（来源：不良资产行业观研）
东二环旧改起家，手握北京崇文门国瑞城、国瑞购物中心等核心资产......
曾经的“二环霸主”国瑞置业，如今走到了命运转折点。
9月26日，其投资35亿、规划2000张床位的汕头国瑞医院将在阿里资产上开拍，烂尾三年后最终上架法拍。
更棘手的是，国瑞手里最值钱的北京核心资产，几乎全部抵押在AMC和银行手中，而这，恰恰成了境外债务重组无法推进的最大卡点。
从“二环霸主”到债务违约
国瑞的起点很高。创始人张章笋从汕头北上，抓住北京二环旧改机遇，先后打造富贵园、北京国瑞城两大标杆项目，被业内称为“二环霸主”。2014年港股上市后，国瑞开启全国扩张，2017年土储达1670万平方米，货值超1300亿。
转折点出现在跨界。国瑞以3.06亿收购汕头国瑞医院，计划打造“地产+大健康”双主业。但医疗不动产的逻辑和住宅完全不同：建设周期漫长，审批流程复杂，前五年几乎没有正向现金流，资金几乎全部依赖股东投入。住宅可以预售回款，医卫用地项目预售却受到严格限制。国瑞没有察觉到这个危险信号，继续在全国拿地扩张。2020年调控收紧，2022年2月境外债务违约，雷就此引爆。
AMC手握核心资产，成了重组最大的“堵点”
国瑞不是没有尝试自救。违约后，公司迅速将上市主体更名为“国瑞健康”，试图以医疗概念说服债权人接受重组方案。但资产负债表的基本面没有任何改善。截至2025年末，集团总负债435.86亿元，逾期债务约94.66亿元，2026上半年总收入仅1.40亿元，新房开发基本停滞。
更关键的问题在于，国瑞最有价值的资产——北京国瑞城、国瑞购物中心、哈德门广场——几乎全部抵押在AMC和银行手中。中信金融资产北京分公司持有本金超9亿元的大额债权，江苏资产持有崇文门国瑞城约2.82亿元抵押债权，长城资产深圳分公司持有汕头国瑞医院主体债权本金6.1亿元。
AMC和银行正在抓紧窗口诉讼、执行、转让手中债权。这意味着，境外债权人在重组谈判中能拿到的筹码，很大程度上取决于境内抵押权人的态度。当核心资产的实际控制权掌握在AMC和银行手中，境外债权人的重组方案就很难推进。国瑞的境外债重组，卡就卡在这里。
国瑞的困局，是跨界房企的一个普遍教训
国瑞的故事，表面上是一家房企的债务危机，本质上是一个关于“能力边界”的教训。
地产开发的核心能力是拿地、融资、建设、销售，而医疗不动产的核心能力是医疗运营、人才团队搭建、长期资本耐心。国瑞以为把地产开发能力迁移到医疗领域就可以，但医疗不动产的资本消耗速度和回报周期，和住宅开发完全不在一个量级上。用高杠杆、短周期的资金去做长周期、慢回报的医疗资产，本身就是一种结构性错配。
更值得关注的是，国瑞的困局对AMC和不良资产行业也有启示。当房企的核心资产被AMC和银行以抵押债权形式“锁定”后，境外重组就变成了一个多方博弈的复杂游戏。
境内抵押权人有优先受偿权，境外债权人的谈判空间被大幅压缩。国瑞的案例说明，对于手握优质抵押物的AMC来说，参与房企重组的方式正在从“被动接盘”转向“主动定价”——谁掌握了核心资产的抵押权，谁就在重组谈判中拥有最大的话语权。
汕头国瑞医院的拍卖，大概率不是终局。流拍后降价二拍或变卖，是这类资产处置的常规路径。而国瑞体系内更多资产的陆续挂牌和转让，才刚刚开始。
