来源：重阳投资
Q：请问重阳投资，如何看待北京再度优化楼市政策？
A：7月30日中央政治局会议明确提出“稳定房地产市场”。随后，北京于8月7日再度出台楼市优化政策，要点可概括为三方面：非京籍购房准入年限进一步下调并统一、家庭住房赠与流程简化，以及显著提高公积金贷款额度并便利合理提取。继上海2月、深圳与广州4月政策之后，北京楼市政策最终与其他一线城市对齐，具有明显的信号意义。
本轮调整的政策属性，仍是因城施策下的存量工具优化。从政策内容看，限购尺度仍相对克制，力度集中在购买力端，公积金额度与沪深大致同处一个区间，覆盖首套及部分刚改需求的能力明显提升。今年以来，由于政策优化偏慢，北京楼市相对其他一线城市偏弱。根据国家统计局数据，6月上海、深圳、广州新房价环比分别约上涨0.3%、0.3%、0.2%，而北京新房价环比约下降0.3%，[1]为一线中主要拖累；上半年一线新房、二手房价较上年末整体回升，但北京新房价下降0.8%；成交上，1—7月上海二手房成交规模累计同比约增14%，北京约增6%，修复斜率也更慢；进入7月淡季后，北上广深成交环比普遍回落，北京挂牌量与价格改善仍弱于沪深。从这个角度上讲，北京出台楼市优化政策，稳定楼市预期和交易活跃度，确有必要。
从外溢角度看，一线城市政策节奏相互参照，有助于巩固“风向标”城市对全国预期的带动，但对全国去库存和开发投资的直接拉动仍有待时间。地产链条回暖最终取决于居民收入与就业预期。目前一线城市成交结构中，低总价与刚需段率先反映，高能级改善与库存偏高区域仍需时间。从全国层面看商品房销售与开发投资仍在磨底。我们认为，不宜过度解读单城新政，更应把其理解为政治局“稳定房地产市场”表述下、需求侧因城施策的常态化操作。
展望后市，政策有望边际抬升北京及部分核心城市成交中枢，缓释价格下行压力。如果收入预期与金融条件配合，楼市磨底时间有望缩短，稳定楼市对内需和消费的传导会更加顺畅。后续增量空间仍在全国住房金融条件与供给侧合理价格水平的协同。
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