文章来源：中金固定收益研究
中金研究
行业近况
截至6月30日，C-REITs86只上市标的总市值为2352亿元，中证REITs全收益指数月度下跌1.95%。美国、新加坡、中国香港、日本REITs月度分别+1.7%、-0.2%、-10.3%、+0.2%。
评论
6月C-REITs二级市场走出“V型”行情。中证REITs全收益指数6月先震荡下破980点重要支撑位，6月24日收于阶段性低点928.96点位，次日开启反弹并于月末收于970.51点。月度来看仅保租房板块收涨0.99%，跌幅最大板块为商办（-9.87%）、产业园（-6.27%）、仓储物流（-4.10%），6月24日收盘至6月30日收盘来看反弹涨幅较大板块分别为零售（+6.68%）、仓储物流（+6.64%）、数据中心（+5.26%）、保租房（+4.79%）、市政环保（+4.42%）。成交活跃度延续修复，6月全市场日均换手率0.47%、日均成交额5.74亿元（未剔除新上市项目），环比分别+0.02ppt、+5.3%。
估值具备一定安全边际。截至6月末，REITs全市场市值加权P/NAV倍数1.14x已低于历史均值1.15x，板块利差全历史分位数分别为产业园（100%）、仓储物流（96%）、商办（86%）、数据中心（83%）、保租房（67%）、消费（59%）、能源（65%）、高速公路（63%）、市政环保（41%），多数已具备一定安全垫。
关注正向催化。我们认为：1）7月初4只指数基金募集完毕后，若建仓节奏较快则市场影响不宜低估；2）近期宣布增持的原始权益人资金进一步提供托底支撑；3）部分资金或有回补红利类资产诉求。
我们认为后续投资者可综合考虑上述正向催化因素，并结合供给、解禁、筹码结构阻力等因素，沿以下方向挖掘结构性机会：1）指数基金潜在建仓规模相对历史日均成交额倍数较高的项目；2）基本面韧性较强，二季报确认后有望继续修复的保租房、部分消费/高速/能源项目；3）项目质量与估值具备性价比的大市值（潜在大指数权重）新发项目的一二级参与机会。
风险
Q2业绩、增量资金入市不及预期；新发与解禁冲击超预期。
C-REITs一周市场回顾
市场规模与收益情况
图表1：截至6月30日，C-REITs总市值为2352亿元
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表2：已上市公募REITs限售解禁情况
注：1）数据截至2026年6月30日；2）蓝色为已解禁份额
资料来源：REITs基金发售公告，中金公司研究部
图表3：C-REITs市场6月收益情况
注：1）数据截至2026年6月30日；2）全市场流通市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表4：C-REITs加权平均总回报与C-REITs市场情绪指标走势
注：1）为了方便对比，我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整；2）数据截至2026年6月30日；3）C-REITs市场情绪指标根据我们2023年3月24日发布的公募REITs市场情绪指标初探中描述的模型计算，并剔除了所有项目上市首日的换手数据
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表5：C-REITs市场收益波动率
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
流动性与资金面
图表6：C-REITs市场成交额及换手率
注：1）数据截至2026年6月30日；2）换手率基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：C-REITs市场月度大宗交易金额
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部
图表8：6月资金价格中枢略有上升
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：6月底十年期国债利率相对5月底上行2bps
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
相对价值与相关性
图表10：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比
注：数据统计区间为2021年6月至2026年6月
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表11：各大类资产价格指数动量与估值分位数对比
注：1）数据截至2026年6月30日；2）C-REITs估值为市值加权P/NAV，股指估值为P/E（TTM）
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：C-REITs分派率/IRR与债券到期收益率/股指股息率走势对比
注：1）分派率（TTM）= 最近4个季报披露的单位可供分配金额之和除以市值，少于4个季报的项目的可供分配金额按招募书预期值；2）数据截至2026年6月30日；3）中债IRR数据起始日为2021年8月13日
资料来源：Wind，REITs招募书，中金公司研究部
图表13：经营权REITs利差情况
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：市政环保REITs利差情况
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：高速公路REITs利差情况
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表16：能源REITs利差情况
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表17：产权REITs利差情况
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表18：仓储物流REITs利差情况
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表19：产业园REITs利差情况
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表20：保租房REITs利差情况
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表21：消费REITs利差情况
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表22：数据中心REITs利差情况
注：数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表23：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）
注：1）数据截至2026年6月30日；2）相关性系数基于日收益率计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表24：C-REITs与股债收益率60日滚动相关系数
注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表25：产权类及经营权类REITs与股债收益率60日滚动相关系数
注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
P/NAV、现金分派率与IRR
图表26：C-REITs全市场P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2026年6月30日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表27：产权REITs历史P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2026年6月30日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表28：经营权REITs历史P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2026年6月30日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
近期政策跟踪
图表29：部分近期REITs相关政策与动态
注：以上政策及文件依次来源于https：//cj.sina.com.cn/articles/view/1561579755/5d13d0eb001024mnq； https：//news.zhaobiao.cn/trade_v_52f20c655c63bd609a25320b0f2a43cb.html； https：//fgw.sh.gov.cn/fgw_zxwyta/20260608/5565358f81194be4aa1c747bc21c3909.html； https：//mp.weixin.qq.com/s？__biz=MzU4OTUwNTg3NQ==&mid=2247560891&idx=1&sn=119ce420491aabc63853fc07e80ace05； https：//whlyj.beijing.gov.cn/zwgk/2024zcwj/202606/t20260615_4701195.html； https：//www.hubei.gov.cn/zfwj/ezbf/202606/t20260617_5960011.shtml； https：//www.nx.gov.cn/zwgk/qzfwj/202606/t20260617_5267493_wap.html； https：//www.henan.gov.cn/2026/06-26/3369199.html。
资料来源：新浪财经，招标网，上海市发改委，贵州金融公众号，北京市文化和旅游局，湖北省人民政府，宁夏回族自治区人民政府，河南省人民政府，中金公司研究部
境外REITs市场回顾
图表30：美国REITs市场走势
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表31：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比
注：截至本报告发布日期，NAREIT股息率最新数据截至2026年6月30日，数据频率为月度
资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部
图表32：美国权益型REITs P/FFO情况
注：NAREIT最新数据截至2026年一季度， 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
图表33：美国权益型REITs同店NOI同比增速
注：NAREIT最新数据截至2026年一季度， 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
图表34：中国香港REITs市场走势
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表35：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比
注：1）数据截至2026年6月30日， 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表36：新加坡REITs市场走势
注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表37：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比
注：1）数据截至2026年6月30日， 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表38：日本REITs市场走势
注：1）以2003年3月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2026年6月30日
资料来源：Wind，J-REIT.jp，中金公司研究部
图表39：日本REITs股息率与日本十年期国债收益率对比
注：截至本报告发布日期，J-REIT.jp股息率数据最新截至2026年5月31日，数据频率为月度
资料来源：Wind，J-REIT.jp，中金公司研究部
图表40：中国香港REITs P/B
注：1）数据截至2026年6月30日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表41：新加坡REITs P/B
注：1）数据截至2026年6月30日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表42：日本REITs P/NAV
注：截至本报告发布日期，J-REIT.jp的P/NAV数据最新截至2026年5月31日，数据频率为月度
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表43：美国各板块REITs总回报情况
注：1）2019-2025年数据为年度总回报率，2026年6月数据为月度总回报率；2）数据截至2026年6月30日
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
本文摘自：2026年7月6日已经发布的《多重因素交织，关注结构性机会——公募REITs月报（2026-6）》
张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008
裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010 SFC CE Ref：BXE162
孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref： APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref： BBM220
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