21世纪经济报道记者 张敏
在多重因素作用下，重点城市楼市“银十”如期而至。
中指研究院发布数据显示，今年10月，重点30城新建商品住宅成交771万平方米，同比下降15%。二手房方面，重点18城二手房成交11.6万套，同比增长17.5%。其中，上海仍是表现最好的城市，10月上海二手房网签24653套，创近六年同期新高。
9月和10月是传统楼市营销旺季，由于气温适宜，买卖双方的热情都较高。不少城市举办房展会，推介优质房源，开发商也纷纷加大推盘力度，“抢收”市场。
但随着房地产市场步入存量时代，新房交易量下降、二手房成交量上涨已成为常态。在重点城市，二手房早已占据主流。因此，二手房交易数据更能反映市场现实。
除季节因素外，政策层面的刺激成为重点城市10月楼市表现良好的重要原因。9月末，财政部出台购房贴息政策，重点支持住房建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元的房源。从一些重点城市的成交结构来看，这部分房源的成交比例有所提升，部分业主主动降价，适应政策要求。
受国庆假期影响，10月的商品房交易量通常低于9月，但仍有部分城市实现“逆势”上涨。
根据网上房地产数据，10月上海二手房（含商业）累计网签2.47万套，同比上涨33%，超过9月的2.35万套，创下近六年同期成交新高。从单日表现来看，10月上海有7个交易日的二手房单日网签量突破千套，其中有两个交易日突破1600套。
上海作为楼市表现最亮眼的城市，自今年3月起，其二手房网签量已连续8个月保持在2.3万套以上。
北京市场同样表现不俗。根据北京市住建委的数据，10月北京市二手住宅网签量为1.3万套，虽低于9月的水平，但同比增幅仍达8.2%，为近五年同期第二高点。
根据深圳贝壳研究院的统计，10月深圳二手房成交5404套，环比下降1.6%，同比增长2.4%。
值得注意的是，10月，京沪两城的新房网签量均高于上年同期，其中北京新房网签4753套，同比增幅达到38%。
二线城市及三四线城市的表现涨跌不一，但部分城市回暖势头明显。根据克而瑞研究中心的统计，10月，杭州、武汉、成都的二手房成交面积涨幅明显。
新房方面，该机构对50个城市的统计显示，10月一线城市新房成交面积环比下降，二线城市和三四线城市则出现增长，其中三四线城市涨幅最高。“整体来看，10月（新房）成交企稳回升主要依靠二线及三四线城市放量支撑。”克而瑞指出。
这一结构性变化，与贴息政策带来的影响有关。
西部某房企营销负责人向21世纪经济报道表示，贴息政策惠及的是面积不超过120平方米、总价不超过150万元的房源，在三四线城市，这部分房源的占比相对较高，受政策影响更大。“我们进入的四川、湖南一些三四线城市，90%以上的房源能享受政策优惠。但在省会城市，满足条件的房源可能也就50%多一点。”该人士表示。
在重点一二线城市，贴息政策的影响也在显现。深圳贝壳研究院的统计显示，10月中上旬，深圳150万元以内二手房成交占比升至21.2%，较新政前扩大1.1个百分点。广州、杭州的低总价房源成交比例也有所提升。
21世纪经济报道记者从多家中介机构处获悉，贴息政策出台后，深圳一些二手房东主动降价，不少总价在150万元—160万元价位段的房源，将价格调整至150万元以内。
近几个月来，除重点城市的核心区域外，二手房市场整体保持以价换量的状态。随着低总价段房源占比提高，二手房交易均价也有所回调。
根据中指研究院的统计，10月，百城二手住宅均价为12376元/平方米，环比下跌0.61%，跌幅较上月扩大0.01个百分点。
相比之下，新房交易价格继续上涨。前述机构指出，10月百城新建住宅均价为17316元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.02%。
中指研究院指出，新房价格上涨仍然主要依靠高价盘入市带动。10月以来，北京、上海、武汉、南京等城市均有高价盘入市。同时，近期新房热销楼盘主要集中于配套成熟、优质改善产品且定价合理的项目，抬升了新房交易均价。
另一方面，现售政策的陆续落地，也有助于稳定新房价格。至今年10月末，已有17城落地现房销售细则。分析人士指出，现售政策可在短期内减少新房供应，有助于稳定市场预期，并为新房价格提供支撑。
未来一段时间，这两项政策将继续对市场产生影响。
中指研究院分析师孟超向21世纪经济报道表示，展望年末，购房贷款贴息政策有助于降低居民购房成本，叠加房企年底推盘促销及核心城市优质项目入市，预计将对新房成交形成一定支撑；受该政策影响，二手房成交有望保持一定活跃度，二手房价格预计维持小幅下跌的波动态势。
孟超还指出，现房销售政策的陆续落地，有助于缓冲短期新房供应压力。但同时，由于房企资金回笼周期拉长、资金占用增加，其拿地能力和投资意愿都有所下降，这对中长期市场的影响，尚需进一步观察。
按照惯例，11月和12月是房企推盘和促销力度最大的时段。近期，不少房企已经吹响年末冲刺的号角。
上海某房企已于10月下旬召开座谈会，部署“冲刺全年”工作。该房企内部人士向21世纪经济报道透露，集团要求各城市公司抓住政策窗口期，尽快消化库存。对于现售政策的影响，该人士指出，公司判断，现售政策将对新房市场带来短期利好，但存量项目的去化压力并未明显减轻，适当以价换量仍是主要策略。
（作者 21世纪经济报道）
