房地产投资信托基金（REITs）是公开交易公司，持有能产生收入的房地产，需将至少90%应纳税收入以股息形式分配给股东。2025年因利率上升借贷成本增加而无人问津，如今利率下降，投资者谈论2026年反弹，部分细分领域已领涨。
合理的REITs投资组合应先追求稳定性和可预测收入，再增加小型仓位。分析师认为2026年“让人安心”的核心资产有Realty Income、Equinix等；Realty Income是低风险核心REITs典型，有超15450处房产，以每月分红和长期股息增长闻名；VNQ是理想卫星投资或二级核心持仓，净资产约69.95亿美元，收益率3.62%；Americold和Healthpeak等对执行情况敏感的投资为辅助类别。
利率下降或使REITs在2026年反弹，但企业能否持续产生现金收入是真正考验。如2026年第一季度，STAG每股净收入下降，但摊薄后核心运营资金每股增长6.6%，同店现金净营业收入增长4.1%；SL Green每股净亏损，但曼哈顿写字楼租赁业务表现佳。
追求收入的投资者筛选标准为：区分低盈利和稳定租金收入；青睐有实际现金收入且资产负债表合理的企业；将高收益率投资作补充。
明智做法是分层投资，先通过VNQ实现多元化，再加入Realty Income。未来应关注利率下降能否转化为更强劲租赁业务、稳定入住率和健康现金流指标。
