核心财务数据表现亮眼
2026年第三季度创金合信首农REIT整体财务运行稳健，当期实现收入6898.85万元，净利润294.18万元，经营活动产生的现金流量净额达7691.20万元，本期现金流分派率1.87%，年化现金流分派率高达7.49%，收益回报属性突出。
| 财务指标 | 2026年7-9月数值 |
|---|---|
| 本期收入（万元） | 6898.85 |
| 本期净利润（万元） | 294.18 |
| 经营活动现金流净额（万元） | 7691.20 |
| 本期现金流分派率（%） | 1.87 |
| 年化现金流分派率（%） | 7.49 |
可供分配与实际分配双高
报告期内基金可供分配金额达6372.29万元，单位可供分配金额0.0637元；本年累计可供分配金额19051.42万元，单位可供分配金额0.1905元。当期实际分配金额12470.00万元，单位实际分配金额0.1247元，本年累计实际分配金额25470.00万元，单位实际分配金额0.2547元，分红力度充足，投资者回报确定性强。
| 分配指标 | 本期数值 | 本年累计数值 |
|---|---|---|
| 可供分配金额（万元） | 6372.29 | 19051.42 |
| 单位可供分配金额（元） | 0.0637 | 0.1905 |
| 实际分配金额（万元） | 12470.00 | 25470.00 |
| 单位实际分配金额（元） | 0.1247 | 0.2547 |
核心运营指标稳中有升
截至2026年9月末，首农元中心项目整体出租率达96.48%，租金单价维持6.49元/平方米/天的稳定水平，加权平均剩余租约达7.06年，同比大幅提升27.90%，租金收缴率达100.20%，租约稳定性大幅增强，各项核心运营指标表现优异。
| 运营指标 | 2026年9月末数值 | 上年同期数值 | 同比变动（%） |
|---|---|---|---|
| 出租率（%） | 96.48 | 96.97 | -0.51 |
| 租金单价（元/平/天） | 6.49 | 6.49 | 0.00 |
| 加权平均剩余租期（年） | 7.06 | 5.52 | 27.90 |
| 收缴率（%） | 100.20 | 100.00 | 0.20 |
项目公司营收微增 停车场业务亮眼
报告期内项目公司实现营业收入6798.75万元，同比微增0.79%，其中出租收入6706.27万元，占总收入比例98.64%；地下停车场出租收入92.48万元，同比增长16.11%，收入结构保持稳定，停车场业务增长表现突出。
| 收入构成 | 本期金额（万元） | 占比（%） | 上年同期金额（万元） | 同比变动（%） |
|---|---|---|---|---|
| 出租收入 | 6706.27 | 98.64 | 6665.75 | 0.61 |
| 地下停车场出租收入 | 92.48 | 1.36 | 79.65 | 16.11 |
| 营业收入合计 | 6798.75 | 100.00 | 6745.40 | 0.79 |
项目公司成本结构清晰
本报告期项目公司营业成本合计9708.62万元，其中财务费用6655.24万元，占总成本比例68.55%，为最大成本项；折旧和摊销1554.90万元，占比16.02%；税金及附加1251.79万元，占比12.89%。成本同比大幅增长主要受2025年四季度完成吸收合并后股东借款利息计入财务费用的会计调整影响，对实际经营无重大影响。
| 成本构成 | 本期金额（万元） | 占总成本比例（%） |
|---|---|---|
| 运营管理服务费 | 222.50 | 2.29 |
| 折旧和摊销 | 1554.90 | 16.02 |
| 税金及附加 | 1251.79 | 12.89 |
| 财务费用 | 6655.24 | 68.55 |
| 营业成本合计 | 9708.62 | 100.00 |
项目盈利水平维持高位
报告期内项目公司毛利润率达73.86%，息税折旧摊销前净利率达78.62%，保持较高的盈利水平。截至报告期末项目公司总资产18.15亿元，总负债26.41亿元，资产负债结构整体可控。
| 业绩衡量指标 | 本期数值（%） | 上年同期数值（%） |
|---|---|---|
| 毛利润率 | 73.86 | 78.10 |
| 息税折旧摊销前净利率 | 78.62 | 82.70 |
基金相关费用计提合规透明
本报告期内基金计提管理人管理费145.04万元，资产支持证券管理人管理费36.26万元，托管费9.06万元，运营管理机构运营管理费235.85万元，所有费用均已在本期净利润及可供分配金额中足额扣减，费用计提规范清晰。
| 费用类型 | 本期计提金额（万元） |
|---|---|
| 基金管理人管理费 | 145.04 |
| 资产支持证券管理人管理费 | 36.26 |
| 基金托管人托管费 | 9.06 |
| 运营管理机构运营管理费 | 235.85 |
核心租户均为行业龙头
报告期末项目租户共33个，科技推广和应用服务业租户租赁面积占比93.76%，信息传输、软件和信息技术服务业占比5.20%，前五大租户收入合计占项目营业收入比例达97.57%，其中快手关联租户收入占比59%，小米关联租户收入占比37.31%，核心租户均为行业龙头企业，租约履约情况良好，现金流稳定性极强。
基金份额规模保持恒定
本基金为契约型封闭式运作，报告期期初、期末基金份额总额均为10亿份，报告期内未发生份额变动，份额规模保持10亿份恒定，封闭式运作进一步保障了收益分配的稳定性。
闲置资金全配货币类资产
截至报告期末，除基础设施资产支持证券投资外，基金其余资产全部为货币资金和结算备付金，合计金额13065.92万元，占对应投资组合比例100%，无其他高风险投资，资金安全性充足，流动性储备充裕。
原始权益人资金使用合规
原始权益人北京首农信息产业投资有限公司净回收资金合计77804.62万元，截至报告期末已使用11670.69万元用于补充流动资金，净回收资金使用率15%，资金使用严格符合监管要求，未发生违规情形。
