（来源：上观新闻）
8月28日，国家多部门密集出台商品住房销售制度的相关文件，一个月后的今天，上海正式出台地方细则，于9月28日起执行。
今天（28日）晚间，上海市住建委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，响应落实国家政策，结合市场实际情况，完善商品住房预售制度，推动现房销售制度落地，加快构建房地产发展新模式。
《实施意见》从六方面细化商品住房销售管理，如预售资金监管、推行现房定金制度，兼顾维护购房者权益和房企正常经营。
新项目预售资金实行全额全过程监管
商品住房销售制度是房地产管理的基础性制度，是构建房地产发展新模式的重要内容。党的二十届四中全会和国家“十五五”规划纲要强调，要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。《关于完善商品住房销售制度的通知》出台是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措。此次实施意见是上海进一步贯彻落实国家要求。
《实施意见》最大亮点是全面加强商品住房预售管理，提高销售门槛，加强资金监管。
实施预售方面分为两类。一是，新取得土地项目。2026年8月28日后新出让宅地的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。具体预售资金监管办法另行制定。
二是，在途项目，具体再细分为三类。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。
2026年8月28日（含）前，已拿地但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，但资金监管按有关要求执行。
2026年8月28日（含）前，已发布出让公告但在8月28日后拿地的商品住房项目，2027年底前预售条件可按原有政策规定执行。
“很多购房者购置期房，最大顾虑就是房企延期交付、无法交付的问题。新政的核心出发点是维护老百姓的购房合法权益，针对性解决期房痛点，进一步保障购房资金安全，缓解人们买房的最大顾虑。”上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长江莉表示。
现房销售推行定金制度
现房销售是本次细则中备受关注的内容。
上海明确，实施现房销售方面，2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案后，按现房销售方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。
实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。
资金方面，2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制。贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构。项目所在区房地产交易中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管账目的预售资金和现房定金。
促进市场平稳健康发展的信号得到进一步体现。上海中原地产资深分析师卢文曦说，购置现房设置不超过3%的定金门槛目的是引导购房者理性置业，维护买卖双方的合法权益。通过定金比例的规范化设定，也能让有意向的购房人能提前锁定心仪住房，同时对开发商形成合理保障，实现供需两端的良性平衡。
鼓励“好房子”强化全过程保障
此次《实施意见》进一步加大对“好房子”建设的支持力度。
如，加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。
持续做好质量监管和市场秩序规范。统筹推进“好房子”建设。商品住房开发建设实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，加强施工现场质量安全管理。
加大融资支持力度。规范个人按揭贷款发放。2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。
多项新细则支持房企平稳经营
8月28日，国家多部门围绕房地产市场开发、融资、销售三项基础制度推进改革。对房企而言，行业发展进入新的阶段，也意味着经营模式面临新的考验。《实施意见》明确一系列配套支持政策，为房企平稳经营、稳步转型提供支撑。
加大开发贷款支持力度。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。
贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。
促进金融与房地产良性循环。支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。
优化土地供应管理。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款的，不计利息。出让价款具体交缴方式，经当地土地出让协调决策机构集体决策后，在土地出让公告中予以明确。分期缴款项目，开发企业可凭国有建设用地使用权出让合同，申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。分期缴款项目在出让价款缴清后，方可办理国有建设用地使用权首次登记，核发该出让合同范围内第一批次的商品住房预售许可。
优化项目行政审批。持续优化商品住房项目规划设计、开发建设，竣工验收以及上市销售等审批流程，提高管理服务效能，积极营造良好营商环境。
规范市场秩序。健全房地产市场信息公开发布机制，加强房地产市场监管，加大对违法违规行为的查处力度，切实维护购房人合法权益。
新政对后市有何影响？“从开发企业的角度来看，此次新政是对上海现有房地产政策体系的延续、完善和优化。整体上具有较强的连续性和稳定性，有助于企业准确预期、平稳经营、有序开发，进一步稳定市场预期。”江莉表示。
上海的市场规模、房价水平、供需结构以及企业经营情况，都有自身特点。在业内看来，政策细则与上海楼市实际相匹配，在推动制度转型的同时，也通过融资支持、优化行政审批等配套措施，为企业留出更加平稳的调整空间，持续优化营商环境。
部分业内人士认为，从更长周期看，随着制度逐步成熟，行业将从过去更加依赖预售的开发模式，转向更加注重产品品质、资金安全和运营能力的发展阶段，市场也有望在新的供需关系中逐步保持稳定。
附政策原文
《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》
认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，全面落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）等系列政策规定，稳步推进商品住房销售制度改革，推动加快构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展，结合我市实际，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局等四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），自2026年9月28日起施行。《实施意见》主要包括加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施。
一、全面加强商品住房预售管理
（一）规范预售条件，完善预售管理。《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。
（二）在途项目分类施策，确保平稳衔接。《实施意见》规定：
一是2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。
二是2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。
三是2026年8月28日（含）前，已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，在2027年底前上市，预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。
二、有序实施商品住房现房销售
《实施意见》规定，2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。
《实施意见》明确推行现售定金制，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。
三、推行主办银行制度
《实施意见》明确落实主办银行制度，2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。
《实施意见》规定，房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构，按照规定实施资金监管。
四、加大融资支持力度
《实施意见》明确，一是规范个人按揭贷款发放，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。二是加大开发贷款支持力度，对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度。三是促进金融与房地产良性循环，支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。
五、优化土地供应管理
为强化规划引领、资源统筹、市场导向，《实施意见》明确实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动，强化市场研判，坚持“一地一策”稳妥有序供应。
《实施意见》明确土地价款允许分期缴纳。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款的，不计利息。
六、持续做好质量监管和市场秩序规范
为加强政策措施协同，提高住房建设品质，切实维护购房人合法权益，《实施意见》还提出，实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，统筹推进“好房子”建设；持续优化审批流程，提高管理服务效能，积极营造良好营商环境；健全房地产市场信息公开发布机制，加强房地产市场监管，维护良好市场秩序。
原标题：《解读｜上海发布六条住房销售改革细则：加强预售管理、推进现房销售》
栏目主编：陈玺撼
来源：作者：解放日报 戚颖璞
