中金研究
行业近况
本周（2026年7月13日至7月17日）中证REITs全收益指数和价格指数均下跌1.09%。全市场总市值收于2347亿元，环比下降1.04%。
评论
本周市场缩量下跌。分板块来看，本周各板块总回报指数涨跌幅分别为+0.002%（高速公路）、-0.83%（消费）、-0.91%（保租房）、-1.06%（商办）、-1.14%（数据中心）、-1.16%（市政环保）、-1.65%（仓储物流）、-1.94%（能源）、-2.42%（产业园），Q2经营情况临时公告负向相对较多的产业园和能源板块领跌。本周市场成交活跃度连续第二周小幅下降，全市场日均成交额4.26亿元、日均换手率0.35%，环比分别下降11%、0.03ppt。
指数基金建仓节奏仍需关注。截至7月17日，华夏、南方、易方达、中金基金的REITs指数基金均已开始建仓，最新单位净值为0.9976至1.0000不等，本周跌幅1至28bps不等（跌幅均小于中证REITs全收益指数本周跌幅）。
把握业绩超额挖掘窗口。本周继续有多只REITs披露二季度经营情况的临时公告，整体而言：1）保租房、消费维持稳健；2）仓储物流分化较大，其中续换租、招租情况超预期的顺丰REIT和外高桥REIT本周收涨（其他仓储物流REITs均收跌）；3）能源和产业园板块临时公告负向相对较多，本周领跌。二季报将于7月21日披露完毕，关注市场价格对业绩分化的反馈。
后续关注：二季报情况；指数基金建仓节奏；供给情况。
风险
项目运营业绩不及预期；供需匹配不及预期。
C-REITs一周市场回顾
图表1：4只REITs指数基金募集及净值情况
注：数据截至2026年7月17日
资料来源：Wind，基金招募说明书，基金发售公告，中金公司研究部
图表2：在途公募REITs项目情况
注：数据截至2026年7月19日
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，国家发改委，中金公司研究部
图表3：持有型不动产ABS（机构间REITs）项目情况
注：数据截至2026年7月19日
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部
图表4：7月13日至7月17日C-REITs市场情况
注：1）2026年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2026年度可供分配金额年化计算；2025年度累计可供分派率（未年化）基于各REITs2025年四季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于其最近4个季报的DPU总和年化计算，对于未披露满4个季报的REITs，均按招募书中的管理人预测2026年度（若无则沿用上一年度预测值）可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2025年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2025年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2025年年报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2025年年报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2026年7月17日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表5：C-REITs市场走势
注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理； 2）数据截至2026年7月17日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：各板块REITs总回报走势
注：数据截至2026年7月17日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：C-REITs与股债指数走势对比
注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2026年7月10日收盘价作为基准100；2）数据截至2026年7月17日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：C-REITs与股市换手率对比
注：1）数据截至2026年7月17日；2）基于自由流通份额计算 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：C-REITs日度成交情况
注：1）数据截至2026年7月17日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：各资产类型REITs现金分派率对比
注：1）数据截至2026年7月17日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表11：近期部分REITs相关政策与新闻动态
注：以上动态依次来源于：
https://fgw.pingliang.gov.cn/zcwjgzzd/art/2026/art_4446f708712f42f5b7a8af670f9fee42.html。
资料来源：平凉市发改委，中金公司研究部
图表12：产权REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年7月17日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：经营权REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年7月17日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：仓储物流REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年7月17日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：市政环保REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年7月17日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表16：产业园REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年7月17日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表17：高速公路REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年7月17日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表18：保租房REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年7月17日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表19：能源REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2026年7月17日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表20：消费REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年7月17日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表21：数据中心REITs分派率与利差走势
注：数据截至2026年7月17日资料来源：Wind，中金公司研究部
Source
文章来源
本文摘自：2026年7月20日已经发布的《市场成交清淡，关注业绩分化——公募REITs周报（7.13-7.17）》
张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008
裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010 SFC CE Ref：BXE162
孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
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