南京新街口百货商店股份有限公司（证券简称：南京新百，证券代码：600682）近日发布公告称，其全资子公司Dendreon Pharmaceuticals LLC（下称丹瑞美国）已与相关出租方签署租赁修改协议，以合计1200万美元的对价提前终止原有长期物业租赁合同，此举将大幅降低公司长期固定运营成本，优化经营资源配置。
据了解，丹瑞美国曾于2018年11月与原出租方ARE-1208 Eastlake Avenue, LLC签署租赁合同，租赁位于美国华盛顿州西雅图市1208 Eastlake Avenue East的物业，用于满足当地实验室及办公的长期业务需求。该合同初始租赁面积约100028平方英尺（9292平方米），2019年5月10日起调整为约75545平方英尺（7018平方米），原租赁期限至2031年2月28日。截至本次协议签署前，若继续履约，丹瑞美国剩余未付租金及运营费用合计约3803.31万美元，其中租金2340.59万美元、运营费用约1462.72万美元。
本次交易的出租方SLU-1208 Eastlake, LLC为原出租方的权益继承人，二者属同一实际控制人旗下主体，该出租方为持有并出租标的物业的项目公司，与南京新百及其前十名股东不存在产权、业务、债权债务、人员等特殊关联关系，不存在利益倾斜情形。公告同时披露了同区域同类型物业的同期租赁价格，可佐证原租约定价具备市场公允性：
| 租户 | 物业 | 签约时间 | 面积 (RSF) | 基本租金（美元/平方英尺/年） | 年递增 | 信息来源 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 本租约 | 1208 Eastlake Ave E | 2018-11 | 75,545 | 55.00 | 2.5% | - |
| bluebird bio | 188 East Blaine St | 2018-07 | 36,126 | 54.00 | 2.5% | bluebird 10-K FY2019 |
| Alpine Immune Sciences | 188 East Blaine St | 2019-03 | 27,164 | 61.00 | 3.0% | Alpine 10-Q 2019Q1 Ex.10.6 |
| bluebird bio (扩租) | 188 East Blaine St | 2019-09 | 22,188 | 62.80 | 2.5% | bluebird 10-K FY2019 |
| Neoleukin Therapeutics | 188 East Blaine St | 2019-12 | 33,300 | 61.00 | 2.5% | Neoleukin 8-K 2019-12-30 |
公告披露了丹瑞美国近三年及2026年1-8月针对该物业的实际支付费用明细，累计已支付相关费用2776.87万美元：
单位：万美元
| 费用类别 | 2023 年度 | 2024 年度 | 2025 年度 | 2026 年1-8 月 | 合计 |
|---|---|---|---|---|---|
| 基本租金 | 454.60 | 465.97 | 477.61 | 324.92 | 1723.10 |
| 运营相关费用 | 244.34 | 310.25 | 267.05 | 188.08 | 1009.72 |
| 其中：运营费用 | 174.44 | 221.22 | 181.28 | 126.63 | 703.58 |
| 房产税 | 55.24 | 63.41 | 63.25 | 39.63 | 221.53 |
| 管理费 | 13.64 | 13.98 | 14.33 | 9.88 | 51.83 |
| 租户相关费用 | 1.03 | 11.65 | 8.18 | 11.94 | 32.80 |
| 其他费用 | 11.47 | 14.68 | 17.90 | - | 44.05 |
| 总支付额 | 710.42 | 790.89 | 762.56 | 513.00 | 2776.87 |
其中2023-2025年运营费用的细分支出如下：
单位：万美元
| 运营费用明细 | 2023 年度 | 2024 年度 | 2025 年度 |
|---|---|---|---|
| 人力费用 | 35.81 | 31.66 | 34.53 |
| 财产保险 | 7.62 | 7.94 | 6.92 |
| 水电费 | 31.46 | 59.21 | 57.86 |
| 外包服务费 | 76.14 | 85.98 | 55.62 |
| 公共区域维修与维护费 | 23.14 | 35.97 | 25.70 |
| 行政费用 | 0.26 | 0.45 | 0.64 |
| 合计 | 174.44 | 221.22 | 181.28 |
若按原租约履约，后续剩余租赁期内的待付费用测算明细如下：
单位：万美元
| 期间 | 基本租金 | 运营相关费用 | ||
|---|---|---|---|---|
| 月度金额 | 期间金额 | 月度金额 | 期间金额 | |
| 2026/09-2027/04 | 41.16 | 329.26 | 24.94 | 199.50 |
| 2027/05-2028/04 | 42.19 | 506.24 | 25.93 | 311.22 |
| 2028/05-2029/04 | 43.24 | 518.90 | 26.97 | 323.66 |
| 2029/05-2030/04 | 44.32 | 531.87 | 28.05 | 336.61 |
| 2030/05-2031/02 | 45.43 | 454.31 | 29.17 | 291.73 |
| 合计 | - | 2340.59 | - | 1462.72 |
根据本次签署的终止协议，原租赁合同到期日提前至2028年12月31日，出租方有权在提前不少于5个工作日书面通知的前提下进一步提前终止全部或部分物业租赁。丹瑞美国需支付的1200万美元租赁修改金额采用分期支付方式：签署协议时支付首期400万美元，剩余800万美元分11个月等额支付，每月约72.73万美元，自2026年10月1日起每月1日支付直至付清。在丹瑞美国无付款违约及特定违规事项的前提下，自协议签署日起至实际终止日，公司无需再支付原租约项下的基本租金、运营费用、停车费、公用事业费等所有月度付款义务。
南京新百表示，本次提前终止租赁是为了优化经营资源配置、提升办公场所使用效率、降低长期固定运营成本，符合公司降本增效的长期发展需求。目前西雅图办公场所的相关职能已平稳转移至公司在美国的其他现有场地，不会对相关业务正常开展造成影响。原西雅图办公场所的57名员工中，3人转岗至公司位于Seal Beach的总部，31人转为居家远程办公，剩余23人依法解除或终止劳动关系。本次事项不构成重大资产重组、不涉及关联交易，无需提交公司董事会及股东大会审议，相关损益预计将计入2026年度报表，最终影响金额以经审计的财务数据为准。公司同时提示，目前后续相关处置工作尚未全部完成，将持续跟进进展并依规履行信息披露义务。
