（来源：楼市经典）
人口对于楼市，从来都是很重要的因素。
最新的数据显示，上海人口，不管是总量还是结构，都发生了新的变化！
看懂了上海人口的新变化，才知道哪些房子未来是香饽饽。
01.这4个数据，在下降
2025年，上海落户人口76077人，较上一年下降5%，近三年首次有所下降。
2025年，
上海人才引进37469人，比上年减少约5906人。
2025年末，上海外来常住人口974.50万人，同比减少8.99万人。外来常住人口从2020年的1047万降到2025年的974.5万。
人口自然增长率为负！2025年上海出生10.7万人，死亡16.4万人，自然减少5.7万人。出生率4.31‰，死亡率6.61‰，自然增长率-2.3‰。
02.不要悲观！上海总人口还是在增长
光看以上几个维度的数据，可能心里会担心，上海楼市的基石是不是要松动了？但事实上，上海总人口数量，仍在增加！
上海市统计局发布的2025年统计公报显示：2025年末，上海常住人口2485.41万人，比2024年增加了5.15万人。也就是说，算上自然减少的那5.7万人，上海人口总数比2024年增加了10W+！
放眼全国来看，上海是四大直辖市中唯一实现常住人口正增长的城市。
而从已经公布数据的27个省市来看，上海位于常住人口增长的第5位。
所以，不要悲观。上海，还是全国人民的上海！
除了常住人口，其实，2025年末，上海户籍常住人口1510.91万人，同比增加14.14万人；
上海的居转户人数在上升。2025年上海居转户38618人，连续四年增长。
03.上海在“挑人”
人才引进虽然下降，但是最近两年涌入上海的，是高学历、高技能、能够支撑未来产业升级的人才。
上海人才资源总量已超过769万人；在沪人工智能人才规模近30万人，约占全国三分之一；来沪工作和创业的留学回国人员累计超过31万，排名全国第一。
《中国城市人才吸引力排名》中，上海人才净流入占比连续多年位居全国第一。
上海对人才的号召力，也使高端产业在GDP中的贡献巨大。
数据显示，上海今年一季度GDP同比增长5.9%，三大先导产业制造业产值同比增长16.1%，其中，集成电路制造业产值增长21.3%，人工智能制造业产值增长19.2%，生物医药制造业产值增长9.6%。
04.人口结构的变化，对上海楼市的影响
首先想说的是，根据规划，上海到 2035 年的常住人口目标控制在 2500 万左右。目前已经到2485万，人口总量基本已经见顶，因此上海房地产的全面牛市，普涨时代已经结束，“分化”将是上海楼市接下去的主旋律。
因此，买房已经变成一件需要动脑筋，会算账的事情了，需要一定的技术含量了。
落户人数3年来首次下降，乍一听挺吓人的，但是实际上，按照上海现在的政策，外环内购房只需1年社保、居住证满5年就可买房，也就是说，一个人不需要等到落户，照样可以拿到房票，在上海同样可以买房。因此，落户数偶尔降一点，对楼市的影响微乎其微。
外来人口5年减少 72.5 万，刚需主力在萎缩，远郊需求锐减，刚需购房的池子可能会缩小。
流入的高学历、高收入人群，让核心地段、优质学区等带有稀缺属性的房子，保值增值性更强。
户籍人口5 年增长超过 100 万，他们的老破小换次新、两房换三房、学区置换等需求增加。
另外叠加老龄化，改善型和养老型需求在快速上升。未来电梯房、近医疗资源的房子会越来越吃香，而没有电梯配套差的高层老破小，流动性会越来越低。
05.最后想说几点
对于年轻人和人才来说，现在的上海，更友好了。上海真正吸引人的，从来不是那一纸户口，而是机会，是收入，是医疗教育资源，是一个相对公平的竞争环境。
环线逻辑，产业逻辑，上海楼市的买房逻辑，今后可能还要再加一条“人口逻辑”。
限购放开，房价调整到位，购房成本史上最低，这些有利的因素，正在推动购房需求积极进场。
上海楼市，已经从单纯靠人口增长，转而变成靠内部韧性增长的时代。
