（来源：上观新闻）
案情回顾：
物业“撤场”催旧费，业主权益何去何从？
2022年11月，上海市普陀区某小区业主王某遇到了一个“旧账新算”的烦心事：此前，王某因认为物业服务存在诸多问题，已连续多年拒绝缴费。其所在小区的物业公司在服务合同到期后，依据补充协议约定继续为该小区提供物业服务多年，直至2022年11月才正式撤场。撤场后，物业公司并未放弃权利，2026年3月将王某起诉至上海市普陀区人民法院，要求其支付2018年1月至2022年11月的物业服务费及相应滞纳金，共计10800元。
面对起诉，王某并未选择耗时耗力的诉讼对抗，而是同意进入诉前调解程序。普陀区城市更新和物业纠纷人民调解委员会（以下简称“区物调委”）受区人民法院委托，依法对该案进行调解。
调解亮点：
法律“精度”与调解“温度”的结合
调解员在受理后，迅速抓住了三个核心法律问题：
一是服务瑕疵不等于“全额拒缴”。针对王某“服务差就不交费”的抗辩，调解员依据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第九百四十四条明确指出，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费；物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付。同时，调解员也指出，若物业服务确实存在持续性、普遍性瑕疵，业主可主张酌减物业费，但不能以此为由完全否定物业服务并拒绝支付任何费用。这既保护了物业公司的合法收费权，也回应了业主对物业服务质量的合理关切。
二是业主抗辩需区分责任主体。针对王某提出的“楼上漏水”“车辆被刮花”等抗辩，调解员指出，漏水的主要责任方通常是楼上住户，车辆被刮花的直接侵权人是肇事者，物业公司仅在未尽协调、报告或安全保障义务的范围内可能承担相应责任。王某将第三方侵权或邻里纠纷直接等同于物业公司的责任，并以此为由拒缴全部物业费，缺乏法律依据。但调解员也建议，王某可另行向实际责任方主张权利，与本案物业费调解分开处理。
三是债权行使与时效争议需厘清。调解员指出，物业公司虽已撤场，但其服务期间的物业费债权依然存在，并未因合同终止而消灭。同时根据《民法典》第一百八十八条及第一百九十五条关于诉讼时效的有关规定，物业公司撤场后一直有催缴记录，其诉讼时效期以最后一次催缴时间开始计算，债权仍受法律保护，故物业公司撤场后催缴物业费系其正当行使权利的行为。
在释明法律风险后，调解员采取了“背靠背”策略：针对物业公司，调解员重点阐明其服务质量瑕疵可能导致的物业费酌减风险，促使其在金额上作出合理让步。针对王某，在肯定其部分诉求合理性的基础上，引导其正视全额拒缴的法律风险及诉讼程序的时间成本，劝说其承认基础缴费义务并适度让步。最终，双方达成一致意见。
典型意义：
精准释法与柔性调解破解物业纠纷中的困局
一是打破“服务差=全免责”的认知误区。实践中，业主常将物业服务的一般性瑕疵等同于根本性违约，进而主张全额拒缴物业费。本案调解员依据《民法典》第九百四十四条，将“服务是否存在持续性瑕疵”与“业主是否负有基础缴费义务”区分开来——瑕疵可成为酌减理由，但不能成为全盘拒缴的依据，为类似纠纷提供了可复制的调解路径。
二是厘清物业责任与第三方侵权的法律边界。业主将漏水、车辆刮花等邻里纠纷直接归责于物业公司，是此类案件的常见“责任混同”。调解员明确区分直接侵权人、邻里关系与物业安全保障义务三者之间的责任层次，既避免物业公司为他人行为“背锅”，也引导业主通过正确途径另行主张权利。
三是平衡双方预期，促成调解合意。物业公司撤场后追索多年旧费，业主以服务瑕疵为由全盘拒缴，双方预期悬殊。调解员没有简单“和稀泥”，而是分别向双方释明各自的法律风险与诉讼成本，引导物业公司正视服务瑕疵可能带来的酌减风险，引导业主正视全额拒缴的败诉风险，最终在双方各自权衡的基础上达成一次性解决方案，体现了调解“双向释法、各让一步”的独特优势。
下一步，普陀区司法局将继续坚持“源头治理、调解优先”的原则，在物业纠纷调处中推广“精准释法、区分责任、平衡预期”的调解方法。同时，结合社区普法宣传，引导业主依法理性维权、物业公司规范诚信服务，从源头减少物业纠纷发生，切实以法治温度护航区域和谐社区建设。
资料：上海普陀司法局
