平地一声惊雷，“原拆原建”终于在深圳落地了！
老房子换新颜！
深圳这个40多年的老宿舍楼，业主激动落泪：想早点搬进去住……
5月23日，深圳市第一幼儿园宿舍楼自主更新原拆原建项目正式开工！
这是深圳首个老旧住房自主更新原拆原建试点项目，从此拉开了深圳“原拆原建”时代的序幕。
01
40多年的老楼，终于迎来新生
深圳市第一幼儿园，在罗湖是很顶的省一级幼儿园，于1979年开园，历时近5年时间重建修缮，于2021年重新投入使用。
其宿舍楼，位于罗湖区深南东路与河边路交叉口东北侧，始建于1979年，到现在楼龄已经超过40年了。
如同所有的老破旧一般——第一幼儿园宿舍楼外墙斑驳脱落、内部管线老化锈蚀，据媒体报道，这栋楼地势低洼，近些年雨水多的时候，河水倒灌了不止一次，居民们苦不堪言。
图片：深圳市第一幼儿园官微。侵删
房子有安全隐患，改造呼声越来越高。
但是，等开发商来拆了建新房？那谈何容易！
一是开发商现在自己也日子不好过，二是这种一栋小楼的地方，拆了重建开发商根本算不过账来。
2025年，国家层面明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，2026年广东省“十五五”规划也强调要持续推进相关工作。
罗湖区抓住机会，在2026年1月把这个项目列为全区老旧住房自主更新试点，带头吃螃蟹。
02
10户业主，自主搞定旧改！
大家可能很好奇，那这个项目到底有多大呢？
根据5月14日深圳市规划和自然资源局罗湖管理局公布的规划，重建项目总建筑面积为870.38平方米，规划盖6层楼，首层架空。
改造后的新楼会加装电梯、完善无障碍设施，厨房卫生间布局也会优化，原本的暗卫全部改成明卫，层高还提高到3米。
最让大家关心的权利人问题：这个项目其实就是一栋老旧宿舍楼，共涉及10户权利业主。
对很多原拆原建的项目来说，资金问题是首要攻克的课题。
起初，业主们对政策不了解，担心要出多少钱、后续能不能办证？很多人观望……
在有关部门的努力下，最后呈现的结果还是非常满意的：
全体业主实现了100%签约、100%授权、100%完成改造资金缴纳！还自己选定了代建单位和设计团队，全程参与了方案共商和建设推进。
率先实践“自筹资金、自主更新、原拆原建”的模式，仅用4个月就完成了从意愿征集到开工手续获批的全部流程，速度之快超乎业主想象。
据了解，项目预计在今年底前就能完成主体建设，届时居民就能原地回迁，过上崭新生活。
03
深圳还有哪些小区在尝试原拆原建？
“原拆原建”是一个学术说辞，也就是深圳人最为熟悉的“自筹改造”。
第一幼儿园宿舍楼的成功开工，无疑给深圳其他老旧小区打了一针强心剂，但它具备了规模较小权利人少、政策扶持的天时地利人和条件。
更像广州市花都区“集群街2号”的业主自筹改造案例。
那目前还有哪些小区在走这条自主更新的路呢？
罗湖红岗花园——深圳自拆自建的“元老”
红岗花园可以说是深圳最早传出“自拆自建”消息的小区。
它位于罗湖区清水河街道，1987年建成，一共18栋楼，占地3320平方米，最早是韶关钢铁厂给职工建的家属安置房。
罗湖红岗花园。摄于202507
这栋老房子的改造路可以说是“一波三折”。早在2010年就有开发商来搞过旧改意愿征集，但没成；2019年又搞了一次棚改前期摸底，还是不了了之。
直到2023年8月，街道办回应要加快研究更新改造。2024年6月，街道办发布通告说准备启动自筹资金改造的摸底调查，总算又燃起了希望。
到了2024年9月，红岗花园的首轮摸底结果出炉，居民整体同意率达到了90%以上，看起来形势一片大好。
但是，好消息之后是漫长的等待。据当地房产中介和居民反映，虽然同意率很高，但到了具体谈“每家该出多少钱”、“户型怎么设计”、“要不要配建停车场”这些问题的时候，业主之间的分歧就暴露出来了。
清水河街道工作人员也坦言：“具体执行方案还没有出来，得等推进政策出来后再推进”。
前海月亮湾花园——从拆迁梦到自筹梦
月亮湾花园这个老小区也值得一提。
它位于南山区前海片区，1993年建成，占地约10万平方米，共有42栋7-8层的多层住宅，规划了2100多户。
月亮湾花园破旧的外墙，乐居摄
月亮湾的历史同样曲折。2017年，佳兆业曾在这里搞旧改意愿征集，后面因为棚改叫停被搁置；2021年听说要棚改，结果住建部发布了防止大拆大建的规定，又黄了。
不过最近传来新消息：有传闻说南山街道办及月亮湾社区居委会组织华润置地和华润银行，围绕月亮湾小区自筹自建政策展开了交流讨论。
这个信号在不少业主看来挺积极的。但是月亮湾的体量太大了——涉及2100多户，业主派系林立，利益错综复杂，想达到95%以上的同意率，难度不是一般的大。
龙岗布吉南门墩——旧改遇阻，业主想自己来
南门墩这个项目就更有意思了。
它最早在2008年就进入了深圳城市更新计划，最初由佳兆业开发，2021年因为开发商资金链断了，项目停滞了很长时间。
后来这个项目又转成了“城中村改造”新政模式，由国企天健接手前期服务。
但最近又有传闻说：部分业主不满意天健提出的赔偿方案，正在组织推进业主自筹资金自建的意愿征集。
04
原拆原建这条路，前景如何？
看完这几个案例，相信大家对“原拆原建”这条路的前景心里也有点数了。
第一幼儿园宿舍楼的成功，让深圳有了一个完整走通全流程的标杆案例，从业主自发申请、100%签约、自筹资金，到政府4个月完成审批。
但这个模式并非万能钥匙。
红岗花园90%的同意率都推进不动，月亮湾2100多户的体量让业主自己筹钱更是难上加难，南门墩这种大型城中村旧改想转成自筹自建，中间牵扯的利益和流程也绝非一天两天能解决。
说白了，原拆原建最适合的还是那些体量小、权利关系清晰的“迷你小区”。
老破小想翻身，关键是看业主愿不愿意真金白银拿出来、大家能不能统一意见、政府能不能给力协调。
三个条件缺一个，都不好使。
不管怎么说，深圳原拆原建的第一枪已经打响，路径已经趟出来了。
未来会不会有更多老旧小区跟上？让我们拭目以待。
