（来源：上观新闻）
家住奉贤头桥街道大宅小区的顾女士，装修过程中发现楼上卫生间漏水，这件本该找物业解决的小事，她却拨打了12345求助。放在过去，这并不稀奇——居民与物业之间似乎总隔着一段距离，遇事第一反应是拨打12345。如今，这样现象已悄然改变。
在整个奉贤区，老旧小区占比约50%、小区分散零散、物业供给不足的现状普遍存在。为了改变这一情况，奉贤区以全面从严治党、党建引领为抓手，通过创新贤城物业服务“4S”模式，在全市首创将住宅物业“红黑榜”评价结果作为约束性条款纳入物业服务合同等举措，推动物业服务提质升级，从“被动抢修”向“主动预防”、从“粗放管理”向“精细服务”转型，有效提升了居民满意度。
党建引领各方共同参与治理
“4S”服务模式立标准：“标本兼治”打破治理死循环
老旧小区物业服务质量不佳，物业费偏低以及收缴率不高是重要原因，但若是服务不升级，就无法获得居民满意认可，破局也无从谈起。这一“先有鸡还是先有蛋？”的死循环，成为物业治理的普遍困扰。
实现破局的关键，正是在于党组织的自我加压、主动作为。奉贤创新推出了居住物业“高效响应（Swiftness）、微笑亲和（Smile）、真诚用心（Sincerity）、专业标准（Specialization）”为核心的贤城物业服务“4S”模式，推动物业服务由被动抢修转向主动预防、粗放管理迈向精细服务。
头桥街道大庆路南片区由于集资房小区无法成立常规的业委会，物业能力又偏弱，社区治理举步维艰，很难让居民群众满意。参照业委会组成形式，片区党支部牵头成立了片区议事管理委员会。依托社区党组织统筹引领，物业严格落实党建联动工作机制，建立“党组织指导、物业落地、居民监督、城建中心赋能”的四合一治理模式。小区物业重大服务事项、设施改造、车位规划、公共收益使用、大额开支等工作，均由党组织前置把关、议事协商，杜绝物业自主随意决策。同时物业主动融入社区党建联建体系，落实双向联动，响应党组织工作部署，规范物业服务流程、完善管理制度，让物业各项工作合规化、透明化、标准化开展。
为提升物业服务质效，党支部以党员力量为骨干，激活物业服务内生动力。带头攻坚小区环境杂乱、设施老化、停车难等老旧片区痛点问题。同时牵头社区党员开展入户走访、民情收集，依托党建协商平台，倾听居民诉求，精准整改物业服务短板，高效解决居民报修、邻里矛盾等各类问题。同时在党组织监督指导下，公开物业收支、服务台账，主动接受党员和居民监督，提升物业服务公信力，拉近物业与居民距离，营造和谐稳定的小区居住环境。
损坏的设备修好了，社区面貌改善了，居民参与社区共治的积极性大为提高，对物业的信任也加深了。就如大宅小区的那位顾女士，从开始宁可打“12345”也不找物业，到被物业、居委会连续5次上门而感动，最终解决问题后送去了锦旗。真心付出换来了居民的信任，大庆路南片区物业服务满意率高达97.25%，物业费多年来首次实现了涨价，但收缴率却达到85%，实现了不降反升。
奉贤区头桥街道
“红黑榜”评价提质效：党建引领破解“差评物业”退出难
去年，奉贤区通过媒体向社会公布了一份“黑榜”名单，25家物业企业因存在乱张贴、乱堆放、公共区域停放电动车等共性问题被纳入其中。这相当于一张“黄牌警告”，意味着如果物业服务不提升，极有可能被所在小区业主选择解聘。
奉贤的住宅物业“红黑榜”评价，源于2020年住建部印发文件，提出探索这一管理模式旨在为行业监管指明方向。在上海暂未出台红黑榜专项文件、失信行为记分约束效力有限的背景下，奉贤区因地制宜探索可落地的评价机制。
记者从奉贤区房管局获悉，“红黑榜”采用区、街镇两级联合打分，充分兼顾小区建成年代和建筑面积、企业管辖项目数量等客观条件，设置差异化系数，充分考量老旧小区、大型小区的管理难度，保障评价公平公允。据介绍，这套机制最突出的创新，在小区开展物业选聘时，建议将评价结果约定为解除物业服务合同条款之一。以往解聘服务不到位的物业，需要冗长的业主大会表决流程，会使部分服务失范企业长期滞留项目难以退出。如今依照合同约定，部分物业企业连续两次被列入“黑榜”，合同即可自然终止，无需另行组织业主大会表决。自2024年落地以来，奉贤全区已有13个小区依托该条款完成履约不到位物业清退，有效破解“物业难退出”的治理顽疾。
“红榜”怎么评？靠的是坚持公平公正、动态跟踪、精细管理，结合区、街镇两级的季度、半年度、年度测评和分类排名，把真正服务好、口碑好的企业选出来、树起来。对获评“红榜”以及排名靠前的优质物业企业，会作为各类评优评选和物业项目招投标中的重点参考对象，还将纳入区级物业企业预选库，方便各小区业主在选聘、续聘物业时择优挑选。让干得好的企业被看见、被选中，形成优胜劣汰的良性市场竞争机制。
在物业“红黑榜”的运作中，党建工作提供了重要的保障。当企业因连续黑榜触发合同终止，业主的意见也未必一定统一，居民区党组织主动靠前，依托“五联”“五商”机制，做好政策解释、问题公示与群众疏导，平衡各方诉求；在新旧物业交接过渡期，党组织牵头居委会、业委会、物业 “三驾马车”，统筹承接查验、交接管控、新物业选聘等工作，守住小区管理底线，避免服务真空。
同时，国企党组织也在物业管理中发挥了压舱石的作用。针对零散小型老旧小区民企不愿接、不愿管的痛点，由国有物业带头探索连片化运营模式，把多个分散老旧小区整合为统一物业管理单元，通过规模化运营拓宽收入渠道，补齐老旧小区服务供给短板，承接市场化力量不愿涉足的民生缺口，在行业内起到示范托底的效果。
在党组织牵头下，奉贤区各项物业治理成效显著。今年1—9月群众对物业类服务投诉同比下降24.86%，试点小区维修诉求、重复报修大幅减少。“四清单一计划” 全面落实，预防性维修有序推进，提前化解电梯、消防等安全隐患。依托智慧平台，诉求处置效率明显提升，通过信息公开、常态化走访，居民信任持续增强，多个小区完成物业费调价，收缴率稳步上升。借助数字化监管和红黑榜动态考核，倒逼物业告别粗放管理，主动提升服务标准，行业形成争先创优的良好生态。
原标题：《居民遇事先打12345？因为两招而改变 | 全面从严治党 基层在行动》
栏目编辑：顾莹颖 题图来源：受访者供图 图片来源：受访者供图
来源：作者：新民晚报 李一能
