中交城市发展控股集团股份有限公司（以下简称“中交地产”）近日就深圳证券交易所上市公司管理一部《关于对中交地产股份有限公司2025年年报的问询函》（公司部年报问询函〔2026〕第27号）相关问题作出专项说明，安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）也同步出具了核查意见。公司2025年业绩呈现营收下降但净利润大幅改善的态势，主要源于重大资产重组带来的业务结构调整。
公告显示，中交地产2025年实现营业收入147.07亿元，同比下降19.64%；归属于上市公司股东的净利润（净利润）为-17.10亿元，同比上升66.99%；扣除非经常性损益后的归属于上市公司股东的净利润（扣非后净利润）为-17.21亿元，同比上升67.65%。公司表示，业绩变动主要系2025年8月31日完成重大资产重组，不再从事房地产开发业务，导致房地产开发业务在9-12月的收入不再纳入合并报表范围，同时阻断了该板块原有的经营性亏损，使盈利结构得到实质性改善。
分业务板块来看，2025年房地产销售业务收入133.33亿元，同比下降22.40%；物业服务（含资产管理与运营）业务收入12.90亿元，同比增长43.37%。房地产业务收入占比虽仍较高，但毛利率为-1.56%，同比下降8.01个百分点。公司解释，地产业务毛利率转负主要受两大因素影响：一是核心结转项目为限价房，售价受限导致毛利空间被压缩，如北京“奥森春晓”及“北清云际”项目毛利率分别仅为0.21%和2.35%；二是部分非限价存量项目为加速资金回笼实施以价换量策略，如南京山语春风项目毛利率为-46.41%。与同行业可比公司相比，其毛利率变动趋势一致，符合行业整体特征。
2025年各季度业绩波动较大，第一至四季度营业收入分别为117.70亿元、14.76亿元、10.48亿元和4.14亿元，净利润分别为-4.93亿元、6.87亿元、-4.80亿元和-0.49亿元。公司称，一季度营收峰值系集中交付北京两大项目；四季度营收下降及净利润亏损收窄则因8月底完成重组剥离房地产开发业务，仅保留物业等轻资产运营，亏损源得以切断。
关于重大资产重组的会计处理，公司将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司，交易产生资本公积65.00亿元。此前因对会计处理规定理解偏差，公司将重大资产出售差额由投资收益转入资本公积，更正金额为64.87亿元，两者差异1300万元系对置出资产内部顺流交易影响的梳理精度不同所致。会计师认为，相关会计处理符合《企业会计准则》规定。
重组后，公司核心业务转向物业服务和资产管理与运营，2025年该业务收入占比8.77%，毛利率15.66%，同比下降8.74个百分点。公司表示，毛利率下滑主要因行业竞争加剧、创新业务尚处探索期及品质提升投入增加。与同行业可比公司均值16.76%相比，公司毛利率处于合理区间。公司计划通过强化成本管控、优化项目结构、推动规模效应释放及拓宽增值服务渠道等措施应对毛利率下行压力。
在关联交易方面，中交集团及所属单位为公司第一大客户和第一大供应商，2025年销售额6.41亿元，采购额7.23亿元。公司称，销售端主要为物业管理和资产租赁，采购端则为房地产开发项目的工程建设，后者随地产项目剥离已不具备持续性。交易定价公允，程序合规，不存在利益输送。备考财务数据显示，交易完成后前五名客户中的关联销售占比46.55%，前五名供应商中的关联采购占比7.75%，公司表示销售端并非由关联方单一主导。
公司还对问询函中关于应收账款、合同资产、存货、其他应收款、其他权益工具投资、投资性房地产、非经营性资金占用、会计差错更正及撤销退市风险警示等问题进行了逐一说明。公司认为，通过重大资产重组，历史包袱已彻底出清，财务结构根本好转，轻资产业务具备稳健的现金流造血能力，持续经营能力不存在重大不确定性，符合撤销退市风险警示的条件。会计师对公司的相关说明及财务报表均出具了标准无保留意见。
截至2025年12月31日，公司总资产23.77亿元，同比下降97.79%；归属于上市公司股东的净资产12.08亿元，较上年末的-35.79亿元增加47.87亿元，实现由负转正。公司已向深交所提交撤销退市风险警示的申请，目前尚在审核中。
