美国房地产市场结构性现实是数百万人买不起房，2026年第一季度住房自有率65.3%，约三分之一家庭租房，很多租房者因房价高买不起房。
2026年第一季度公寓交付量约38万套，自2023年初以来首次低于40万套，2025年多户可售住房新开工量降76%，单户住房新开工量降约27%。该季度市场消化约9.3万套住房，净新增竣工量约20.5万套，过剩规模缩小。
租金增长放缓，2025年末专业管理公寓要价租金略降，Killam公寓REIT 2026年第一季度续租加权平均租金涨幅3.6%，低于上一年的5.1%，2025 - 2026年AFFO预计基本持平。但入住率相对健康，市场租金年度仍在增长，公寓REIT预计2026年综合租约租金增长率1.5% - 2%，可维持派息，如EQR股息收益率约4.3%。
空置率达或接近周期性峰值，租金难大幅上涨，AFFO倍数约16.5倍，行业不便宜，未来12 - 18个月资本增值难。但追求收益投资者关注的租金大幅下跌或空置率大幅上升情况未发生，因租房需求基础大且供应渠道枯竭。
目前公寓REIT是收益型投资，供应低谷将使租金增长稳定，AFFO在持平后再次增长。EQR等股票可持有度过空置周期。若收益流稳定，低价可获取更多未来收益。唯一改变观点的是导致失业率大幅上升的经济衰退。
