美国国会通过《21世纪住房发展之路法案》，旨在应对住房可负担性危机，核心方向为增加住房供应、简化监管流程，条款融合参众两院住房改革方案内容，同时纳入特朗普政府约束独栋住宅市场机构投资者交易行为的施政诉求，其中关键条款限制大型机构投资者购入新建独栋住宅，以优先保障个人购房权益。
关键数据显示，当前机构投资者仅占据美国独栋住宅租赁市场3%的份额，该类主体多收购待修缮房源，在房屋翻新、长期维护上能力优于个人购房者，同时是“建设即租赁”市场的重要参与方，可扩充住房总供给、平抑租金波动。
- 经济学家与业内人士指出，针对机构投资者的购入限制对提升低收入群体住房可负担性作用十分有限，反而会压缩租赁住房供给、推高租房群体租金支出，收窄租房群体的住房选择空间；且机构投资者本身无联邦住房融资项目申请资格，运营资金多来自民间资本，该禁令对其业务直接冲击极小。
- 部分专家提出，应当替换限制性条款，转而推行引导性政策，要求大型投资者采取接受住房选择券、推出灵活押金方案、向征信机构上报租客租金缴纳记录等举措提升住房可负担性。
- 该法案最终落地见效、实现改善住房可负担性目标的核心，在于能否在扩大住房供给的政策目标与市场运行规律、机构投资者行为逻辑之间找到合理平衡。
