乌鲁木齐晚报全媒体讯（记者王媛媛）目前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。2025年8月印发的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出，“支持老旧住房自主更新、原拆原建。”今年的政府工作报告提出“坚持城市内涵式发展”“高质量推进城市更新”。
老旧楼房能不能拆了重建？钱谁来出？房屋面积能增加吗？改造期间住哪儿？随着《乌鲁木齐市城镇老旧小区自主更新（原拆原建）改造工作指导方案（试行）》的出台<此前报道>，这些居民的疑问有了明确答案。对此，记者采访了市住房和城乡建设局房屋安全鉴定中心主任巩振江。
1. 什么是自主更新（原拆原建）？
老旧小区自主更新，相比过去的统一征收安置来说是个新事物，按照“谁受益、谁出资”的原则，需要居民统一意见，共同出资。简单说，就是业主自己“做主”，把旧房拆了，在原来的地块上重新建新楼。对于C、D级危房，市区两级住建部门积极争取上级城市危旧房改造补助资金，减少困难群众出资压力。
居民是改造的发起者和决策者，从是否同意改造、选择哪种改造模式，到出资和选择施工企业，全程由业主集体表决决定。
2. 全体业主必须都同意吗？一户不同意能不能改？
房屋拆除重建属于全体业主重大共同权益事项，楼栋所有业主必须签署书面同意文书，只要有一户存在异议，项目就无法启动。 这是方案设定的“硬门槛”。意见统一后，依次申报街道、区县部门审核，纳入辖区改造计划。这也恰恰是自主更新模式推进中最现实的难题。
在意见统一的基础上，实施主体依照现行国家有关招标投标法律法规及相关规定确定设计单位，出具项目设计方案（包括具体改造方式、规划设计指标、建设标准、资金预算等内容）。方案应经全体业主表决同意，并在房屋所在地社区或小区内进行公示。房屋所有权人（业主）依法作为自主更新（原拆原建）改造的实施主体，也可成立自主更新委员会或授权业主委员会后，委托具备独立法人资格和一定房地产开发建设管理经验的企业统筹组织实施改造工作。
3. 改造的钱谁来出？
“谁受益、谁出资”是基本原则。根据不同的改造模式，出资方式有所不同：联合代建模式：全体业主自筹资金，共同承担房屋主体建设成本、基础设施改造成本、专业服务费和监理费等。业主可按规定使用住房公积金。
市场化共建模式：由房地产开发企业承担全部开发建设成本，企业通过原有业主回购、后期物业经营等渠道收回成本并盈利。
C、D级危房：除业主自筹外，可申请中央财政城镇保障性安居工程补助资金（城市危旧房改造补助资金），减轻群众出资压力。
4. 改造后能增加面积吗？具体能增多少？
可以适度增加建筑面积，但不能随意加高楼层或无限扩建。方案按照原产权建筑面积分档，规定了不同的增建比例。
原产权建筑面积不超过50平方米的，可增加不超过原面积30%的建筑面积，其中5%至10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施。
原产权建筑面积在50平方米至70平方米之间的，同样可增加不超过原面积30%的建筑面积，但其中10%须用于加装电梯和建设公共服务及配套设施。
原产权建筑面积在70平方米至90平方米之间的，可增加不超过原面积20%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施。
原产权建筑面积超过90平方米的，可增加不超过原面积10%的建筑面积，全部用于加装电梯和建设公共服务及配套设施。
所增加的建筑量在满足原有住户安置后仍有增量空间的，在征得居民的同意下，增量空间可用于建设保障性住房和配套设施。
5. 改造期间住户没地方住，有没有临时安置保障政策？
对于名下无其他住房、生活困难的居民，只要符合保障性住房申请标准，可向住房保障部门申请公租房、保障性租赁住房作为临时过渡住所。过渡期间产生的租房相关费用由住户自行承担，改造完工回迁后，需按规定办理保障房退出手续。各区县开设审批绿色通道，就近调配房源，缩减安置办理时间。
