公募REITs市场持续扩容提质。业内人士指出，公募REITs作为基于优质基础设施和不动产的基金产品，其核心价值在于底层资产稳定的经营现金流和高比例分红。随着商业不动产REITs的落地和已上市基金扩募工作的持续推进，资产供给进一步丰富，市场长期发展前景值得期待。
我国公募REITs自2021年正式启动试点以来，已走过五年发展历程。从最初聚焦产业园区、高速公路等资产类型，逐步扩展至仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、能源发电、消费/商业领域。2026年6月18日，首批商业不动产REITs在上交所正式上市，标志着REITs市场向多元化资产类型迈出重要一步。
截至2026年6月，全市场已上市公募REITs共86只，总市值超2，200亿元，资产类型覆盖交通基础设施、能源、市政环保、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施以及新增商业不动产，形成多元支撑格局。
这一发展历程体现了政策支持与市场机制完善的成果。REITs有效盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，更好服务实体经济。产品以不动产项目为底层基础资产，收益主要来源于底层资产的经营现金流和适度增值，分红比例不低于合并后年度可供分配金额的90%，为市场提供了稳定的收益来源。
底层资产经营稳定性与民生属性突出
公募REITs的独特优势在于底层资产的稳定性。这些资产多为成熟运营的不动产项目，在经济周期波动中展现较强抗风险能力。
交通类不动产项目如收费公路、桥梁等，现金流相对刚性，受宏观经济影响较小。能源类资产包括风电、光伏，在国家双碳战略背景下，长期需求稳定，现金流可预测性强。市政环保领域的污水处理、垃圾处理项目直接服务民生，政策支持力度大，收入来源可靠。
产业园区REITs和仓储物流REITs与实体经济发展关联度高。产业园区项目依托区域产业集群，为企业提供办公、生产和研发空间，随着产业升级和区域经济高质量发展，其租金和出租率均有较强的恢复潜力。仓储物流项目则受益于电商、供应链发展和现代物流需求扩张，特殊品类及区位优越的项目展现出较强的运营韧性和增长空间。消费基础设施REITs覆盖购物中心、农贸市场等日常生活场景，近期运营数据显示其客流和租金表现较为稳健，在消费升级趋势下展现出良好韧性和恢复势头。保障性租赁住房REITs聚焦新市民、青年人住房需求，通过专业运营保障稳定入住率和租金收入。
“公募REITs底层资产多具有公共服务和民生属性，这为其在宏观环境中提供了较强防御价值。”某保障性租赁住房REITs基金经理在接受采访时表示，“我们管理的保障性住房REIT底层资产服务于新市民和青年群体，入住率和租金收入在运营期间保持稳定，现金流表现稳健，为基金持续分红提供了可靠支撑。”
该基金经理进一步指出“公募REITs整体具有突出的长期投资价值。其底层资产与实体经济发展高度相关，现金流稳定且可预测，强制高分红机制保障了投资者持续回报。这类产品的风险收益特征相对单一，主要依托底层资产的运营质量和专业管理，而非依赖市场短期情绪波动，是长期资金理想的配置工具。”
高分红机制支撑投资吸引力
高分红比例是公募REITs的重要特征。根据2025年年报披露，产权类公募REITs产品，如广发成都高投产业园REIT、东吴苏园产业REIT和中金普洛斯REIT等可达到6.05%、5.68%和5.46%；经营权类公募REITs产品，如浙商沪杭甬REIT、平安宁波交投REIT和华夏南京交通高速公路REIT等分派率可达到14.9%、13.2%和11.9%，部分优质产品分红水平保持在较高位置。这一机制确保投资者持续分享底层资产经营成果。
另一位公募REITs投资负责人指出，“REITs的价值核心在于可预期的现金流回报。那些区位优越、管理专业、需求刚性的项目，往往能实现分红的稳健表现。这也体现了REITs与股票等产品在投资逻辑上的差异。”
扩募机制的常态化运行进一步增强市场活力。多家REITs产品通过注入优质资产实现规模扩大和价值提升，为原始权益人提供持续融资渠道，同时为市场带来更多参与机会。
商业不动产REITs落地丰富资产供给
首批商业不动产REITs的上市为市场注入新动能。6月18日上市的4只产品覆盖办公、购物中心、奥特莱斯等业态，分布于北京、上海、西安等核心城市，合计募集资金约203亿元。
业内预计，随着试点稳步推进，商业不动产将成为REITs市场的重要增长领域。目前全市场已受理多只相关项目，后续还有更多产品推进发行和扩募，资产类型将进一步丰富。
有行业专家认为，“商业不动产REITs的推出是市场高质量发展的体现。它盘活了存量商业物业，为投资者提供更多配置选择。这些成熟资产经过专业运营，有望实现租金增长和价值提升。随着资产供给持续增加和制度不断优化，REITs市场服务实体经济和居民财富管理的能力将进一步增强。”
公募REITs的发展是中国资本市场服务实体经济的重要实践。它助力存量资产盘活，支持企业轻资产转型，并为保险、社保等长期资金提供匹配的配置工具。随着会计准则相关优化，其权益属性得到更好体现。
展望未来，REITs常态化发行、资产类型扩容、指数化产品发展以及税收会计制度完善，将推动市场进入提质扩容新阶段。全年新增项目稳步推进，总规模有望继续增长，长期空间广阔。
国际经验显示，成熟REITs市场是资本市场服务实体经济的重要组成部分。国内REITs正稳步向这一方向发展。在宏观经济稳中求进、基础设施建设和消费升级并行的背景下，优质REITs产品的长期价值将逐步显现。
价格阶段性波动有助于市场回归基本面逻辑。具备核心竞争力的底层资产和优秀管理团队的产品，将在发展过程中持续展现韧性。
责任编辑：石秀珍 SF183
