。还有一些老人觉得平时不用上下班赶时间,抱着修修就行的心态。”仵先生表示,还有一些低楼层业主,觉得电梯停运时可以走步梯,对换电梯的需求不那么迫切。
不过,拉锯多年,业主们终于达成了一致。从提出换梯需求到坐上新电梯,仵先生表示整个过程历时一年多,目前鸿景苑小区4、5、6号楼都成功换上了新电梯。然而,该小区物业人员指出,5号楼三部电梯的费用至今还未支付,“动用维修基金业主都不签字,所以至今一分钱还没给人家。”
换梯耗资不菲
资金如何筹措
采访中记者发现,业主意见难统一,归根结底还是钱的问题。更换一部电梯,动辄十几、二十多万,一个单元多部电梯,更是一笔不菲的支出。如果全部使用公共维修基金,业主又担心维修基金很快就被花光了。
在济南市槐荫区新世纪阳光花园东区,15号楼、17号楼等几栋楼都在这两年顺利更换了电梯,居委会工作人员称,电梯更换资金来自政策补助和维修基金。
走访中记者了解到,最近两年,不少和新世纪阳光花园差不多的老旧电梯,搭上了政策支持的快车。比如,三箭如意苑二期去年也更换了32部电梯,换梯资金大部分来自政策补助,少部分是维修基金。“一部电梯24万,补助了15万,补助占了将近三分之二。”小区物业经理介绍。
连续几个月来,阳光100F区正在如火如荼地开展换梯工作,这次换梯主要集中在18层的高层楼栋,借着有政策补助,紧锣密鼓开了工。物业工作人员表示,目前小区更换一部电梯的费用普遍在20万元左右,减去15万的补助,剩下部分业主分摊比较少,维修基金基本就能覆盖。
据了解,大家口中更换电梯的“国补”,资金来源于国家超长期特别国债。据市中区城管局相关工作人员介绍,2024年电梯更新的补贴标准统一为15万元一台,2026年补贴标准又有所调整。根据济南市住房保障城乡建设局、济南市市场监督管理局出台的《关于印发申报超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新改造项目工作方案的通知》等文件要求,此次更新重点支持更新使用15年以上的住宅老旧电梯,补贴标准按楼层分档,9层(站)及以下定额补助10万元/台,10—18层(站)定额补助15万元/台,19层(站)及以上定额补助20万元/台。
此外,享受政策补助的电梯换新,按照使用年限由高到低排序,使用年限长的优先。在申请流程方面,先由街道办事处通过社区征求业主意愿,在符合年限的同时,只要业主有更换意愿,就可以上报申请。
至于更新的费用,项目审核通过后,超长期特别国债资金按规定拨付；资金不足以覆盖总费用的部分,由居委会、物业牵头,通过申请住宅专项维修资金、小区公共收益、业主自筹等渠道筹集,支付给施工单位。
“我们从2024年开始进行电梯更新,到9月初已更新完成230台,今年的更新计划是112台,明年260台。”市中区城管局相关工作人员表示,他们会根据国家批下的电梯台数,并结合全区电梯实际运行情况,确定更换哪些。针对一些无法正常使用、损坏比较严重、故障概率比较高的小区电梯,街道可以上报,他们会优先安排纳入更新改造清单。
