业主连一天都没享用上，开发商竟然悄悄将小区商业配套卖了。最近，家住丰台区天悦壹号的多名业主反映，上个月刚获知小区的商业服务楼将要卖掉的消息，开发商就火速将其出售并办理了产权过户。说好的配套服务“不翼而飞”，当初在售房时承诺的儿童游乐区、健身房、台球室、咖啡吧等都成了泡影。
另据悉，相邻小区槐悦佳苑的商业配套也已被开发商卖掉，还擅自改变了规划用途。小区的商业配套开发商怎能说卖就卖？记者就此展开调查。
天悦壹号小区
业主一天都没享用的商业配套被卖了
丰台区天悦壹号的多位业主反映，小区的商业配套设施被开发商卖了。2017年小区在销售期间，开发商曾宣传该小区配套设施齐全，“销售、宣传资料都明确说小区商业配套由专业设计师团队设计，有健身房、瑜伽馆、台球室、儿童游乐区、咖啡吧、中西餐厅等等，这些居住配套已于2020年完工，建成5年还未对业主开放，却被卖了。”业主陈先生说。
天悦壹号小区销售、宣传等均承诺商业配套归业主享用，小区业主已进行公证。
居民反映的商业配套为一栋二层小楼，位于小区东门内。5月9日下午，记者来到现场，只见该栋小楼的玻璃门上张贴着小区业委会发出的告知书，要求小区开发商立即终止对A28#商业配套设施的转让，并按照购房时的承诺，为小区业主尽快运营。小楼墙体上还贴着一张完整的规划图，图上显示，该栋小楼的编号为“A28#”，规划性质为“其他商业服务”，建筑面积为1495平方米。
天悦壹号小区商业配套规划用途为“其他商业服务”。
今年4月初，有业主建议在该栋小楼南侧的下沉花园安装一些健身器材，并开辟舞蹈室、乒乓球室等便民活动场地。于是，天悦佳苑社区居委会、小区物业公司组织业主代表召开专项座谈会。“会上大家才知道，这栋小楼已被开发商卖了，说是签订了框架协议，仅剩网签流程还没办结。”一位业主说。
跟随业主乘电梯下至该栋楼的地下一层，记者看到小楼南侧为一个下沉花园，室外连廊多为玻璃装设，楼内光线较为明亮。南侧走廊墙面上还张贴着一张《消防疏散图》，疏散图上标着宴会厅、西餐厅、瑜伽馆、台球室、健身房及儿童游乐区等。“这就是我们业主的配套设施，从买房时这张图就贴在这里。”一位业主说，“遗憾的是，这些商业设施从未投入使用，业主一天也没有享用过。”
槐悦佳苑小区配套小楼
被开发商卖掉变成办公场所
与天悦壹号一路之隔的槐悦佳苑，小区的商业配套2022年便已被卖掉，并擅自改变了规划性质。槐悦佳苑小区的业主说，这两家小区的开发商有关联，物业公司也相同，“我们小区的商业配套被开发商卖掉后，变成了一家公司的办公室。”
5月26日，记者来到槐悦佳苑小区被卖掉的小楼南门外，只见一排铁栅栏内是一人多高、几乎密不透风的绿篱，两扇铁门紧闭，门前岗亭内摆着一块蓝底白字告知牌，上面写着“工作重地 闲人免进”。据知情人士说，该栋小楼已被整体改造为外地一公司的驻京办，平时总是大门紧闭，“内部设置有会议室、员工宿舍、餐厅等。”
对此，业主此前并不知情。据该小区业主李先生回忆，2023年四五月份，小区地库上方突然被砸出一个大洞，业主这才得知地库上方正在装修。原来是作为小区商业配套的小楼被卖了，买方计划在建筑内部加装电梯，进场施工不慎砸穿了地板。
记者看到，该小区规划资料上标注，居住配套小楼编号为“1#”，性质为“配套商业楼”，总建筑面积为1201.41平方米，地上500平方米，地下701.41平方米；规划项目性质显示，配套包括小型商服、菜市场及其他商业服务。“这栋小楼位于小区规划红线内，属于小区公共配套设施。结果以6400万元的价格卖给了重庆的一家公司。”业主李先生称。
“我们现在买菜都得去别的小区。”“购买居住配套设施的公司还进入小区办业务，干扰了大家的日常生活，也给小区带来了安全隐患。”业主纷纷反映。
上午“吹哨”叫停
下午“火速”网签
因为有了前车之鉴，天悦壹号小区居住配套被卖的消息让业主焦急不已，大家纷纷致电12345热线，并向商务、住建、规划等部门投诉。
据了解，天悦壹号小区有千余住户，目前均价超过每平方米7万元，算是高档小区。该小区于2019年底办理入住。2020年至2023年底，该栋配套小楼一直被用作售楼处。2024年项目清盘后，属地社区联合物业在小楼内举办过几次社区活动。不过，该栋小楼始终未按规划要求为业主提供商业配套服务。
4月24日，南苑街道办“吹哨”召集丰台区商务、规划、房管等相关部门进行协调，明确要求开发商充分听取业主诉求，不要擅自变更配套设施规划用途。
一名业主说：“奇怪的是，开协调会时，社区和物业还说开发商还没办不动产网签手续。可当天下午3点多，我们去房产交易中心查询，才知该商业配套已完成网签。今年4月底，开发商还抢时间办完了过户手续。千余平方米的居住配套，仅卖了2400余万元。”
记者查看有关天悦壹号小区新房交易数据，发现该栋居住配套以“商业”性质成交，面积为1293平方米，成交金额为2406.49万元，每平方米1.8万余元。
槐悦佳苑小区商业配套规划用途已被擅自改为办公使用。
进行深入查询后，业主怀疑，开发商此次将天悦壹号小区商业配套卖给了一家“空壳公司”。根据业主提供的买主信息，记者核实发现，买主是一家成立于2025年10月29日的新公司，注册资本为5000万元人民币，控股股东为唐山市一家成立于2024年6月5日的小微企业，注册资本仅500万元。两家公司员工人数、实缴资本均为零。“我们还去了买主位于丰台区马家堡东路的办公地址，发现空无一人。”“购买公司经营范围显示为技术服务、非居住房地产租赁等，跟运营小区商业配套服务根本不搭边。”业主们更担心了。
天悦壹号业主质疑小区商业配套卖给了一家“空壳公司”。
天悦壹号业主质疑，“空壳公司”的控股公司，更是一家小微“空壳公司”。
回应
建议业主通过诉讼追责开发商
据了解，天悦壹号小区的开发商为北京悦恒置业有限公司，槐悦佳苑的开发商为北京南悦房地产开发有限公司，这两家开发商均为中粮地产（北京）有限公司及北京天恒置业集团有限公司的子公司，且这两个小区的物业公司均为天恒物业管理（北京）有限公司。记者试图通过该物业公司及小区所属社区同开发商取得联系，最终无果。
就两个小区配套设施被卖且槐悦佳苑小区商业配套已被用于办公等问题，5月13日至5月25日，记者多次同南苑街道办、丰台区商务局、北京市规自委丰台分局、丰台区住建委、丰台区不动产登记事务中心等部门联系询问。多个部门回应称，小区业主可以通过诉讼途径，要求开发商撤销转让，兑现承诺。
针对天悦壹号小区的问题，北京市规自委丰台分局工作人员称，小区居住配套被卖应经商务部门同意。天悦壹号小区居住配套如今仍是空置状态，需要等居住配套后期使用时，才能判断其是否改变了规划用途，“如果涉嫌改变规划用途，到时我们才能处理。”
丰台区商务局工作人员回应，商务局是依据《居住配套商业服务设施规划建设使用管理办法（试行）》的相关规定，对开发商所售房屋进行备案。商务部门只查看所售房屋是否属于商业，如果属于商业，就可以备案。该工作人员建议，有关规划性质等相关问题仍需询问规划部门。
而对于槐悦佳苑小区居住配套被卖后用于办公问题，北京市规自委丰台分局工作人员查询后告知，该局已于2025年1月17日出具《处理意见书》。
记者查看该《处理意见书》发现，槐悦佳苑小区“1#配套商业楼”于2022年已完成产权转移登记，买主为重庆发展投资有限公司。经规划部门现场勘查核实，该建筑现状是地上两层、地下一层，地上第二层夹层为后期私自加建，未取得任何规划审批手续，属于违法建设。规划部门依据北京市违建处置相关规定，已将该违法建设线索移送至南苑街道办查处。南苑街道办拆除二层违建后，规划部门才能介入执法，推进后续规划用途整改。
奇怪的是，当记者联系南苑街道办时，工作人员表示，街道办并未收到北京市规自委丰台分局移送的有关违建查处函件及案件线索。
专家分析
多头管理易导致监管真空
北京航空航天大学法学院副教授雷震文说，目前北京乃至全国曝出不少小区商业配套设施被开发商卖掉的纠纷，“被卖掉后的居住配套有的被用来办公，有的开设按摩店，有的进行教育培训等，都违背了小区居住配套应方便业主生活的规划初衷。”
雷震文认为，小区商业配套被擅自出售有多重原因。当前法律和司法解释并未对小区居住配套的权利归属作出明确规定。从政策和监管层面看，虽然北京市《居住配套商业服务设施规划建设使用管理办法（试行）》对居住配套的转让及使用性质改变明确了须经所在区政府、商务部门批准，但是，该试行办法并未就审批的标准、程序，特别是应否征求小区业主意见等作出明确规定。另外，将居住配套设施的规划建设、登记、使用管理等职责分别授予规划、住建、商务等部门，“这在客观上容易导致多头管理和监管真空，不利于对小区配套设施的使用和转让进行监管。”
雷震文表示，尽管居住配套登记在开发商名下，开发商认为其享有产权并可自主转让，但实际上该项转让并非没有限制，“如果开发商在销售商品房时已向业主承诺，居住配套应服务广大业主，就不能无视承诺擅自转让以及改变居住配套规划用途，开发商的转让行为可能构成违约，业主可通过诉讼要求开发商承担违约责任。”
即便开发商事先并未向业主承诺居住配套用于服务业主，但若产权人改变居住配套规划用途，给小区带来违建、噪音、安全隐患等不利影响，侵害其他业主的合法权益，也应承担相应责任。“归根到底，开发商不能滥用权利，擅自转让居住配套或改变其规划用途。”
一旦居住配套规划用途为“商业服务”，该类规划是否会随着居住配套的转让而自行改变？对此，社区治理专家陈凤山认为，居住配套规划为“商业”，就只能用于满足业主买菜、健身、便民超市等需求的商业服务，不能用于办公。居住配套的规划用途不随转让而自行变更，“规划为商业就只能用于商业，不能用于办公，或是打着商业名义进行办公。”陈凤山建议，规划、商务、住建等监管部门及属地政府应监督产权方合法运营小区商业配套，最终实现其规划用途。
