当江苏城镇化率来到76.2%，城市发展已经告别大拆大建的增量时代，转向存量空间提质增效的新阶段。老旧小区怎么改？钱从哪里来？产权归集难怎么破？这些城市更新的“必答题”，江苏正在通过立法求解。
9月28日，《江苏省城市更新条例（草案）》（以下简称《条例》）提请省十四届人大常委会第二十五次会议审议。此前，江苏已先后印发《关于实施城市更新行动的指导意见》、城市更新18条、城市更新23条等政策措施。今年，城市更新立法被列入人大立法正式项目，有效推动江苏城市更新从“政策推动”走向“依法治理”。
城市更新，不是简单的拆建改造，而是一项牵系千家万户的系统工程。草案构建了 “城市体检—专项规划—片区策划—年度计划” 的完整实施链条。坚持体检先行，先找城市发展的短板痛点，再谋划更新项目，避免盲目上马。在年度计划中，优先安排重大安全隐患区域、公共服务设施薄弱片区、影响历史风貌等区域，倡导小规模、渐进式、片区统筹的更新路径，同时建立国土空间规划动态衔接机制，让更新规划真正落地，实现科学有序有机更新。
老百姓的房子，老百姓自己拥有更多话语权。在老旧住房改造中，《条例（草案）》明确了物业权利人的主体地位，鼓励产权人自主参与更新，允许通过拆改结合、拆除重建等方式开展改造，充分尊重业主表决意见；当自主更新协议签约比例达到 95% 以上，政府应当优先支持；即便是持不同意见的业主，也会得到充分沟通协商，保障知情权与参与权，让城市更新从政府 “独唱”，变成居民、市场、社会多方参与的 “合唱”。
针对城市更新现实中的诸多堵点，《条例（草案）》拿出实打实的解决办法。不少老旧小区加装电梯、补建配套，常常卡在容积率指标上，对此草案作出安排：对满足条件的老旧住宅成套化改造，新增建筑规模可不受容积率指标约束；增设电梯、楼梯这类民生设施，新增建筑面积不计入规划容积率，实实在在为民生改造松绑。产权归集也打开多元路径，既可以划转、收购、置换，也能够通过租赁等方式归集使用权，灵活盘活沉睡的存量不动产资源。
资金与土地，是城市更新能否走得远的关键。《条例（草案）》打出要素保障“组合拳”，在财政上推动符合条件项目对接国债、专项债，探索住房公积金、住宅专项维修资金参与更新；引导金融机构创新产品拓宽融资渠道。土地供给更加灵活，依法推动划拨、出让、租赁、作价出资多模式并行，工业、商业用地可采用弹性年期、先租后让等方式供应，存量土地用于发展国家鼓励产业的，还可享受过渡期政策，降低市场主体参与门槛，为吸引社会力量投身城市更新提供法治托底。
值得注意的是，《条例（草案）》还进一步健全风险评估、利益协调和矛盾化解机制，明确各方合理共担改造成本、共享改造成果，把公众知情权、参与权、监督权贯穿规划编制、项目实施全过程，把城市更新全过程置于阳光之下。
【责任编辑：杨旭】
