近日，西安市碑林区人民法院审结一起物业服务合同纠纷案件，明确物业管理履职边界，厘清不当管理引发业主财产损失的责任划分。
业主周某与西安某物业公司签订前期物业服务协议。自2020年7月起，周某因对物业服务不满，拖欠物业费、垃圾处理费、电梯运行费、公摊电费、水费等多项费用。物业公司多次催收无果后，诉至法院，请求法院判令周某支付欠费14637.6元、违约金1500元、律师费300元。
周某在答辩的同时提起反诉。周某认为，物业公司服务不到位，应当核减物业费，且物业禁止其电动车进入小区，未规划小区内安全停放点位，迫使他将电动摩托车停放在小区外无看管的露天场地，最终车辆被盗，据此主张物业公司赔偿车辆损失2000元。
物业公司则辩称，禁止电动车入小区系执行消防规定，失窃地点不属于物业服务范围，盗窃属于第三人侵权，物业不应当承担赔偿责任。
法院经审理认为，案涉前期物业服务协议合法有效，物业公司已提供物业服务，业主负有支付物业费的义务，个别业主不能仅凭其主观认为的服务瑕疵而拒交物业费，故判决周某向物业公司支付各项欠费合计14637.26元。
针对业主反诉的车辆损失，法院认定：消防文件仅禁止建筑内部违规停放充电，并未要求将电动车全部清出小区。物业为管理便利实施“一刀切”加码管理，未设置内部安全停放区域，客观增加车辆被盗风险，不当管理行为与损害后果存在因果关系；同时业主自身未尽财产保管义务，存在相应过错。故综合双方过错程度、风险影响力、车辆损耗等因素，法院依法酌定物业公司承担40%赔偿责任，物业赔付后可向实际盗窃侵权人追偿。
一审宣判后，物业公司不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
物业公司落实消防安全隐患整改，不能简单“一禁了之”，应当结合小区实际配套设置电动车安全停放充电区域。物业安保义务是合理风险防范义务，并非无条件的财产保管义务，如果物业采取不合理管理措施，制造、放大业主财产受损风险，即便损害发生在物业服务区域之外，物业仍需要按照过错比例承担赔偿责任。
同时，物业服务具备公共整体性，个别业主不能仅凭个人主观感受到的服务瑕疵拒交物业费。若确因物业不当履职造成财产损害，业主可通过反诉或者以符合法定条件的主体另行提起诉讼的方式主张权利，理性维权。
