2021年以来的房地产市场深度调整已逾四年。在一系列政策支持和市场调整下，保交付任务全面完成，房地产市场风险有效释放，守住了不发生系统性风险的底线。囿于过去一个较长时期的存量风险累积和市场惯性，当前房地产市场价格、销售、投资等多项指标仍在调整，仍需从战略和全局出发，充实风险化解资源，综合施策加力优化风险化解政策并一体推进新模式构建。
中国财富管理50人论坛（CWM50）于2025年开立了“房地产风险化解及新模式实现路径研究”课题，并形成了专题报告。以下为报告简略版。
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2021年下半年以来房地产市场深度调整已逾4年，2026年4月28日的中央政治局会议，进一步提出了努力稳定房地产市场的要求。如何看待当前的房地产市场及风险态势，政策是否需要加力优化，如何一体推进风险化解与新模式构建？这些问题不仅关系当前的风险化解，更涉及房地产高质量可持续发展，值得深入探讨。
一、当前房地产市场及风险态势
（一）市场“止跌回稳”仍需努力
第一，房价是否企稳仍待观察。2025年新建商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。2026年一季度，二手房价环比跌幅收窄，一线城市3月以来略有反弹，总体仍呈“以价换量”特征。
第二，住房销售仍在筑底。2025年，全国新建商品住宅销售面积7.33亿㎡，同比下降9.2%；全年全国新建商品住宅销售额7.33万亿元，同比下降13%。2026年1—2月新房销售面积、销售额同比下降，但3月以来新房、二手房销售明显反弹。
第三，住房投资持续收缩。2025年，全国住宅开发投资完成额6.35万亿元，同比下降16.3%。2026年前2个月住宅投资同比降幅为10.7%，降幅收窄。
第四，市场预期尚未扭转。国房景气指数处于较低景气水平。2024年“5·17”政策实施后国房景气指数开始触底回升，但2025年4月以来再次下降。二手房销售中，需求支撑最强的一线城市次新房成交占比逐步扩大。
（二）房企风险分化
住房销售及交付结算规模减小、房价持续下跌导致存货贬值、流动性压力导致资产处置亏损是三大主因。此外，在预售制度下，房地产项目从预售回款到交付结算通常要2～3年，当前结算项目多为2022年前后的高地价项目，也加剧了资不抵债。房企债务风险化解仍在路上。2021年下半年以来，房企出现债务违约，已有21家上市房企通过债转股等多种方式完成债务重组，平均削债50%～70%。
（三）商品住宅库存具有一定规模
2025年12月底，国家统计局公布的房屋施工面积（住宅）为46亿㎡，商品房待售面积（住宅）为4亿㎡其中，2025年全国新开工面积为4.3 亿㎡，此外，还有未开工土地储备面积。以上库存加总具有一定规模。
（四）金融风险未大规模显现
2021年以来，个人住房贷款不良率均值仅从2020年的0.28%上升至 2025年上半年的0.92%，仍低于银行平均不良贷款率，也没有大型金融机构爆雷，资本市场受拖累较小，地产股止跌回稳，近年来银行股还有一定幅度上涨。究其原因包括：
第一，我国房地产金融制度自设立之初即较为审慎。其一，最低按揭贷款首付比保持在30%以上，明显高于国际可比水平，直到近年来才调整为15%；其二，债务收入比管理较为严格，我国要求按揭月供占收入的比例不超过50%；其三，按揭债务追索权较为充分。此外，宏观审慎政策一直将房地产泡沫作为关注重点，“三道红线”的出台有效遏制了房企杠杆扩张。
第二，政策效用。2022年以来，中央出台金融十六条、保交楼政策、两次批量下调存量增量按揭贷款利率、建立房地产融资协调机制的“白名单”等，彰显制度优势对风险传导的阻滞。
第三，房地产金融证券化程度低。美国房地产证券化程度高，对利率变动高度敏感，风险迅速显性化。我国房地产按揭贷款支持证券（RMBS）高峰时也仅6000亿元，同时个人按揭贷款、开发贷等也通过仅付息、展期、调整五级分类等方式缓释风险。
尽管金融风险未大规模显现，但后续风险仍值得关注。
二、政策加力的必要性和合理性
房地产业是国民经济重要产业，居民财富的重要载体，与金融稳定、地方财政密切相关，是影响社会预期的关键因素。加力化解房地产风险，是救居民财富，救经济发展和改革开放成果。既是落实中央经济工作会议“投资于人”进而“稳就业、稳企业、稳市场、稳预期”的重要抓手，也是加快构建房地产发展新模式的必然选择。
（一）必要性
房地产风险化解事关经济社会发展全局。房地产风险化解，历来是各国经济金融安全重中之重，具有战略性全局性意义。房地产产业链长，涉及就业多。过去一个时期，房地产经济活动占我国GDP的比重接近三成，2024年房地产和建筑业增加值合计占GDP比重仍达13%,房地产占城镇居民资产的60%，住房消费占最终消费比重13%。
房地产风险与金融市场、地方债务风险高度关联，叠加共振。截至 2025年末，房地产贷款余额51.95万亿元。当前土地出让金较高峰时下跌明显，地方债务以及相关的财政、金融风险突显。
房地产需求仍然可观，政策加力有助于释放需求。尽管我国城镇人均住房建筑面积超40㎡，户均1.1套，但受多种因素影响，人、房严重错配。据“七普”数据，全国城市仍有1.05亿户、36%的家庭住房建筑面积低于人均30㎡。四成住房为20世纪所建，更新改造、品质提升任务重。综合考虑城镇化率上升、存量住房拆改、家庭小型化以及住房品质提升等需求，课题组测算“十五五”住房中位年需求约8亿～9亿㎡。
“人口—产业—空间—服务”的再匹配。房地产深度调整恰逢人口结构拐点、就业结构重构与城市化质量提升的三重叠加，诸多因素正在重塑住房需求结构。尤其是青年流动人口与都市圈、城市群的空间再配置，决定了区域间住房供需错配仍将较为突出，平台经济快速发展与制造业高端化也改变了就业与收入的地理分布。若在这一结构性变迁期，房地产市场长期处于低迷状态，既会延误城市更新及住房品质改善，也会削弱城市对“新质生产力”要素的吸附力，是关系整个经济转型和高质量发展的大事。
（二）合理性
首先，及时有力的政策干预尤其是中央政府的信用支持，对稳定市场预期至关重要。房地产具有很强的资产属性，市场调整并非线性展开，及时有效的政策干预尤其是中央政府信用的介入，是阻断房价暴跌风险蔓延的关键。2007年美国次贷危机之初房价温和调整，2008—2009年房价指数最大跌幅高达33%，随后联邦政府迅速行动，果断接管“两房”并采取了一系列财政金融措施，房价2012年3月即触底反弹。相反，1992—2000年间日本六大主要城市住宅地价暴跌65%，应对力度一度严重不足，结果代价巨大，最终危机化解同样离不开大规模注入中央政府信用支持不良资产处置。爱尔兰、西班牙在欧债危机冲击下房价1年暴跌35%、20%，最终危机化解也是通过中央政府注资后设立专业机构有效处置不良资产。
其次，政策加力的合理性，不仅在于一般意义资产价格泡沫的市场失灵，也源于我国房地产泡沫形成的深刻制度背景。我国包括城市土地属国家所有，城镇住房建设也只能在国有土地上进行，地方政府代表国家实施农地转用并一次性获取70年土地出让金。这一制度背景下，尽可能保持地价上涨，是城市政府的核心利益动机，也是导致土地供给难以随房地产供求变化灵活调整进而累积房地产泡沫的基础性因素。房价上涨时制度化受益，房价下跌时动用财政资源或政府信用救助，可视作土地财政制度的转型成本。
最后，加力稳定房地产市场，也有利于从制度上推动完善纾困化险政策及模式转型。一方面，过去四年多房地产化险政策中存在的收储配套不完善，救项目不救主体，税收、限购等政策调整不充分不及时等问题，需要在产权、用途、定价、税收、隐性债务边界等方面进行系统性配套治理；另一方面，需要在供给体系与制度侧同步发力，通过多主体供给、多渠道保障、租购并举，拓展国企、混改平台，专业运营机构、社会资本等参与路径，统筹推进销售、融资、税制、土地供应改革与房企负债结构优化，逐步引导房地产行业从高杠杆、高周转、高负债的粗放扩张模式，转向以长期经营和品质服务为导向的新发展模式，使短期“稳”与中长期“改”同向发力、相互支撑。
三、风险化解与新模式构建的内在联系
（一）新模式的内涵特征及基本认识
1．内涵特征
房地产市场供求关系发生重大变化，普遍的住房短缺成为过去，主要挑战是支付能力、支付意愿不足。新模式本质上就是在需求分化中找寻新的性价比的供求再平衡过程，实现从“地产”向“房产”、投资向居住、财富向民生的回归，更加强调住房的社会属性，在满足居民对美好居住的向往过程中兼顾带动经济增长和财富增值。尽管新模式尚未有官方公开的统一定义，但综合二十届三中、四中全会等中央文件表述，大致有 以下九个方面内涵。
一是多主体供给、多渠道保障。住房市场化改革以来，房地产开发企业成为主要供给主体，供给主体单一在一定程度上强化了单边上涨预期，助推了金融化乃至泡沫化。新模式应充分发挥企业（开发企业和长租公寓机构）、政府、社会组织等多主体作用，既有利于优化增量住房结构，也有利于盘活存量住房市场，同时还有利于推动土地供给多元化。多渠道保障是住房总体短缺极大缓解后的适应性政策取向调整，以更好发挥政府有形之手与市场无形之手的合力，从侧重增量的实物保障转向实物保障与货币补贴相结合的多元化住房保障方式，促进住房保障可持续发展。
二是市场与保障共举。房子是用来住的耐用消费品，天然具有民生属性。市场与保障共举，既有利于有支付能力的群体通过市场化机制阶梯性持续改善居住条件，也有利于满足中低收入群体的基本居住需求，并逐步实现居者有其屋，放开手脚为美好生活奋斗。市场与保障共举并非新提法，1994年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（43 号文）就明确提出“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”。
三是租购并举。租和购是房地产市场中两种相互联系又有所区别的供需关联方式，供求力量消长决定了供需关联方式的变化。在供求平衡的情况下，住房基本上是消费品，租和购的选择主要取决于居民偏好。基于租购选择与供求变化的内在联系，租购并举既是对长期以来“重购轻租”的政策纠偏，也是房地产市场供求重大变化后的必然趋势。房子是盖在地上的，房子的“租购并举”也会推动土地“租让并举”。旧模式下，土地一次性出让导致房企只有把房子卖出去才能回本，房企必然具有“以售为主”的激励。反之，土地出让若能更加灵活且富有弹性，如可租可售或先租后售，则可为租赁住房发展提供相应激励。
四是支持首次置业需求和改善需求并重。居民住房需求在全生命周期中呈动态迭代态势。对首次置业需求而言，新市民特别是大城市新市民面临的主要是支付能力不足问题，更看重价格因素。尽管当前房价持续下行但仍显著超出“新市民”支付能力，仍需有效的政策支持。老市民面临的主要是支付意愿不足问题，在寻找新的性价比过程中，更看重的是房子的品质。随着房地产市场持续下行，已经有房甚至有多套房的老市民自然更为“挑剔”，非好房子不出手，供给端就成为改善性需求的主要矛盾。
五是因城施策，增加城市政府自主权。房地产市场具有较强的区域异质性，城市政府具有天然的信息优势，为城市政府赋权赋能，扩充政策工具箱，有利于城市政府承担起房地产市场主体责任。
六是改革商品房开发、融资、销售等基础制度。购房者权益保护不足，是预售制下一个突出问题。现房销售“所见即所得”，不失为改革的方向。如改为现房销售，需同时考虑原先预售制融资功能的接续，在开发融资、土地出让等方面相应改革，如土地出让由售改租，延长开发融资期限等。此外，作为房地产融资制度的一部分，在2025年中央经济工作会议上，首次提出深化住房公积金制度改革。
七是完善税制。现有房地产税制形成于房地产过热时期。预征土地增值税必然要求房企售出房产才能真正实现土地增值，预征增值税和所得税增加了房企成本，削弱了房企资金的流动性，房企需要加速库存周转以降低开发成本。随着房地产形势变化，过高的预征预缴制度及税率需要调整。
八是房企经营模式转型。房企的高杠杆、高周转、高负债经营模式，形成于房地产过热时期，且与土地、税制、融资等制度相适配。随着房地产供求关系发生重大变化，相应的经营模式，须从原先“开发—销售”的“三高”模式，逐步向“开发—运营”的合理负债模式转变。同时在拓宽股权融资渠道、公司治理等方面相应改革。
九是提升居住品质建好房子。住房总体短缺阶段，土地成本在房价中占比偏高的情形下，房企的努力围绕着节约土地进行，住房品质提升空间有限。随着房地产供求关系发生重大变化，住房供给将从“有没有”向“好不好”转变，安全、舒适、绿色、智慧要求将逐步上升。
2．形成背景
上述新模式内涵特征的形成背景，主要是两方面：
一是基于问题导向。比如新模式所强调的市场和保障双轨、租购并举以及房企经营模式转型等，均具有很强的问题针对性。从市场和保障机制看，尽管1998年房改这一原则即得以确立，也相继形成了包括公租房（廉租房）、政策性租赁房、经适房、限价房、棚改安置房和共有产权房等诸多眼花缭乱的住房保障形式，但规则不断变化且碎片化，稳定性、延续性不够，大城市保障性住宅用地新市民群体保障明显不足。从租购并举看，尽管一直强调租购同权，但商品房市场长期重购轻租，加上房价长期单边上涨，租售比愈发不合理，在国有土地新建租赁住房愈发不可持续。如改造闲置低效商业、工业厂房等用于租赁住房，则受到规划、消防、安全等配套政策的诸多限制，进展缓慢。
二是基于房地产供求关系变化。住房总体短缺阶段，政府实施了大量的需求侧管理政策，通过对购房资格、套数以及利率的调节，调整具备支付能力和支付意愿的群体的规模，进而对价格预期产生影响。房企纳税实行预缴，预缴税率合计（企业所得税、增值税、土地增值税）在 10%左右，随着市场下行，过热时期形成的政策自然要根据供求变化因城施策调整。
3．基本认识
基于问题导向和房地产供求变化背景的认知，新模式是对市场化房改以来房地产高速发展中一些具体问题的修正，并非另起炉灶，更非改变市场在房地产资源配置中起决定性作用的基本取向。事实上，无论是人均住房面积、住房财富、房地产业对经济的贡献，还是从住房产权制度、住房供应制度、住房交易制度（包括按揭贷款等金融制度）等制度层面看，房地产市场化改革30年的巨大成就均有目共睹。新旧模式转换之本，仍在于深化房地产的市场化改革，从住房产业下游的产品市场化扩展到上游土地等要素的真正市场化，使得房地产业成为依靠技术进步与创新驱动的高质量居住服务提供商，老市民和新市民都能在住房产品迭代中找寻到新的“性价比”，从而使房地产业发展与居民收入增长的良性循环得到修复。
（二）新模式构建与风险化解的内在联系
2025年中央经济工作会议提出，一方面，我国房地产市场高质量发展仍有较大空间，要着力稳定房地产市场，充分释放各类需求；另一方面，要以加快构建房地产发展新模式为牵引，推动房地产高质量发展。稳定房地产市场和新模式构建，既是治本与治标、长效机制与短期调控的关系，也互为依存，相互促进，必须且能够结合。
1．市场止跌回稳是前提
以上所列新模式要解决的九个问题，无论是增加保障房、租赁房供给，还是支持各类首次置业和改善性需求，以及推动相关的预售、融资、税制改革，在市场机制下均依赖于房价决定的可持续价值回报。如果房价不能止跌回稳，包括政府收储在内的化险措施，均会因缺乏稳定的价值锚而无法展开。目前来看，虽然市场已磨底四年有余，但预期反转助推并加快了房价之锚的历史性转换，租金取代房价上涨预期成为房价新锚点，“租金成为影响住房价值的核心变量”。
2．市场止跌回稳需要和谐去杠杆
中央经济工作会议指出，要渐进推开立“新”破“旧”，推动新旧模式平稳转换。在新旧模式转换过程中，开发、销售、融资等基础性制度改 革，需建立在市场止跌回稳基础上，而市场止跌回稳的关键，则是打破资产价格下跌和债务风险相互增强的恶性循环，实现和谐去杠杆。这一方面需要微观上通过债务重组共担损失（债务违约/重组），另一方面也需要强化宏观政策力度创造宽松的信用环境，降低微观主体集体去杠杆的紧缩效应。过去四年来的房价下跌，通缩压力已在多方面持续显现，并反过来进一步阻碍房价止跌回稳，亟待宏观政策进一步加大力度，减租减息降税并加力支持收储去库存，为缓解去杠杆紧缩效应创造必要条件。
3．在风险化解中逐步构建新模式
一是将推动房地产市场供求再平衡与增加保障房、租赁房供给相结合。当前已出台政策支持收储存量房作为保障房、租赁房，但囿于收储价难以达成一致，无论是央行先期推出的再贷款还是后期推出的专项债资金均使用不足，去库存规模有限。后续加力收储政策，仍需引入中央政府信用筹措低成本长期限资金，一则弥补地方政府资金严重不足，二则更易实现财务平衡，进而达成更多交易增加去库存效果。
二是将房企债务风险化解与推动房企经营模式转型相结合。一方面可充分运用白名单、债务展期、再贷款等政策，在市场化法治化原则下，帮助房企化解债务风险，另一方面，通过满足其合理融资需求，推动房企经营模式从单一开发销售新房，更多向持有物业、高品质提供多样化居住服务转型。
三是将清理过热时期的限制性政策与开发、销售、融资等基础性制度改革相结合。在供求相对平衡的一线城市，可将现房销售与放宽限购、降低税收预征率相结合；在供给相对过剩的二三线城市，可实行土地开发年租制，减少开发商融资负担，相应助推融资以及开发、销售制度改革。
四、一体推动风险化解与新模式构建的政策建议
当前和今后一个时期，无论是落实中央经济工作会议着力稳定房地产市场，实现新旧模式平稳转换的要求，还是践行中央提出的投资于物与投资于人紧密结合，有效释放房地产这一重要内需，都需要进一步加大房地产改革化险力度。
（一）引入中央政府信用设立房地产改革化险基金
引入中央政府信用，以零风险权重筹措长期、低成本、规模化的跨周期资金（下称中央基金）并向社会明确宣示，从供需两端多个环节以货币化方式支持房地产改革化险，必要且可行。
首先，引入中央政府信用有助于提振信心稳定预期，最大限度降低风险化解成本。在中央层面设立改革化险基金，最大效用是给市场一个“信心底”，对稳预期进而稳价格至关重要，这已被大量国际实践所证明。
其次，依托制度优势并实行市场化操作，能够有效降低道德风险。只要设计好资金使用要求并采取市场化方式操作，符合条件的市场主体通过招投标等方式公平获取资金，独立决策，风险自担，加强外部审计监督，就能够有效防范道德风险，降低一哄而起分抢资金的无序混乱风险。
最后，引入中央政府信用有利于将化险和加快构建新模式相结合。通过引入中央基金提供针对性支持，可在花钱买机制上提出相应要求，有利于将化险和改革相结合。
具体而言，中央基金的资金来源，可通过发债、央行再贷款、政策性金融工具等筹措。资金用途上，中央基金可围绕中央经济工作会议提出的控新增、去库存、优供给要求，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，在居民购房、专业机构收储运营、房企及金融机构债务重组、老旧小区改造等方面，以提供低成本长期资金、贴息、注资、增信、担保等多种形式提供支持。资金使用主体上，在明确资金使用要求和条件的基础上，各类市场化专业机构均可按条件申请使用，独立决策，风险自担。同时引入审计等监督，确保资金使用符合政策要求。
（二）管控新增土地供应，多渠道盘活存量，逐步试行年租制供地
近日召开的中央经济工作会议对控增量提出明确要求，控增量首先是控土地。
一是管控新增土地供应。根据自然资源部规定，库存去化周期超过36个月的，需停止新增供地；18～36个月的，按盘活多少、新增多少供地。同时加强监管，防止一些严重过剩的低能级城市仍通过城投平台“托底”等方式新增供地。
二是鼓励盘活存量等多渠道供地。中央“十五五”规划建议提出，完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。这方面无论是住宅还是商办、工业用地，均存在巨大的盘活空间，可在有效减少新增供地的同时，通过改造盘活存量提供大量优质住宅供地，这方面中央基金可根据不同情况给予适当的资金支持。
三是在地方土地出让方式上鼓励售改租。可率先在保障性租赁房、长租房用地及商品房土地使用权续期付费中，试行年租制付费。对地方由此减少的供地现金流，中央基金可以转借方式提供资金支持，支持规模上限为出售方式下的土地出让金净额，利率、期限与中央基金融资成本及期限相同，地方以租金付息并逐步还本。
（三）适应供求关系新形势，加力支持房地产收储及居民购房
未来一个时期，可在充分利用市场机制的前提下，由中央基金对各类市场主体收储运营、居民购房（包括以旧换新）等提供支持。相关要点如下。
一是市场化操作、货币化补偿。在明确相关支持资金（包括中央基金）使用条件和范围基础上，对参与机构性质不作要求，各类参与机构按条件通过招投标等市场化方式获取支持资金以及同等的货币化补偿。
二是因城施策。在收储对象、定价、资产运营使用等方面不作统一要求，赋予各地机构更大自主权。
三是租购并举、以租为主。收储后的房地产主要以租赁形式运营，或直接收购较长时间的租赁权，减少对市场的供给冲击。
四是优选地段和对象。选择人口流入规模大、交通便捷的城市核心地段住房（包括二手住房），进行装修改造并配齐家电等，拎包入住。收储资产除用于保障性住房配租配售外，还可用于人才房、学生公寓、养老公寓、康养公寓以及长租房等，并完善周边配套。对于收储的闲置土地再建房，可改为低容积率（低密度）好房子。
（四）选择优质民营房企注资增信，支持其重组化险
房企纾困是改革化险的重要着力点。在债务展期（金融“十六条”）和去库存（收储）方面着力的同时，可利用直接注资、债转股、REITs、债务融资增信等“十八般武艺”，给予优质房企资本及债务融资支持，实现“四两拨千斤”的效果。
注资以可赎回优先股方式进行（出资方须承诺最短出资期）。资金来源可包括前述中央基金的各项来源，也可吸引社会资本参与。中央基金注入资金或在中央基金增信下获得的融资，使用顺序上可以受托支付方式，优先用于归还工程欠款、公开市场债务等。对于房企和政府间的债权债务，可在核算出净额（包括应收应退税款和房企垫资建设款）的前提下，房企净应付部分可使用注资资金支付。对房企和金融机构间的债权，可在明确损失分担的前提下（如只还本不计息，过去支付的利息抵扣本金），将剩余债权置换为中央信用基金债券或地方专项债，以此拉长期限、降低利率和风险权重。同时借鉴人民银行对系统重要性金融机构风险的处置方式，设立专班、一企一策，总对总操作，实现企业整体重组。注资可由AMC等适格专业机构具体操作，退出时AMC可保留小比例股权激励。
在对象选择上，可优先考虑民营龙头房企。一方面，房地产行业民营经济占据较大份额，当前民营头部房企处境更加困难，另一方面，向民营龙头房企提供注资、融资增信等支持，也有利于释放坚持“两个毫不动摇”的明确信号，增强市场化改革的信心。
（五）构建多功能多层次的房地产投融资体系
一是改革房地产开发融资制度。统筹推进房地产开发、销售、融资制度改革，动态优化全口径房企债务宏观审慎管理。推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担机制。借鉴国际经验，做实房地产开发项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部仅履行投资人责任，同时强化对房企开发运营的信息披露、风险隔离与内部控制要求，提升项目层面现金流与担保义务的穿透式披露。
二是深化住房公积金制度改革。扩围提质，以“自愿缴存+财政补贴”模式，支持覆盖更多人群；拓宽使用场景，提升资金运用效率，将公积金使用拓展到购房税款、物业费、老旧小区改造（加装电梯、节能升级）、以旧换新等多个场景；推进异地互通，“钱随人走”。
三是推动房地产证券化，拓宽REITs股权融资渠道。当前正处于房地产价格和利率下行期，应抓住时机加大实物资产收储力度并对应发行 REITs。短期内，可将REITs从保障性租赁住房扩大到包括收储在内的商业地产。近期，中国证监会发布《关于推动商业不动产投资信托基金试点的公告》，政策上可通过增信、税费减免等方式给予支持。长远看，可将REITs拓展到所有具备现金流回报的物业经营领域，同时健全相关合格投资人制度，拓宽居民财产性收入渠道。
（六）完善房地产税收体系，降低市场主体税费负担
精简交易环节税费，逐步建立“少税种、宽税基、差别税率”税制；降低房企经营、存量资产盘活相关税收，激发市场活力。
一是加大房贷利息、租房等支出抵扣个税力度，对于家庭首套房和住房保障群体可进一步加大抵扣力度。延长居民购买二手房免征增值税政策。减收部分以中央为主负担。
二是取消房地产行业增值税、土地增值税预缴制度，并逐步合并土地增值税和增值税。
三是下调房地产行业企业所得税计税毛利率，优化土地增值税增值、抵扣计征范围，盈亏相抵，涉及退税的应退尽退。
四是扩大“保交楼”税收优惠政策适用范围至全部风险化解项目。
五是支持房企以物抵债化解风险，不以债务人完税证明作为抵债资产过户的前提和依据，将债权人在以物抵债中的抵债、持有和处置行为视为一揽子交易，仅在最终处置一个环节征税等。
（七）引入房企预售资金保险，逐步过渡为现房销售
国际惯例并非简单“一刀切”取消预售，而是提高预售资金使用门槛、压实穿透管理、逐步扩大现售比例。当前在优化预售资金进度付款、信息披露、责任承担等监管的同时，可设立房地产预售资金保险机制，由前述中央信用基金每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约每年100亿元人民币），先考虑以三年为限（2024—2026 年），共提取预售保险基金约300亿元人民币。允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元人民币资金可由房企立即使用。如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。上述机制可以实现“四两拨千斤”的资金撬动作用，在一定程度上帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。同时，对于有条件实行预售的严格按进度付款，加强监管，切实保护购房人合法权益。
（八）在房地产改革化险中推动政府职能转变
随着我国经济社会发展逐步转型，政府职能更多转向公共服务势在必然，其中住房及相关公共服务是重要方面。
一是让市场在资源配置中更好地起决定性作用，进一步推动水电气网等公共服务要素市场化改革。为避免形式上的公平造成的实质性不公平，统筹坚持“保障基本民生”和“多用多付费”原则，加快完善更加符合市场经济规律的阶梯价格制度，增收的费用主要用于提供更高水平的公共服务。
二是构建中央资金支持的市场化分配和使用制度，加大对基本公共服务的投入。为推动地方政府职能向提升教育、公共交通、医疗、社保、安全、环境、一老一小等基本公共服务转变，可将中央对地方化解房地产风险提供的资金支持，与地方对新市民提供的基本公共服务水平挂钩，按地方人口公共服务均等化增量核定支持金额，具体资金使用由地方自定。
（全文刊登于《中国房地产金融》杂志2026年第2期）
