最近
无锡不少小区主动下调物业费
有的降幅还不小
赢得业主广泛好评
但也有人担心物业服务品质会下降
这波物业费“降价潮”
究竟折射出怎样的市场变化？
这股风潮又能刮多远？
无锡广电一访定心记者
对此进行了调查
主动下调物业费
收缴率、满意度显著提升
有关物业的投诉和纠纷
这几年来并不少见
业主抱怨最多的可能是
“物业光收费，不干活”
“钱交得稀里糊涂的，
也不知道花哪里去了”
而物业回复最多的可能是
“业主不缴费，物业都快干不下去了”
业主与物业之间
似乎始终隔着一道信任的高墙
位于新吴区的龙业世家小区，曾经矛盾不断，物业费收缴率不足10%，连续三年都是全区投诉第一名。
2024年8月，龙业世家A区换了新物业，物业进驻后主动降费，从每平方米3.3元的标准调整至2.7元，100平的房子每年能少花600块，服务质量也大幅提升。现在，小区物业费收缴率从10%上升至65%，业主满意率更是跃升至90%。
“服务比以前更好了，服务人员的态度，我们反映的问题，都能得到及时反馈，包括绿化环境也有很大的改善。”龙业世家小区居民说道。
怡庭物业服务集团运营服务部副总经理陈燕表示，根据业主的收入情况，结合无锡的服务标准，集团发现整体的物业费用从3.3元调到2.7元，就能保障小区在七级服务标准下运营，经过这三年的探索，去年物业费年底收缴率达到65%。
德恒物业公司目前进驻了65个小区，2021年后他们就开始对7个小区降低物业费。2022年4月25号德恒物业入驻梅里香舍小区之后，提供跨级服务，物业收缴率提高到如今的98%。
“我们让出来一部分的利润，其实是撇开了之前的一些品牌溢价和价格泡沫，把让利返还给业主，回馈业主，赢得民心，然后再继续提升我们的服务。”无锡市德恒物业管理有限公司运营总监吴佳宏说道。
物业服务公开透明
让每一分钱花的明明白白
很多业主担心，物业费降了，就怕物业“躺平”，不好好服务，这也是龙业世家小区业主们普遍担心的事。但令人意外的是，从降费开始，业主们的满意度反而蹭蹭往上涨。
在龙业世家A区，小区业主只要点开物业服务小程序，就能清清楚楚看到小区的公共账户余额。业主缴的物业费以及公共收益、物业服务开支，一笔笔进出账都显示在全体业主共同的“余额宝”里，哪怕少一分钱，业主们都能看的明明白白。
此外，在小区公示板块里，也可以看到物业的月度和年度工作计划。
明面上看，物业费每平方少了5毛钱，是物业公司亏了，但物业费降低，服务标准没降，所以物业费的收缴率上来了，物业能拿到手的钱反而比以前更多，业主也能受益，慢慢就形成了良性循序。
商品房小区的物业费，大部分都是由开发商招标或直接选聘物业公司后自行报备定价，其实，业主参与沟通协商的机会很少。所以，物业费的标准往往偏高。收房前期，业主几乎没有议价空间，这也成为物业与业主矛盾频发的重要原因。
物业费收费高，业主的期待值也高，那服务一旦有一点点瑕疵，可能就容易发生矛盾。但像这些小区，物业敢把收支账本公开晾晒，敢于让业主监督，既打消了大家的疑虑，也极大调动了业主参与小区治理的积极性。
根据《无锡市物业服务收费管理实施办法》，无锡普通住宅物业服务等级标准中，最高的七级服务标准的指导价是每平方米2.5元，但不少小区收费比标准要高些。说直白点，小区的物业费本身就存在让利的空间。所以，目前降低物业费的大部分是物业费较高的小区。
其实，物业公司这波降价、服务提质潮，并非偶然现象，而是市场、政策、业主需求及行业竞争等多重因素共同作用下的必然结果。
2024年，《无锡市住宅小区物业管理水平全面提升行动实施方案》正式发布，方案明确要完善物业服务收费调价制度，建立更加合理的定价调价机制。
2025年，《无锡市物业管理委员会组建运行办法（试行）》正式实施，除了业委会，物管会登上“舞台”，由物管会牵头“招兵买马”选择物业公司，实现家园自治。
/ 姚忠伟/
无锡市委党校决策咨询研究中心主任
“价格是由价值决定的，所以价格随着价值上下波动，是正常的趋势，未来的物业费，是一个分化的趋势。广大的业主、广大的市民应该有服务消费的意识。对于物业公司来看，要不断提高服务质量，这是市场竞争的必由之路，也是物业服务能够健康、可持续发展的长久之计。
最终还是要推动业主大会的成立，由业主大会来决定选聘物业公司，让权力真正返回到广大业主手中，最后营建起共建共治共享的良好治理格局。”
记者手记
物业费降价，远不止 “省钱” 二字，这是行业收费模糊、服务错位顽疾等现象得到了更多关注和重视，这恰恰与今年两会热议的《物业管理条例》拟更名为《物业服务条例》的深意不谋而合 。
但我们也要清醒看到，物业费调整不应止于简单降价，更不能陷入一味压价的误区，业主想要的是从 “卷价格” 转向 “卷服务”，提升服务才是基础，当 “糊涂账” 变成 “明白账”，当 “管理” 回归 “服务”，社区治理的 “最后100米” 才能真正走通、走顺、走暖。
