（来源：上观新闻）
上海已进入深度老龄化社会，户籍老年人口占比超35%，中心城区老年人口密度更高，部分区域老年人口占比超40%。老年群体需求呈现显著分层：60—70岁的低龄活力长者成为特殊群体，他们生活自理、经济独立、无隔代照料压力，普遍怀有“乡土情结”，厌倦都市“老破小”居住环境与拥挤喧嚣，向往田园慢生活，形成差异化、品质化的田园养老刚需。而传统“9073”养老格局（90%家庭养老、7%社区居家养老、3%机构养老）难以覆盖此类需求，机构养老成本高、自由度低，居家养老缺乏精神慰藉与社交场景，供需错配问题突出。
上海中心城区养老资源高度集中、空间日趋紧张，床位不足、设施饱和与服务过载问题突出，难以满足老年人对舒适居住与品质生活的多元需求。与此同时，金山、奉贤、青浦、崇明等郊区乡村存在大量闲置农房与土地资源，人口外流、房屋空置、产业空心化现象普遍，乡村发展活力严重不足。随着乡村振兴战略深入实施，郊区基础设施持续完善、生态环境显著提升，为田园养老提供了坚实的硬件基础与生态保障。城乡之间“养老需求在城市、闲置资源在乡村”的结构性错配日益凸显，亟需搭建双向对接的有效桥梁，而金山区“享莱乐朱泾模式”正是精准抓住这一契机，实现供需高效匹配与资源价值转化。
金山区康养社区实践与运行机制
（一）需求端：聚焦低龄活力长者，精准匹配田园养老需求
金山区“享莱乐朱泾模式”精准锁定60—70岁、生活完全自理、经济条件独立、向往田园慢生活的低龄活力长者作为核心服务对象。这类长者无重大疾病困扰、无隔代照料压力，普遍怀有深厚的乡土情结，厌倦中心城区狭小拥挤、喧嚣嘈杂的居住环境，渴望亲近自然、回归田园、享受宁静自在的晚年生活。该模式区别于传统机构养老，以郊区乡村独立农家小院为核心载体，打造熟人式、互助型乡村养老社群，配套24小时专属管家、全屋适老化改造设施、营养均衡的公共食堂，既保障日常起居便利安全，又营造温馨和谐的社交氛围，全面满足长者物质生活与精神慰藉的双重需求。
（二）供给端：“存房养老+闲置农房盘活”，构建低成本可持续运营体系
1、城市端：存房养老筑牢经济基础
“享莱乐朱泾模式”由民营企业联合建设银行、建信养老金管理公司共同推出创新金融产品 ——“存房养老”。长者将中心城区自有住房委托建设银行专业机构进行市场化运营管理，通过房屋出租获得每月6000—8000元的稳定租金收益，为郊区田园养老提供充足、可持续的资金保障。长者在支付乡村康养居所租金、餐饮等基础生活开支后，每月仍可结余约3000 元，成为退休金之外的额外收入来源，有效提升晚年生活品质，真正实现“低成本、高品质”的田园养老生活。
2、乡村端：闲置农房改造降低居住成本
“享莱乐朱泾模式”前期重点盘活金山区朱泾镇新泾村、侍泾村共22栋长期闲置的老旧农房，按照适老化、宜居化标准统一改造，建成76套配套完善、风格雅致的康养居所，同时提供长住、短住旅居等灵活入住选择，满足不同长者的多样化需求。改造后康养居所收费标准亲民，单人月租仅2000元，公共食堂提供营养膳食，日均餐费约30元，人均每月基础生活总支出约3000元。入住长者也可自主烹饪，进一步降低生活成本，切实减轻经济负担，让田园养老成为普通低龄长者可负担、可享受的理想选择。
（三）价值端：多元主体共赢，激活城乡内生发展动力
1、长者层面：远离都市拥挤喧嚣，享受郊区清新空气、田园风光与生态环境，在小院式康养社区中抱团互助生活，有效缓解孤独感。老人还可参与菜园种植、农产品直播、农事指导、文化活动等乡村建设，重新融入社会、发挥余热，显著提升幸福感、获得感与归属感。
2、村民层面：获得稳定“五金”收入——闲置农房出租每月约3000元/栋，就近担任管家月薪4000元左右，另有土地流转金、养老金及农产品自销收益。
“享莱乐朱泾模式”用工岗位90%优先招聘本地村民，实现了留住本土乡村青年的社会效应。另一方面，选择这一模式居住生活的低领长者以及其子女具备旺盛的消费能力，带动了所在乡村的人流、物流、消费流，推动了乡村商业业态的升级提质（如超市新增咖啡、乡村快递网点扩容等）。
3、城市层面：低龄长者疏解至郊区，中心城区住房腾退，优先用于保障性租赁住房建设，缓解年轻人生活在中心城区的住房压力，优化城市空间结构与人居环境，助力城市更新提质。
4、乡村层面：郊区乡村大量闲置农房变资产，大量低龄长者入住乡村带动所在区域康养、文旅、农业融合发展，新增的工作机会吸引青年回流，破解“空心村”困境，激活乡村内生动力，推动乡村振兴与城乡融合双向赋能。
金山区康养社区对上海养老问题的深层启示
（一）理念启示：从“单一养老” 到“城乡融合养老”，重构养老发展逻辑
上海养老服务体系需彻底突破传统“就养老谈养老”的单一化、碎片化思维定式，创新树立“城乡融合、资源互补、双向赋能、协同发展”的大养老发展理念。金山区的实践充分证明，养老并非单纯的民生保障问题，更是推动城乡资源优化配置、促进城乡融合发展的重要契机。中心城区日益增长的高品质养老需求，可有效转化为郊区乡村产业升级、经济发展的强劲动能；而郊区乡村丰富的闲置土地、农房与生态资源，又能精准转化为中心城区稀缺的养老服务供给，实现“养老服务升级、城市有机更新、乡村全面振兴”三大战略目标的多维协同推进，为上海构建“居家、社区、机构、田园”四维一体的现代化养老服务格局提供坚实的理念支撑与实践方向。
（二）路径启示：聚焦低龄活力长者，开辟田园养老新赛道
上海老龄化呈现“未富先老”“未备先老”与“活力老龄化”并存的显著特征，低龄活力长者群体规模庞大、需求旺盛、潜力巨大，是养老市场中最具消费能力与参与意愿的核心群体。“享莱乐朱泾模式”精准定位该群体核心诉求，以“低成本投入、稳定收益、高幸福感体验”为核心竞争力，打造区别于传统机构养老、居家养老的新型田园养老产品，有效填补当前养老市场中低龄活力长者品质化养老服务的空白。这启示上海需将田园养老正式纳入全市养老服务体系顶层设计，重点聚焦60—70岁低龄活力长者群体，建立专属服务白名单，差异化制定土地、财政、人才等支持政策，推动田园养老成为上海养老服务体系中不可或缺的重要补充赛道。
（三）机制启示：创新“金融+资源”联动，破解养老供需匹配难题
1、金融赋能是关键支撑。金融赋能是破解田园养老资金瓶颈、保障模式可持续运营的关键支撑。“存房养老”模式通过专业金融工具有效盘活中心城区存量房产资源，将城市住房资产转化为长者稳定的现金流收益，从根本上解决低龄长者选择田园养老的资金痛点，大幅降低养老经济压力。这启示上海需进一步扩大“存房养老”试点范围，鼓励更多国有银行、商业银行、养老金融机构与优质民营企业深度参与，政府层面可通过兜底最低租金标准、给予税收减免、简化审批流程等政策支持，有效降低市场运营风险，充分调动供需两端参与积极性，推动金融赋能养老模式规模化、常态化发展。
2、闲置资源盘活是核心抓手。郊区乡村大量闲置农房是上海养老服务体系中尚未充分开发的“隐性优质资源”也是推动田园养老落地见效的核心抓手。这些闲置农房分布广、数量多、成本低，且紧邻生态资源，具备改造为康养居所的天然优势。这启示上海需加快建立市级统一的闲置农房资源信息库，对全市郊区闲置农房进行全面摸排、确权登记、分类管理，制定标准化改造、运营、服务规范，加大财政专项补贴力度，简化农房改造审批流程，通过市场化手段规模化盘活闲置农房资源，将其高效转化为标准化、高品质的田园养老设施，真正实现乡村闲置资源“变闲为宝、化废为利”。
（四）价值启示：养老赋能乡村振兴，构建城乡融合发展新范式
“享莱乐朱泾模式”彻底打破传统“城市单向输血支持乡村”的固有认知，成功构建起“养老资源下沉乡村、养老产业带动乡村发展、乡村资源反哺城市” 的双向循环发展新格局。城市低龄长者的到来，不仅为乡村带来稳定消费力，直接带动乡村餐饮、零售、文旅等业态升级，更带来先进的城市文化、现代生活理念与优质社会资源，有效助力乡村产业转型升级、乡土人才回流集聚、乡村文化复兴繁荣。这启示上海需将养老产业定位为推动城乡融合发展的重要纽带，持续推动优质养老资源、专业服务、特色产业向郊区乡村延伸布局，以养老产业激活乡村发展内生动力，构建“城市支撑乡村、乡村服务城市”的双向赋能、互利共赢发展范式，为全国超大城市探索城乡融合养老新模式提供可复制、可推广的 “上海方案”。
（五）风险启示：坚守民生底线，构建可持续运营保障体系
康养社区推广实践过程中，需高度警惕并有效防范各类潜在风险，始终坚守民生保障底线，确保模式健康可持续运营。一是严格防范以田园养老名义变相开发房地产、违规占用耕地的行为，坚决守住耕地保护红线与生态安全底线，杜绝借养老之名行地产开发之实。二是规范各类合作合同管理，明确各方权责义务，建立健全纠纷调解机制，切实保障入住长者的居住权、健康权与财产安全，维护村民房屋出租、就业等合法权益。三是建立常态化服务质量监管机制，制定田园养老服务标准，引入第三方专业评估机构，定期开展服务质量检查评估，避免同质化建设、低水平运营，切实提升养老服务品质，确保田园养老模式行稳致远、惠及民生。
结语
上海作为全国老龄化程度最高的超大城市之一，正面临 “压缩式老龄化” 带来的结构性养老矛盾。中心城区养老资源紧张、空间拥挤与郊区乡村闲置资源浪费、发展活力不足的问题并存。金山区朱泾镇“享莱乐康养社区”以田园养老为纽带，创新“存房养老+闲置农房盘活”机制，构建起“城市疏解空间、乡村激活资源、老人提质增收、村民多元获益”的共赢格局，是超大城市应对老龄化、推动城乡融合发展的创新实践，其核心价值在于跳出传统养老的单一框架，以田园养老为纽带，实现城乡资源的双向流动、价值的相互转化、发展的互利共赢。
对上海而言，该模式既纾解了养老难题、推动银发经济发展、更为破解中心城区空间压力、激活郊区乡村活力、推动城乡融合高质量发展提供可复制、可推广的实践样本。
作者：朱志燕（上海社会科学院社会学研究所助理研究员）
