沿着黄浦江畔，从上海外滩景区一路向东，就可以到达东外滩，美团、抖音、B站等互联网大厂在建总部密布周边。
“毗邻黄浦江”“上海市中心”的两大标签之下，东外滩板块逆势崛起，成为开发商的“必争之地”。
例如，为了进军上海市中心，中铁置业联合体2025年在东外滩板块豪掷27.36亿元抢下杨浦区“单价地王”，打造了「中铁云璟外滩」项目（备案名：江曜云庭），部分房源总价超过3000万元。
只是，和上海豪宅频现“日光盘”的火爆行情不同，「中铁云璟外滩」去化缓慢。截至2026年10月21日，「中铁云璟外滩」合计推出200套、项目已售24套，去化率仅12%。
而中铁置业的经营压力更是不容忽视。2026年上半年，公司营收同比下滑42.78%、归母净利润亏损19.29亿元。
背靠万亿级别的央企中国中铁，中铁置业为何受挫至此？
1
再亏19亿，
成母公司拖累？
虽没有金茂、保利、万科的名气大，但中铁置业颇有来头。
2005年，国资委将房地产业确定为中国中铁的主营业务，于是中国中铁成为16家以房地产为主业的央企之一。为做强做大房地产板块，中铁置业于2007年成立，是中国中铁的全资子公司。
目前，中铁置业的业务包括房地产开发、一级土地开发，并将产业链延伸到投资开发、代建代开发、工程造价咨询、物业管理、会展运营、商业运营等领域。
即便已经将业务链条拉长、拉宽，中铁置业仍面临沉重的业绩压力。
首当其冲的就是利润。2022年至2025年，公司连亏4年，归母净利润累计亏损约62亿元。
图 / 中铁置业公告（单位：万元）
对于利润亏损，中铁置业曾解释，主要是受房地产宏观政策调整，房地产市场形势整体下滑影响，出于谨慎性原则考虑，对存货资产计提了较大金额的存货跌价损失。例如，2025年计提存货跌价准备高达37亿元。
进入2026年，亏损进一步加剧。2026年上半年，公司实现营收42.54亿元，同比下滑42.78%；归母净利润亏损19.29亿元，同比扩大90%。
「子弹财经」注意到，2026年上半年，公司产生资产减值损失3.91亿元、信用减值损失6.29亿元。
除此之外，毛利率更是大幅下滑。2022年至2025年，其主营业务毛利率在12%至15%之间。到了2026年前3月，主营业务的毛利率骤降至3.93%。另据Wind数据，2026年上半年公司的整体毛利率更是低至2.18%。
图 / 中铁置业公告
按照中铁置业的说法，近年来，公司加大了与其他房地产企业的合作力度，意在分担风险、共享收益。但在2026年上半年，归属于少数股东的利润4027万元，与归母净利润近20亿元的亏损形成鲜明反差。
至于归母净利润出现巨额亏损的原因是什么？为何亏损暴涨？毛利率为何暴跌？有何提升利润的举措？少数股东利润仍然为正，是否存在利益输送的问题？
对此，「子弹财经」试图向中铁置业方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。
值得注意的是，中铁置业所在的房地产板块，正是拖累中国中铁业绩的关键所在。
2026年上半年，中国中铁的营业总收入为4731亿元，同比下滑7.69%。其中，房地产开发110.45亿元，同比下滑29.26%，是主营业务中下滑幅度最大的板块。
与此同时，房地产开发的毛利率同比减少2.25个百分点至6.90%，也是所有主营业务中毛利率最低的一项。
图 / 中国中铁2026年中期财报
只不过，在中铁置业之外，中国中铁还有一个地产平台——中铁建工。由于业务范围更广，官网显示，中铁建工的经营规模近3000亿元。
在楼市下行的当下，外有强敌、内有悍将，中铁置业该如何自处？
2
强敌环伺，
上海“地王”项目
去化仅12%
由于总部位于北京，这里一直是中铁置业的主要根据地。
2025年，北京区域实现签约金额70.99亿元，是销售规模最大的区域。
图 / 中铁置业公告
只是，近年来一线城市的土地资源愈加稀缺，增量市场有收缩的趋势，随着越来越多的开发商挤进北上广深，市场竞争必然加剧。
2023年、2024年，中铁置业在北京区域的签约金额分别为122.10亿元、40.11亿元，可见其在北京区域销售状况起伏之大。
图 / 中铁置业公告
另据中指院数据，2026年前9月，中海以359.6亿元占据北京全口径销售额榜首之位。同期，中铁置业并未进入北京房企TOP20榜单，母公司中国中铁也只有68.8亿元，位列第14位。
在北京区域竞争逐渐加剧之时，中铁置业已将目光瞄准上海。
公开资料显示，中铁置业此前在上海的项目多布局于青浦区、奉贤区等新城，主打刚需或普通改善路线。但从2024年起，公司明显加快了向市区等核心地段进军的步伐。
据不完全统计，2024年3月至2025年9月，中铁置业在上海闵行区、浦东新区、杨浦区摘取4宗土地，权益土地金额近70亿元。
其中，2025年9月，中铁置业、江苏润皋置业联合体经过75轮竞价，以27.36亿元竞得杨浦滨江I4-01地块，楼面价高达9.22万元/平方米，溢价率28.1%，成为当时的上海杨浦区“单价地王”（如今纪录已被刷新）。
之所以如此大手笔拿地，或与东外滩板块的畅销不无关系。例如，同区域早一步入市的保利「外滩序BUND98」两次开盘，均价超10万元/㎡，均实现“日光”。
据悉，这个“地王”项目由中铁置业持股85%，被打造成了「中铁云璟外滩」，主打叠墅、洋房，是这个板块稀缺的低密住区，单价在10万元/㎡和20万元/㎡之间，总价在1000万元至4000万元之间，和邻近的「中铁云绣外滩」是双子星项目。
图 / 中铁云璟外滩官微
2026年4月25日，中铁置业官微宣布，上海「中铁云璟外滩」洋房一批次首开告捷，单日劲销6亿元。
但上海市房地产交易中心的“网上房地产”数据显示，于2026年10月21日，「中铁云璟外滩」已推出房源200套、已售24套，去化率仅12%。
图 / 网上房地产
值得注意的是，「中铁云璟外滩」周边竞品林立，包括中建壹品的「外滩元境」、中海的「云邸玖章」、保利的「誉滨江」、北京城建与越秀打造的「翎翠滨江」、建发的「海宸」等楼盘，背后开发商大多是国央企。
从北京到上海，战场能换，但换不掉难题：在激烈的市场竞争中，中铁置业究竟有什么“杀手锏”能站稳市场？
3
净负债率高达196%，
管理层震荡
其实，中铁置业并不缺少土地。
截至2026年3月末，公司全口径土地储备面积约1147.51万平方米，权益比例约87%，这些土地分布在全国近20个城市，其中贵阳及长春地区土地储备规模较大，合计比例约48%。
中诚信国际表示，位于长春及贵阳等地区的项目体量较大，整体楼面均价较低，开发周期较长，并且贵阳的项目多为依托当地景观开发的大盘高端住宅，投资规模较大。此外，部分文旅项目仍存在较大规模未动工土地。
大盘、慢盘和文旅盘，都意味着需要沉淀更多的资金，资金周转速度缓慢，对现金流的需求就越高。
于2026年3月末，中铁置业在建项目超30个，总投资3111亿元、已投资1673亿元，若据此粗略计算，尚有超1400亿元的投资尚未完成。
截至2026年3月末，公司货币资金51.4亿元。同期，其短期借款10.7亿元、一年内到期的非流动负债61.4亿元，短债合计超70亿元，资金压力由此可窥一二。
图 / 中铁置业公告
2026年4月、5月，中铁置业分别发行7.7亿元、8亿元中期票据，累计融资超15亿元，募集资金全部用于偿还存续债务融资工具。
而债务滚动，也推高了净负债率。中诚信国际研报显示，截至2026年3月末，中铁置业的净负债率已经高达196.32%。而“三道红线”曾要求，净负债率不能超过100%，可见中铁置业净负债率之高。
图 / 中铁置业公告
在外，楼市整体下行，竞争对手实力强劲；于内，利润跌跌不休、现金流承压。内忧外患之下，公司管理层持续震荡。
2025年1月，郑黎出任党委副书记、工会主席、职工董事；9月，黄好振出任副总经理兼总法律顾问，冯军山出任董秘、办公室主任、机关党委书记，贺传亮出任总会计师；11月，王德志出任专职外部董事。
图 / 中铁置业公告
而杨智艳于2020年7月出任党委书记、董事长时，恰逢国内地产行业整体进入深度调整期，中铁置业当年归母净利润亏损7.92亿元，2021年短暂转正后，再未走出亏损。
图 / 中铁置业公告
近年来，杨智艳行事低调，主要在调研区域公司、考察在建项目，以及推动政企合作等活动中现身。
其实，中铁置业是有“野心”的。公司的“十四五”战略目标是——确保进入房地产行业60强，力争进入房地产行业50强。
按照其说法，2024年公司排名“中国房地产百强企业”第19位，但在“十四五”刚刚结束，进入2026年之后，中铁置业的排名就严重“掉队”。
克而瑞数据显示，2026年前9月，中铁置业的全口径销售额仅48.2亿元，位列行业第90位。
当下，楼市瞬息万变，开发商都要重新蹚河过路，没有人知道哪条才是“速通路”。对中铁置业而言，土储如何加速变现、债务如何平稳收缩、利润如何扭亏、行业排名如何提升……一道道考题已经摆上台面，就看杨智艳如何带领团队“过河”了。
*文中题图来自：摄图网，基于VRF协议。
