证券时报记者 张达
10月15日，杭州、深圳相继发布“8·28”房地产新政落地细则。至此，已有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳等城市出台细则，北上广深4个一线城市新政全部落地。
深圳明确，8月28日后新出让土地优先现房销售，新项目申请预售须单体建筑主体结构封顶，预售资金实施全额全过程监管，竣工备案后发放按揭贷款（含公积金贷款），并对在途项目设置了过渡期。
在“新老划断”方面，4个一线城市均明确，8月28日前，已取得建设工程规划许可证（以下简称“工规证”）的项目，一律按照老预售政策执行；已拿地但未取得工规证的项目，在区政府确保能交付且加强预售资金监管的情况下，可延至2027年底前仍按照老预售条件申请预售。不同的是，深圳对8月28日前的“三旧”改造历史遗留项目，另行制定专项政策。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅认为，深圳单独为城市更新存量项目开辟政策通道，适配深圳存量供地占比高的特征，既锁定长期改革方向，也避免短期供应过快收缩对市场运行造成扰动。
对于新项目预售的封顶标准，深圳要求楼栋完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交建设、勘察、设计、施工、监理五方签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。北京要求楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，且需五方签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。
在现房销售定金规则方面，深圳明确房企取得施工许可证后可收取定金，上限为总房款3%。3%的定金比例与上海一样，比北京的1%更灵活，较广州的5%更审慎。深圳、北京、上海还明确，房企不能按期交房的，购房人有权按约定解除定金合同。广州则要求定金全部入监管账户，监管期内不得使用。
在新出让土地分期付款方面，4个一线城市均明确30日内首期款不低于50%，而对余款期限，北京要求两年内缴清，上海、广州、深圳原则上1年内缴清，其中，上海和广州经决策可再延1年，深圳对特殊项目可延长至两年。4城均明确分期不计利息。
深圳明确，全额缴清地价款后方可办理土地首次登记、核发首批预售许可。孙红梅认为，深圳将缴款与预售资格直接挂钩，约束性更强，减负同时守住风险底线。
值得注意的是，深圳、上海、广州均加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度。广州还支持分期分栋开发和竣工备案，探索开展分户土地使用权设定抵押。
杭州作为热点二线城市，其落地细则也备受关注。除了在封顶预售、资金全额全过程监管、在途项目分类等方面与一线城市一致外，杭州明确土地出让余款最长2年缴清不计息。杭州现房销售定金上限设为5%且全部入监管账户，同样支持新项目分期办证、分期竣备，探索开展按分户土地使用权抵押。不同的是，杭州还实施分阶段竣工备案，全装修项目可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续。
