国家统计局4月中旬发布的数据显示，2026年3月70个大中城市中，14个城市新建商品住宅价格环比上涨，13个城市二手住宅价格环比上涨。最值得关注的是，一线城市新房价格环比由2月的持平转为上涨0.2%，实现止跌转涨——这是自2025年5月以来时隔近一年首次录得环比回升。北京、上海、广州、深圳同步回暖，上海和广州上涨0.3%领跑，深圳上涨0.2%，北京持平。二手房反弹更猛，一线城市由下降0.1%转为上涨0.4%，北京领涨0.6%。
严格来说，这并不是报复性行情。今年前两个月全国商品房销售面积同比下降8.7%、销售额下降12.6%，房地产开发投资-17.2%，新开工面积-20.4%，看不到任何反转基础。但正是被这两年的大幅下跌反衬出来，这次一线城市的局部改善才显得格外扎眼，也引人遐想。
第一个信号，一线城市正在从全国房地产市场中“分岔”而出，走出属于自己的独立行情。3月份一线城市新房止跌转涨，而二三线城市新房价格仍在环比下跌：二线下跌0.2%，三线下跌0.3%。一线城市二手房环比上涨0.4%，二三线仍在分别下跌0.2%和0.4%。李宇嘉说得直接——这是一线城市自2025年5月以来首次环比回升。以前是“一荣俱荣、一损俱损”，现在是一线城门楼子扛起大梁，二三线还在深水区挣扎。楼市版图正在被重新划分。
第二个信号，二手房正在成为定价权新主角，市场完成了一场不动声色的权力交接。以往政策刺激往往先拉新房，等新房涨透了再辐射到二手房。这一轮的逻辑完全反了过来——二手房先行拐头，新房随后同步上行。北京二手房3月环比涨幅冲至0.6%，上海、深圳均为0.4%，效果之明显甚至直接逆转了一、二手房“剪刀差”走势。为什么二手房领跑？李宇嘉的解释非常透彻：交易回升从去年11月就开始启动，前期低价盘被扫得差不多了，近期成交的是次低价盘或业主涨价盘，再加上挂牌量触顶、业主降价空间收窄，二手房自然出现价格反弹。这个微观链条一旦打通，就是市场信心修复的螺旋起点。严跃进也观察到，过去大半年二手房环比跌幅比新房多0.2至0.3个百分点，那个温差在今年3月消失了。
更深层次的信号需要从两个被大多数人忽略的数据里寻找。一是公积金政策在撬动改善链条。深圳将个人公积金最高额度提至189万元、家庭最高351万元，广州更是拉满到家庭最高360万元，育儿家庭买“好房子”还可以继续上浮。为什么这个信号很重要？去年改善型置换链条几乎锁死，现在通过极大降低换购门槛，首次把资金赋能逻辑从“一人一房”转向“以旧换新”，目的就是盘活最真实的、最巨量的内生居住需求。二是深圳对核心城区限购适度松绑——福田等区域不限购家庭可增购一套商品房。这在过去根本不敢想象，说明决策层判断最核心城市的过热风险已经消化完毕，甚至开始用最核心区域去带动整个市场预期基本盘。这个转向尺度不小。
广州在“五一”黄金周前后开了新盘，就有排队看楼重现；深圳光明区一个楼盘开盘40分钟售罄，连实体板房都卖掉了。市场确实热了，但必须看清一个冷基本面。
我把央行最新的金融数据拿来一看，心情又复杂了。2026年一季度，个人住房贷款余额36.72万亿元，同比下降3.1%，一季度净减少2911亿元。同期，住户中长期贷款（主要是房贷）仅增加4607亿元，同比少增超4000亿元，连续6个月负增长。也就是说，量的回暖还没有实质传导到“借钱买房”这道最硬核的过滤器上。居民新增贷存比由2021年的80%狂降至今年一季度的3.9%——老百姓不借钱，哪来的真行情？大量一、二手回暖的背后，仍然主要是以旧换新和存量置换资金在支撑，真正净新增的真金白银并未大规模入场。对市场短期反弹过度乐观，危险比收益大。
4月底的政治局会议给出的基调很有意思——“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。既没说强力救市，也没对市场释放压力。努力二字，意味着稳市场需要持续“用药”，而不是靠一剂猛药就能翻盘；而城市更新替代过去的棚改货币化，则说明供给侧的盘活逻辑正取代需求侧的大水漫灌。
把所有这些信号拼成一幅完整的拼图，我的结论很明确：一线城市房价止跌转涨，既不意味着楼市的全面反攻，也不意味着房价将再次进入单边上涨通道。它释放的核心信号是——经过三年深度调整，中国房地产正从急水滩划入缓流区，市场将在分化与结构性波动中寻找新的均衡支撑。而对普通人的建议只有一个：你如果有真实居住需求，正好瞅准一线城市核心区域的窗口期入市；如果是投机心理催着你加杠杆进场，那就天真得有点奢侈了。
毕竟，从80%的贷存比到3.9%的这个天堑跨越，大多数家庭暂时还不敢轻易跨过去。
