摩根士丹利发布研究指出，美国房地产市场将迎来深度长期重置，此前市场对2月短暂利率下行催生楼市全面复苏的判断不成立。
核心关键数据：
- 当前贷款购置中位价住宅的月供约2000美元，为五年前的近两倍
- 约70%现有房主的抵押贷款利率低于5%，其中半数锁定在4%以下，置换同等条件房产月供将新增1300-1400美元，涨幅约200%
- 2024、2025年成屋销售量均维持在约406万户，为1995年以来最低年度水平
- 2024年首次购房者平均抵押贷款余额达33.4万美元，平均申请信用评分升至734分
- 2016年以来美国房价累计涨幅约80%
摩根士丹利针对30年期固定抵押贷款利率设定的三种情景下，住房可负担性均无法回到2022年前水平：
- 利率4%：房价涨幅阻碍可负担性修复
- 利率5%（基准情景）：月供收入占比降至21%左右，仍高于金融危机后15%的平均水平，2027年前后改善将停滞
- 利率6%：可负担性几乎无提升，该情景发生概率持续上升
五大结构性因素支撑楼市永久性转向：长期利率维持高位、千禧一代及年长Z世代进入购房高峰带来人口压力、地方土地利用监管严苛、建设审批流程缓慢、气候风险推高保险成本。
市场影响：
- 首次购房者门槛大幅抬升，高收入群体持续涌入低价社区，家庭提供首付支持的现象愈发普遍
- 住房可负担性为抑制美国生育率的最大单一因素，长期租房群体占比上升将推动国内消费结构从商品消费向服务消费倾斜
- 受供应紧张、需求稳定支撑，房价不会出现下跌，摩根士丹利预测2026年房价涨幅约2%，2027年升至3%
后续关注：2026年美国房地产市场将为多重因素驱动的重置年而非反弹年，需跟踪利率走势、房源供给变化及区域市场分化情况。
