文章来源：《财经》
2026 年5月，中国公募REITs迎来首批产品获批五周年。市场从试点探索迈向高质量发展新阶段，规模实现跨越式增长，产品创新也实现突破。
5月18日晚间，易方达、华夏、南方、中金四家公司同步上报首批中证REITs全收益指数基金，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资新阶段，市场生态与发展格局迎来新进阶。
从破冰试点到千亿集群
2021年5月17日，首批9只公募 REITs 产品正式获批，以314亿元的初始募集规模启航，拉开了中国基础设施公募 REITs 市场的发展序幕。
首批产品覆盖高速公路、产业园区、仓储物流等核心基础设施领域，填补了国内市场空白。
五年来，公募REITs实现从无到有、从小到大的跨越式发展，完成从试点探索到常态化发行、从单一资产类型到多元布局的华丽蜕变。
在博时基金REITs业务营运总监刘玄看来，五年来的演进历程中有三个关键节点。从基金管理人的角度来看，较能体现市场跨上台阶的三个关键节点分别是2021年6月的首批9只产品上市，是公募REITs市场从0到1的“破冰节点”。
2023年3月第236号文的发布，是公募REITs市场形成“首发+扩募”双轮驱动常态化发行的“提速节点”。
2025年12月第63号文的发布，是昭示各类商业不动产有望陆续纳入发行资产范围的“展望节点”。
而从“量”的跨越到“质”的检验，其背后的结构性支撑与规模含金量可归结为资产类别的多元化扩容和“首发+扩募”机制的常态化运行，同时参与主体与资金端的生态扩圈也为市场规模的跃升提供了坚实的支持。
从市场存量看，目前全市场公募REITs首发上市81只、完成扩募9只，总市值达2195亿元。资产版图也正持续加速扩围扩容，从最初的高速公路、产业园区，到保障性租赁住房、清洁能源、生态环保，再到2025年底商业不动产试点正式破冰，涵盖商业办公、城市更新等业态。
再看流动性，2025年的日均成交额5.88亿元，为指数化投资提供了流动性基础。
多家机构一致建议投资者淡化公募REITs的资本利得，重视公募REITs的分红属性。
2025年REITs累计分红175次，较2024年大幅增长，其中2025年上半年成立的大多数REITs也进行了年内分红。2025年总分红金额为109亿，占2024全年可供分配金额的比例为88%。
创新突破开启指数化投资新篇
在五周年关键节点，公募 REITs 市场再迎里程碑式创新。5 月 18 日晚间，易方达基金、华夏基金、南方基金、中金基金四家行业头部机构同步向证监会提交中证 REITs 全收益指数基金的募集申请，这是国内公募基金领域首批 REITs 指数化产品，也是落实监管层推动 REITs 市场高质量发展部署的重要落地举措。
本次产品跟踪标的为中证REITs全收益指数（指数代码932047.CSI），截至5月18日，该指数成分券共53只，样本总市值约1695亿元，覆盖全部REITs数量的 65.43%、总市值的77.23%，其中前5大成分券及其权重分别为华夏华润消费REIT（8.61%）、中信建投国家电投新能源REIT（6.11%）、华夏中国交建REIT（5.68%）、中金普洛斯REIT（5.02%）以及中金安徽交控REIT（3.63%）。
事实上，首批REITs指数基金的快速落地，源于监管层的明确引导与市场的迫切需求。
2025年12月底，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，明确提出“丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指基金（REITs ETF）等创新产品，进一步丰富投资者资产配置选择。”
中金固定收益研究表示，公募REITs凭借其强制分红属性具备良好的大类资产配置价值。过去受限于较高的研究成本等因素，REITs投资门槛相对较高。指数基金的推出有望提供标准化、低成本的底层配置工具，不仅助力各类投资者高效获取REITs市场的Beta收益，还将进一步丰富市场参与主体，逐步改善整体流动性。
在当前二级市场情绪低迷的背景下，指数基金作为增量流动性来源，短期内或有助于市场企稳；但不宜将其简单等同于“救市基金”，长期来看，项目的估值与定价仍需由各类参与主体共同“投票”决定。
创新驱动提质升级
站在五周年的新起点，公募REITs市场已从“规模扩张”进入“质量提升”的关键阶段，产品创新、生态完善、价值深耕成为核心发展方向。
博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，近年来，公募REITs市场正向“基础设施+商业不动产”的双轮驱动新格局全速迈进。
实际上，自2025年12月第63号文的发布，各类商业不动产陆续纳入发行资产范围。首批4只商业不动产REITs已进入发行阶段，分别为：中金唯品会商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT、中信建投首农食品集团商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT。
5月19日，招商蛇口发布关于开展商业不动产 REITs 申报发行工作暨关联交易及相关授权事项的公告。
根据公告内容，公司拟以全资子公司深圳招商理财服务有限公司 （简称“招商理财”） 、控股子公司招商局积余产业运营服务股份有限公司（简称“招商积余”，与招商理财以下合称“原始权益人”）作为原始权益人，开展招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金（简称“商业不动产REITs”）的申报发行。
招商基金最新研报指出，随着商业不动产REITs上市，不仅对供给端有所冲击，还会带来部分项目的重定价风险。当前REITs市场短期利空因素包括权益市场走强、风险偏好回升对REITs市场持续形成压制。
根据2026年一季报，除部分板块外（如消费），REITs底层资产经营情况未现明显的改善迹象。
博时基金刘玄展望未来三到五年，中国REITs市场将呈现三大清晰演进方向。
一是资产谱系从“硬基建”向“泛商业”渗透，包括与新质生产力相关的资产和商业不动产细分领域的资产。
二是市场生态从“资产发行”向“资本循环”进化，公募REITs不再仅仅作为资产的上市平台，而更是不动产金融生态的核心枢纽。
三是投资者结构从“战略配售”向“指数配置”演变，随着资金端生态扩圈以及未来REITs指数及衍生品的发展预期，投资者结构或将从当前的偏债性配置思维，逐步向股性投资与资产配置思维转变，公募REITs作为独立大类资产的定位有望彻底夯实。
对于投资者来说，应当关注的变量包括但不限于不动产资产基于基本面修复的估值重估，长端利率与流动性的钟摆效应，制度供给与税收优化的政策红利，以及运营管理与治理结构的优胜劣汰。
未来，公募REITs市场要实现从2200亿向更高量级的跨越，必须解决长周期资金匹配的问题，包括社保及养老金可以作为压舱石级别的长线资金，保险资金有望成为公募REITs资产的配置主力，企业年金同样具有长期限的投资需求，同时也可积极引入外资长期资本形成国际化的定价锚。
业内人士指出，公募REITs五周年的发展正是中国资本市场改革创新的缩影，首批REITs指数基金的上报，为市场带来新动能。随着市场生态不断完善、产品创新持续深化，公募REITs将在服务实体经济、盘活存量资产、丰富居民财富配置渠道等方面发挥更大作用，书写高质量发展的新篇章。
