（来源：中信建投证券研究）
文|黄啸天
2026年以来公募REITs市场历经三轮调整，当前估值已至历史低位，市场或迎来反转。截至6月24日，产权类REITs分派率与十年期国债利差近3.0%，处于97.9%分位，接近2024年初、2025年初的底部水平。增量资金方面，首批指数基金推出在即、二批有望跟进，险资增量获批可期，供需格局有望边际改善。基本面看，2026Q1次新REITs业绩达成率超100%，消费、保租房、市政环保等抗周期板块韧性凸显，数据中心维持高上架率。在低利率与“资产荒”环境下，当前产权REITs平均分派率4.7%、产业园及仓储物流超5.5%，配置价值突出。建议沿抗周期板块、高景气及边际修复板块、强扩募诉求三条主线布局。
25日，首批四单指数基金公告将于7月1日开售，市场单日涨幅超2.3%，市场迎来反转。年内市场历经三轮下跌，截至24日，中证REITs全收益指数年内最大回撤超12%，估值底已现。
当前公募REITs市场历经调整后超跌筑底，整体估值逼近历史低位，利空基本出尽，市场或将迎来反转。2026年以来板块受流动性与情绪面压制出现调整，短期超跌特征显著，筑底信号正逐步确认。截至6月18日，产权类REITs现金分派率与十年期国债收益率利差达3.0%，处于97.9%的历史分位，接近2024、2025年初两轮高位水平。回顾前两轮利差高点过后，板块均迎来估值修复，当前估值安全垫已充分夯实，市场或将迎来反转。
REITs市场增量资金渠道持续拓宽，指数基金落地提速、险资入市预期升温，下半年供需格局有望实质性改善。指数基金层面，5月申报的首批4只中证REITs全收益指数基金定于7月 1-7日集中发售，单只募资上限3亿元，合计最高带来12亿元增量资金，顺利募集后资金7月上旬即可进场建仓。产品跟踪覆盖51只标的的中证REITs全收益指数，将持续补充被动资金、改善场内流动性，市场关注度较高。险资作为核心长期配置力量，入市增量政策落地可期，有望打破存量博弈。供给压力缓释叠加指数资金集中入场，板块供需环境边际向好。
公募REITs经营韧性持续凸显，“资产荒”背景下长期配置价值愈发突出。2026年一季度20只次新REITs业绩整体超预期，收入、EBITDA、可供分配金额平均达成率均超104%，抗周期业态表现稳健。在利率中枢下行、优质资产稀缺的环境下，公募 REITs 现金流稳定、分红确定性强的属性优势显著，当前产权类 REITs 平均分派率达4.7%，相对红利指数配置价值突出。
二级市场来看，随着供给侧压力的释放，需求侧政策引导二级债基与指数基金等资金有序入场，下半年供需格局有望迎来边际改善。我们推荐三大策略：流动性策略、景气度策略和强原权策略。建议聚焦三条主线：
1）分子端稳健的抗周期板块：包括经营权类业态中的市政环保板块、能源板块中的水电及火电等低波动赛道；产权类中的政策性保租房等板块；
2）符合国家战略的高景气度板块：如数据中心板块；景气度边际修复的相关标的：包括供需关系逐步改善、运营效率领先的部分仓储物流资产，以及受益于区域经济活力增强、交通量持续修复的高速公路项目。
3）原始权益人扩募诉求强，储备资产优质的标的。
1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
证券研究报告名称：《增量资金入市，把握公募REITs市场反转良机——公募REITs市场点评》
对外发布时间：2026年6月25日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
本报告分析师：
黄啸天 SAC编号：S1440520070013
责任编辑：石秀珍 SF183
